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6.2014
Präsentiert von:
Hubert Blank
Richter am Landgericht
Mannheim
Mietrecht & Co.
Mietrecht
– Aktuelle Urteile
Die Entscheidung ist zu einer Mieterhöhung für ein Einfamilienreihenhaus ergangen.
Dieses ist Teil einer öffentlich geförderten Wohnanlage, die aus Mehrfamilien- und
Einfamilienhäusern besteht. Die Mieterhöhungserklärung wird mit einer Erhöhung
verschiedener Kosten der Wohnanlage (Instandsetzungs- und Verwaltungskostenpau-
schale, Darlehensaufwendungen) begründet. In dem Mieterhöhungsschreiben ist aus-
geführt, dass sich die Durchschnittsmiete aufgrund der Kostensteigerungen um13,06 %
erhöht und dass sich hieraus eineMieterhöhung für das Einfamilienhaus von 72,99 Euro
errechnet. Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob sich aus der Erhöhungs-
erklärung darüber hinaus ergebenmuss, welche Gründe für die Bildung der Einzelmiete
maßgebend waren. Der BGH hat wie aus dem Leitsatz ersichtlich entschieden: Die
Gründe für die Bildung der Einzelmiete sind lediglich bei der erstmaligen Ermittlung
der Kostenmiete offenzulegen.
ERLÄUTERUNGSPFLICHTEN
Mieterhöhung für preis-
gebundenen Wohnraum
In einer Mieterhöhungserklärung nach
§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die
Erhöhung selbst zu erläutern, nicht
dagegen die Bildung der erhöhten
Einzelmiete insgesamt.
BGH, Urteil v. 4.12.2013, VIII ZR 32/13
Teil dieses Gebäudes, nämlich die Woh-
nung Nr. 7, erworben. Nach Meinung des
BGH führt dies zu der Frage, ob die Kün-
digung auf diesen Teil beschränkt werden
kann. Im Allgemeinen kann ein Mietver-
hältnis nur insgesamt gekündigt werden;
eine Teilkündigung ist unwirksam. Davon
gilt eine Ausnahme, wenn dem Ersteher
in der Zwangsversteigerung lediglich ein
(selbstständiger) Teil der Mietsache zuge-
schlagen wird. Hiervon wäre etwa dann
auszugehen, wenn mehrere Eigentums-
wohnungen auf Grund eines einheitlichen
Mietvertrags überlassen werden und der
Erwerber eine dieser Wohnungen durch
Erteilung des Zuschlags erwirbt.
Vorliegend sind allerdings nicht mehrere
Eigentumswohnungen vermietet; Gegen-
stand des Mietvertrags ist vielmehr das
Gebäude als solches. Nach der Ansicht des
BGH ist eine Teilkündigung auch in einem
solchen Fall möglich. Anderenfalls werde
FAKTEN:
Ein Bauträger errichtete eine
Wohnungseigentumsanlage und vermie-
tete sie 20 Jahre zum Betrieb einer Alten-
wohnanlage in der Form des betreuten
Wohnens. In der Folgezeit veräußerte der
Bauträger die Wohnung Nr. 7 weiter. Der
neue Eigentümer wurde insolvent, die
Wohnung versteigert. Der jetzige Eigen-
tümer kündigt denMietern derWohnung.
Der BGH befasst sich unter anderem mit
der Frage, ob dem jetzigen Eigentümer das
Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG
gegenüber den Mietern zusteht.
FAZIT:
Im Falle des Erwerbs einer Immo-
bilie durch Erteilung des Zuschlags in
der Zwangsversteigerung ist der Ersteher
gem. § 57a ZVGberechtigt, dasMiet- oder
Pachtverhältnis unter Einhaltung der ge-
setzlichen Frist zu kündigen. Vorliegend
hat der jetzige Eigentümer nicht das ver-
mietete Gebäude, sondern lediglich einen
Urteil des Monats:
Zwangsversteigerung – Teilkündigung bei betreutem Wohnen
Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG auch dann zu, wenn das
versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Einheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen
Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist. Räumung und Herausgabe kann jedoch nicht verlangt werden,
wenn der Endmieter wegen § 565 BGB zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.
BGH Urteil vom 30.10.2013, XII ZR 113/12
die dem jeweiligenWohnungseigentümer
zustehende Möglichkeit der Beleihbar-
keit des Objekts spürbar beeinträchtigt.
Das Interesse des Wohnungseigentümers
gehe dem Interesse des Mieters vor. Da-
raus folgt, dass der jetzige Eigentümer
das zwischen Bauträger und dem An-
bieter für betreutes Wohnen bestehende
Mietverhältnis insoweit kündigen kann,
als dieses die Wohnung Nr. 7 umfasst.
Da dieses Mietverhältnis als gewerbliches
Mietverhältnis zu bewerten ist, richtet sich
die Kündigungsfrist nach § 580a BGB. Das
zwischen Bauträger und Betreuungsein-
richtung bestehendeMietverhältnis ist als
Mietvertrag zur gewerblichen Weiterver-
mietung im Sinne von § 565 BGB zu be-
werten. In einem solchen Fall tritt der jet-
zige Eigentümer darin ein. Deshalb kann
er die Wohnung nicht herausverlangen,
sondern muss sie dem Wohnungsmieter
zur weiteren Nutzung überlassen.
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