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06 | 2013
Maklerrecht
Wirtschaftliche Identität [67.2]
Darf es auch preisgünstiger werden?
Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt
in der Regel eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des nachge-
wiesenen mit dem zustande gekommenen Kaufvertrag vor. Die
Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende
Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig dem Grund-
satz von Treu und Glauben. Die Vereinbarung einer erfolgsun-
abhängigen Maklerprovision in Allgemeinen Geschäftsbedin-
gungen ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
OLG Hamm, Urteil vom 21.3.2013, Az.: I-18 U 133/12; Zulassung der
Revision zum BGH
Fakten:
Eine ständig ex-
pandierende Unternehmens-
gruppe hatte über mehrere
Jahrzehnte hinweg ihren
Grundbesitz durch Erwerb
angrenzender Grundstücke
erweitert. Nunmehr bestand
die Option, ein weiteres
angrenzendes Grundstück
erwerben zu können. Der
Makler, mit dem die Un-
ternehmensgruppe einen
provisionspflichtigen Mak-
lervertrag geschlossen hatte,
teilte mit, das Grundstück sei
zu einem Kaufpreis von 1,1
Millionen Euro zu erwerben.
Tatsächlich erwarb die Unter-
nehmensgruppe das Grund-
stück später für 525.000 Euro.
Gegen den Provisionsan-
spruch des Maklers setzte
sie sich mit dem Argument
zur Wehr, angesichts des
deutlichen Preisunterschieds
von mehr als 50 Prozent fehle
es an der erforderlichen wirt-
schaftlichen Gleichwertigkeit
des nachgewiesenen Kauf-
vertrags mit dem zustande
gekommenen. Ein Provisi-
onsanspruch des Maklers
bestehe daher nicht.
Dem konnten sich die Richter
nicht anschließen. Zutreffend
ist zwar, dass es an der wirt-
schaftlichen Identität dann
fehlt, wenn die Tätigkeit
des Maklers zum Abschluss
eines Vertrags mit anderem
Inhalt führt. Eine solche
Identität des beabsichtigten
mit dem tatsächlich zustande
gekommenen Kaufvertrag
war vorliegend wegen der
Abweichungen des tatsäch-
lichen Kaufpreises von dem
vom Makler benannten nicht
mehr gegeben. Die bislang
herrschende Meinung ver-
wehrt dem Makler insoweit
einen Provisionsanspruch.
Nach § 652 BGB entstehe
ein Maklerlohnanspruch
nur, wenn der ursprünglich
ins Auge gefasste Vertrag
abgeschlossen werde. Führe
die Maklertätigkeit hingegen
zum Abschluss eines anderen
Vertrags, entstehe kein
Courtageanspruch. Bei einer
deutlichen quantitativen Ab-
weichung könne nicht mehr
angenommen werden, dass
es sich bei dem tatsächlich
zustande gekommenen auch
um den avisierten Kaufver-
trag handele. Demgegenüber
vertritt das OLG Hamm in
ständiger Rechtsprechung die
Auffassung, dass der Mak-
ler seinen Maklerlohn stets
Bauliche Veränderung [67.1]
Eigenmächtig angelegtes Beet ist zu beseitigen
Ein Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch ist gege-
ben, wenn der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dem
Gesetz, Beschlüssen oder Vereinbarungen und dem Interesse
der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermes-
sen widerspricht. Das ist der Fall, wenn es sich bei der Anlage
eines Beets nebst Anpflanzung durch den Miteigentümer um
eine bauliche Veränderung handelt, die der Zustimmung der
Wohnungseigentümer bedurft hätte. Es handelt sich um einen
vermeidbaren Nachteil, wenn die anderen Wohnungseigentü-
mer durch die Maßnahme von der Mitbenutzung dieser Fläche
ausgeschlossen sind.
LG Hamburg, Urteil vom 17.8.2012, Az.: 318 S 207/10
Beschluss wurde mehrheit-
lich gefasst, jedoch von einem
der Wohnungseigentümer
angefochten.
Der Klage wurde stattgege-
ben. Der Beschluss verstößt
gegen die Grundsätze ord-
nungsmäßiger Verwaltung.
Mit dem angefochtenen
Beschluss sollte die beschlos-
sene Kostendeckelung von
1.000 Euro für die Erstellung
des Gutachtens aufgehoben
und rückgängig gemacht
werden. Letztlich also sollte
die Kostennote des An-
walts über fast 7.000 Euro
gebilligt werden. Zu dieser
Kostennote war es gekom-
men, weil die Verwaltung
ohne Einberufung einer
neuerlichen Eigentümerver-
sammlung eigenmächtig eine
Honorarvereinbarung über
einen Stundensatz von 300
Euro abgeschlossen hatte. Zu
diesem Zeitpunkt war jedoch
bereits abzusehen, dass bei
einem derartigen Stun-
denlohn der ursprünglich
beschlossene Kostenrahmen
nicht einzuhalten war. Es
wäre also Sache der Verwal-
terin gewesen, eine weitere
Eigentümerversammlung
einzuberufen, bevor sie die
Honorarvereinbarung abge-
schlossen hatte. Es ist daher
nicht auszuschließen, dass
die Wohnungseigentümer bei
der vorliegend streitgegen-
ständlichen Beschlussfassung
eine sich etwa ergebende
Rechtsfolge mit Schadens-
ersatzansprüchen gegen
die Hausverwaltung nicht
bewusst erkannt hatte und
sich deshalb auch nicht da-
rüber im Klaren war, welche
Tragweite der streitgegen-
ständliche Beschluss insoweit
entfaltete.
Fazit:
Der Verwalter ist
grundsätzlich an die Be-
schlüsse der Wohnungsei-
gentümer gebunden. Diese
begrenzen seinen Handlungs-
spielraum. Stellt sich also
etwa heraus, dass sich eine
beschlossene Regelung nicht
wie beschlossen durchführen
lässt, muss der Verwalter für
eine erneute Willensbildung
der Eigentümer in der Eigen-
tümerversammlung sorgen.
Auch wenn die zunächst
„verbotene Eigenmacht“
des Verwalters nachträglich
mehrheitlich genehmigt
wird, kann eben dann dieser
Genehmigungsbeschluss auf
Anfechtungsklage hin für un-
gültig erklärt werden, wenn
hinsichtlich der Eigenmacht
des Verwalters Schadenser-
satzansprüche gegen diesen
zur Entstehung gelangten.