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Vermarktung & Bewertung
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Mietpreisbremse
dauer verbleibenden diskontierten Rest-
wert des Gebäudes bildet er den Cashflow
der Immobilie. Der Reinertrag ergibt sich
gemäß Paragraf 18 Immobilien Werter-
mittlungsverordnung (ImmoWertV) aus
dem jährlichen Rohertrag abzüglich der
Bewirtschaftungskosten.
Auf dem Weg zum Rohertrag
Zur Er-
mittlung desmarktüblich erzielbarenRoh-
ertrags kann die ortsübliche Vergleichs-
miete oder die Marktmiete herangezogen
werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete
wird aus den üblichen Entgelten gebildet,
„die in einer Gemeinde für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage einschließlich
der energetischen Ausstattung und Be-
schaffenheit in den letzten vier Jahren
vereinbart“ (§ 558 BGB) wird. Wie diese
konkret zu ermitteln ist, legt der Gesetz-
geber nicht fest. Als Datenbasis kann ein
Mietspiegel dienen. Sachverständige, die
häufiger Mietwertgutachten erstellen,
kennen die unterschiedliche Qualität und
Ausgestaltung dieser Mietspiegel. Neben
Mietspiegeln dienen als mögliche Daten-
basis noch die Mietdatenbank, die es je-
doch in den wenigsten Städten gibt, oder
das Gutachten eines öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen für Im-
mobilienbewertung.
Die Marktmiete entwickelt sich unter
Berücksichtigung vonAngebot undNach-
frage und kommt bei Neu- und Wieder-
vermietungen zum Tragen.
Vergleichs- oder Marktmiete
Gerade
in Städten mit angespannten Wohnungs-
märkten weisen einer Analyse des Bun-
desinstituts für Bau-, Stadt- und Raum-
forschung (BBSR) zufolge Marktmiete
und ortsübliche Vergleichsmiete teilwei-
se deutliche Differenzen auf. So werden
laut BBSR in guten Lagen des Münchner
Wohnungsmarkts rund 45 Prozent der
zur Vermietung stehenden Wohnungen
Ü
ber kaum ein geplantes Gesetz wird
aktuell in der Immobilienwirtschaft
derart heiß diskutiert wie über die
Mietpreisbremse. Da sich der Wert von
Immobilien aus der Summe künftiger
Erträge ergibt, kämen die geplanten Re-
gelungen in den betroffenen Gebieten
einer gesetzlich indizierten Wertminde-
rung gleich. Die Ungleichbehandlung
von Eigentümern innerhalbDeutschlands
und der Eingriff in das Eigentumsrecht
werfen zudem die Frage nach der Verfas-
sungsmäßigkeit der geplanten Regelungen
auf.
Wertermittlung von Renditeobjekten
Das übliche Verfahren zur Wertermitt-
lung von frei finanzierten, vermieteten
Immobilien ist das Ertragswertverfahren
(income approach), das in unterschied-
lichen Varianten zum Einsatz kommt.
Es ermittelt im Kern den auf den Wert-
ermittlungsstichtag bezogenen Barwert
aller künftigen Reinerträge. Zusammen
mit dem nach Ablauf der Restnutzungs-
Gesetzlich indizierte Wertminderungen
Die geplante Mietpreisbrem-
se wirft noch viele Fragen
auf – bis hin zur Verfassungs-
mäßigkeit der vorgesehenen
Regelungen. Sicher ist bis-
lang nur: Das Gesetz wird die
erzielbaren Erträge für Immo-
bilienbesitzer verringern.
Der Entwurf zum Miet-
rechtsnovellierungsgesetz
(MietNovG) sieht vor,
dass in angespannten
Wohnungsmärkten bei
einer Wiedervermietung
von Bestandswohnungen
die Miethöhe maximal
zehn Prozent über der
ortsüblichen Vergleichs-
miete liegen darf. Die
Ausweisung von Gebieten
mit angespannten Woh-
nungsmärkten obliegt den
Landesregierungen. Neu
errichtete und umfassend
modernisierte Wohnungen
sind von der Mietpreisbe-
grenzung ausgenommen.
Allerdings darf eine zulässig
vereinbarte Miete auch
bei der Wiedervermietung
weiter verlangt werden.
Bei Staffelmietverträgen
gelten die Regelungen
für jede Mietstaffel, bei
Indexverträgen für die
vereinbarte Ausgangsmie-
te. Die Mietpreisbremse
und der Aufwand zur
Feststellung der zulässigen
Miete werden für Vermieter
nach Berechnungen des
Bundesjustizministeriums
Kosten in Höhe von 301,8
Millionen Euro verursachen.
Neben der Mietpreisbrem-
se sieht der Koalitionsver-
trag noch eine Ausweitung
der Kappungsgrenze in
Gebieten mit angespannten
Wohnungsmärkten vor. Bei
Mieterhöhungen innerhalb
bestehender Mietverhält-
nisse soll der Zeitraum der
Erhöhungsmöglichkeit von
drei auf vier Jahre verlän-
gert werden.
Stichwort
Mietpreisbremse