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VERMARKTUNG & BEWERTUNG
I
RECHT
I
STEUERN
Präsentiert von:
Rechtsanwältin Constanze Becker
Fachanwältin für Miet- und Wohnungs-
eigentumsrecht, München
Maklerrecht
der Rechtsbindungswille der Erklärung
fehle. Es wurde vom Verkäufer nur bestä-
tigt, dass die Zahlen des Exposés richtig
seien, gerade aber nicht, dass die angege-
bene Wohn- und Nutzfläche verbindlich
sein sollte.
Maßgeblich war bei der Entscheidung
des OLG Bremen vor allem, dass das
Exposé neben der Flächenangabe auch
Zahlen zur Anzahl der Zimmer und des
Baujahrs enthielt. Ferner konnten die kla-
genden Käufer imProzess nicht beweisen,
dass sie mit Bedenken in Bezug auf die
Flächenangaben an den Makler herange-
treten waren.
Schließlich scheide laut Gericht der
Anspruch auch wegen des wirksamen
Gewährleistungsausschlusses aus. Arglist
sei dem beklagten Verkäufer hier nicht
nachweisbar, denn derjenige, der gut-
gläubig falsche Angaben macht, handelt
nicht arglistig.
SACHVERHALT:
Der Käufer eines bebauten
Grundstücks nahm den Verkäufer auf
Minderung und Schadensersatz wegen
Mängeln des Gebäudes in Anspruch, weil
die Gesamtfläche der Immobilie imMak-
lerexposé zu groß angegeben war.
Der Verkäufer bot das bebaute Grund-
stück über einen Makler zum Verkauf an.
Zur Vermarktung durch denMakler füllte
der Verkäufer ein Formular aus, auf dem
die Wohn- und Nutzfläche des Hauses
zutreffend mit 199,54 qm Wohnfläche,
142,28 qm Nutzfläche und 342,02 qm
Gesamtfläche angegeben wurde.
Trotz dieser Angaben erstellte der
Makler eine hiervon abweichende Inter-
netpräsentation zu diesem Objekt. Die
gesamte Wohn- und Nutzfläche wurde
anstatt mit 342,02 qm irrtümlich mit ca.
491,00 qm beziffert.
Nach Besichtigung des Objektes und
Einsichtnahme in die Grundrisse kauften
die Kläger das Objekt unter dem Aus-
schluss der Haftung wegen Mängeln der
Kaufsache, obwohl sie Zweifel an den Flä-
chenangaben des Maklers hatten.
Im Beurkundungstermin fragten sie
daraufhin den Verkäufer, ob die Zahlen
des Maklers im Exposé richtig wären. Der
Verkäufer bejahte dies.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
NachAuffassung
des OLG Bremen liegt zwar im Hinblick
auf die geringere Wohn- und Nutzfläche
ein Mangel der Kaufsache vor, denn die
Kaufsache habe insofern nicht der verein-
barten Beschaffenheit entsprochen.
Die Erklärung des Verkäufers im
Notartermin, dass die Zahlen des Exposés
richtig seien, wertete das Gericht jedoch
nicht als Beschaffenheitsvereinbarung, da
FAZIT:
Die Angaben des Verkäufers –
auch im Rahmen eines Maklerexposés –
können grundsätzlich Gegenstand einer
Beschaffenheitsvereinbarung sein. Der
Käufer wäre dann zur Kaufpreisminde-
rung berechtigt (BGH vom 30.11.1990 V
ZR 91/89).
Im hiesigen Fall konnte der Verkäufer
hingegen jedoch darauf vertrauen, dass
derMakler die ursprünglich richtigenAn-
gaben nicht falsch an Interessentenweiter-
leitete. Wenn der Verkäufer die Angaben
hingegen ins Blaue hinein getätigt hätte, so
hätte er sich die falschen Flächenangaben
über § 166 BGB zurechnen lassen müssen
(OLG Koblenz, Beschluss vom 13.06.13,
10 U 834/12).
Üblicherweise haftet der Verkäufer
nicht für ein Verschulden des Maklers, da
der Makler mit den Käufern ein eigenes
Vertragsverhältnis unterhält.
DerMakler darf Angaben des Verkäu-
fers dann ungeprüft an Interessenten wei-
terleiten, wenn er keine Zweifel daran hat
oder aber die Unrichtigkeit der Angaben
offensichtlich ist.
Es ist anzunehmen, dass die unterlie-
genden Käufer in einem weiteren Prozess
den Makler und Nebenintervenienten auf
Schadenersatz verklagen, da dieser falsche
Angaben gemacht hat.
Insofern sollten Makler besonderes
Augenmerk darauf legen, Angaben des
Verkäufers sorgfältig zu übernehmen und
nicht zu verändern.
Der Makler darf Angaben des
Verkäufers nur dann ungeprüft an
Interessenten weiterleiten, wenn
er keine Zweifel daran hat.
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Maklerexposé
„Zur Haftung des Verkäufers bei falschen Angaben des Maklers. Wann muss der Makler einstehen?“
OLG Bremen, Urteil vom 21.11.2013, Az. 3 U 23/13