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INVESTMENT & ENTWICKLUNG
I
STUDIE
Republik fällt die Entscheidung zwischen
Mieten undKaufen aufgrund der geringen
Differenz der jeweiligen Renditen knapp
aus (neutral). Während es in 2009 noch in
den meisten Landkreisen vorteilhaft war
zu mieten, ist die Differenz der Rendite
zwischenMieten und Kaufenmittlerweile
in vielen Kreisen gering. Dies kann durch
die gestiegene Attraktivität des Kaufens
und der Selbstnutzung erklärt werden.
Die Wahl der Wohnungsform zwi-
schen Mieten, Kaufen oder „neutral“ und
die regionaleVerteilungerfolgt inDeutsch-
land einem eindeutigenMuster. Vor allem
im Osten Deutschlands sind das Kaufen
und die anschließende Selbstnutzung von
Wohnimmobilien flächendeckend loh-
nend. Aber auch in einigen Landkreisen
in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen,
Rheinland-Pfalz oder dem Saarland ist
der Erwerb von selbstgenutztemWohnei-
gentum sinnvoll. In Schleswig-Holstein,
Mecklenburg-Vorpommern und Hessen
fällt die Wahl zwischen Mieten oder Kau-
fen hingegen äußerst schwer, da sich die
finanziellen Vorteile des Mietens oder
Kaufens ungefähr die Waage halten. Die
Haushalte dort sind größtenteils neutral.
Vor allem in Bayern und in Teilen von
Baden-Württemberg sollten dieHaushalte
eher (ver-)mieten als kaufen.
AFA-SATZ ZU GERING
Wie das IWKöln zei-
gen kann, reagieren die Haushalte auf die
Verschiebung der Attraktivität. Die Zahl
der Kaufgesuche ist in den Kreisen, in de-
nen sich die Renditen verschoben haben,
besonders stark gestiegen. Insgesamt ist
der Anteil der Kaufgesuche an allen Ge-
suchen zwischen 2009 und 2013 um 16,4
Prozentpunkte gestiegen, und zwar allein
aufgrund der Verschiebung der steuer-
lichen Vorteilhaftigkeit.
Die gestiegene Attraktivität des Kau-
fens, die erschwingliche Immobilienfinan-
zierung und der Mangel an alternativen
Anlagemöglichkeitenwerden dieWohnei-
gentumsquoten daher weiter steigen las-
sen. Je länger die Niedrigzinspolitik der
Europäischen Zentralbank andauert,
desto stärker wird die Wohneigentums-
quote steigen. Dies ist unproblematisch,
da Deutschland eine nach wie vor geringe
Wohneigentumsquote aufweist und die
Auswahl an Mietangeboten immer noch
sehr groß ist. Zusätzlich befeuert wird die
Wohneigentumsbildung jedoch durch re-
gulative Eingriffe, vor allem in Form der
Mietpreisbremse.
Die Erfahrungen in anderen Ländern
haben gezeigt, dass sichVermieter aus dem
Markt zurückziehen und an Selbstnutzer
verkaufen, wenn die Mieten spürbar re-
guliert werden. In Kombination mit den
ohnehin günstigen Rahmenbedingungen
für die Wohneigentumsbildung kann dies
zu einem schnellen Ausdünnen des Miet-
wohnungsmarkts führen. Die Folge wäre,
dass es gerade für einkommensschwächere
Haushalte schwieriger wird eineWohnung
zu finden und auch Haushalte mit Kredit-
problemen auf ein Hypothekendarlehen
angewiesen wären – wie dies in den USA
oder demVereinigten Königreich der Fall
ist. Will man solche Subprime-Märkte mit
den entsprechenden gesamtwirtschaft-
lichen Risiken vermeiden, muss zeitig
gegengesteuert werden. Der Königsweg
ist es dabei, auf die Mietpreisbremse zu
verzichten. Sofern dies aus politischen
Gründen nicht möglich ist, sollte zumin-
dest die Attraktivität des Vermietens ge-
wahrt werden. Anbietenwürde sich insbe-
sondere die Erhöhung des AfA-Satzes auf
vier Prozent, zumal das IWKöln schon im
letzten Jahr festgestellt hat, dass ein Satz
von vier Prozent dem tatsächlichen durch-
schnittlichenWertverlust einer Immobilie
entspricht. Eine Anhebung des AfA-Satzes
würde damit nicht nur das Gleichgewicht
zwischen Kaufen und Vermieten wahren,
sondern auch eine Benachteiligung der
Investition in vermietete Immobilien ge-
genüber anderen Anlagen vermeiden.
«
Prof. Dr. Michael Voigtländer,
Institut der deutschen Wirtschaft, Köln
Die Entscheidung zu Kaufen ist
oft die falsche ...
Foto: Michael Bamberger