Basic HTML-Version
69
06 | 2013
Prozesskosten Räumungsklage [69.1]
Klage gegen Untermieter:
Streitwert ist Jahresmiete nach Nutzungsfläche
Der Streitwert einer auf §§ 546 Absatz 2, 985 BGB gestützten
Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter rich-
tet sich nach § 41 Absatz 2 GKG. Ist die Mietsache nur teilweise
untervermietet und wird nur die Herausgabe der untervermie-
teten Räume verlangt, haftet der Untermieter nur im Verhältnis
der von ihm genutzten Fläche zur Gesamfläche des Mietobjekts.
KG Berlin, Beschluss vom 26.11.2012, Az.: 8 W 77/12
Fakten:
Die Parteien
streiten über die Höhe des
Streitwerts der gegen den
Untermieter gerichteten Räu-
mungsklage. Dem standen
über die herausverlangten
Räume hinaus auch Küche,
Flur und Toilette zur Mitbe-
nutzung zur Verfügung. Er
ist der Auffassung, dass der
Streitwert hinsichtlich der
mitbenutzten Räume nur zur
Hälfte zu berücksichtigen
sei. Das Kammergericht gibt
dem Vermieter recht. Für die
Bemessung des Streitwerts
ist es unerheblich, ob die
herausverlangten Räume nur
im Mitbesitz sind.
Fazit:
Es war darüber zu
entscheiden, ob im Falle
einer Mitbenutzung durch
den Untermieter nur dessen
Mitbenutzungsanteil zu
berücksichtigen ist. Das
Kammergericht hat dem eine
Absage erteilt. Entscheidend
ist also, welche Fläche der
Untermieter überhaupt nutzt.
Fakten:
In der Mietwoh-
nung traten Risse an den
Bodenfliesen auf. Der Mieter
wies den Vermieter darauf
hin, kündigte für den Fall
einer ausbleibenden Män-
gelbeseitigung die Einleitung
eines selbstständigen Beweis-
verfahrens an und minderte
ab sofort die Kaltmiete um 20
Prozent. Die Parteien streiten
darüber, ob der Mieter
die Fliesenrisse rechtzeitig
angekündigt hatte. Der BGH
gibt dem Mieter recht. Der
Vermieter kann dem Mieter
hier keine Verletzung der
Anzeigepflicht nachweisen.
Er hat die Behauptung des
Mieters, die Fliesenrisse
bereits rechtzeitig vor Ablauf
der werkvertraglichen Ge-
währleistungsfrist angezeigt
zu haben, nicht widerlegt.
Im Rahmen eines Schadens-
ersatzanspruchs nach § 536c
Absatz 2 Satz 1 BGB trägt der
Vermieter die Beweislast für
das Unterbleiben einer recht-
zeitigen Mängelanzeige.
Fazit:
Zeigt sich im Laufe
der Mietzeit ein Mangel der
Mietsache oder wird eine
Maßnahme zum Schutz der
Mietsache gegen eine nicht
vorhergesehene Gefahr er-
forderlich, so hat der Mieter
dies dem Vermieter unver-
züglich anzuzeigen (§ 536c
BGB). Unterlässt der Mieter
die Anzeige, so ist er zum
Schadensersatz verpflichtet.
Konnte der Vermieter infolge
der Unterlassung der Anzeige
nicht Abhilfe schaffen, ver-
liert der Mieter Rechte aus
§§ 536 folgende BGB. Bislang
gab es unterschiedliche An-
sichten dazu, welche Partei
die Erfüllung oder Verletzung
der dem Mieter auferlegten
Anzeigepflicht zu beweisen
hat. Der BGH entscheidet
diesen Streit nun zulasten des
Vermieters.
Prozesskosten.
Die Höhe hängt nicht vom alleinigen Besitz ab.
Mietmangel [69.2]
Verletzung der Anzeigepflicht muss Vermieter
beweisen
Im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Absatz
2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast
für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im
Anschluss an BGH, Urteil vom 17.12.1986, VIII ZR 279/85, NJW
1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14.11.2001, XII ZR
142/99, NJW-RR 2002, 515).
BGH, Urteil vom 5.12.2012, Az.: VIII ZR 74/12
Angezeigter Mietmangel [69.3]
Keine Rückzahlung bei vorbehaltloser Zahlung
ungekürzter Miete
Zeigt der Mieter einen Mangel der Mietsache an, zahlt aber die
ungekürzte Miete vorbehaltlos weiter, so ist eine Rückforde-
rung in der Regel gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da von
der Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht auszugehen ist.
KG Berlin, Beschluss vom 21.12.2012, Az.: 8 U 286/11
Fakten:
Die Parteien strei-
ten darüber, ob der Mieter,
der einen Mangel angezeigt
hatte, Anspruch auf Rückzah-
lung in Höhe des Mietmin-
derungsbetrags hat, obwohl
er die Miete nach Mängelan-
zeige vorbehaltlos ungekürzt
weiterzahlte. Das Gericht gibt
dem Vermieter recht: Es sei
davon auszugehen, dass der
Mieter, der dem Vermieter ei-
nen Mietmangel anzeigt, sein
Minderungsrecht kennt und
weiß, dass er zur Leistung
nicht verpflichtet ist.
Fazit:
Die Entscheidung
entspricht der gängigen
Rechtsprechung zu ange-
zeigten Mietmängeln unter
vorbehaltloser Mietzahlung.
Die Anwendung des § 814
BGB auf diese Fälle ist inso-
weit problematisch, als dass
der Mieter insbesondere bei
Mietmängeln eben nicht wis-
sen kann, ob er zur Minde-
rung berechtigt ist oder nicht.
Die meisten Mieter wissen
nämlich nichts von der Mög-
lichkeit einer Mietzahlung
unter Vorbehalt.