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06 | 2013
Auf einen Blick
› Das AIFM-Umsetzungsgesetz wird auch
für die Immobilienbranche Veränderungen
mit sich bringen, und zwar vor allem für
die Geschlossenen Immobilenfonds.
› Die Regelungen für Offene Immobilien-
fonds wurden fast alle mit dem AnsFuG
vorweggenommen. Für Immobilien-AGs
und REITS ist noch unklar, ob sie unter das
neue KAGB fallen.
› Initiatoren Geschlossener Immobilien-
fonds müssen ihre Organisationsstruktur
umkrempeln: Sie benötigen künftig eine
Kapitalverwaltungsgesellschaft und eine
Verwahrstelle.
in ähnlicher Form durch die Einbindung
der Geschlossenen Publikumsimmobili-
enfonds ins KAGB auf diese gewisserma-
ßen übertragen.“
Die Geschlossenen Fonds sind laut
Schmidt das Anlageinstrument, das
„durch das KAGB am stärksten durch-
einander gewirbelt wird“. Und das liege
nicht nur daran, dass Fondsmanager eine
Zulassung der BaFin benötigten oder
sich registrieren lassen müssten. Denn
mit dem Inkrafttreten des KAGB benö-
tigen die Anbieter von Geschlossenen
Fonds ein professionelles Risiko- und
Liquiditätsmanagement. „Hierfür sind
zahlreiche aufsichtsrechtliche Anforde-
rungen zu erfüllen“, sagt Oliver Heist,
Leiter des Asset Managements der Wirt-
schaftsprüfungsgesellschaft Ernst &
Young in Deutschland. Hinzu komme
der Aufbau der IT-Strukturen. „Gerade
für kleinere Anbieter dürfte es nicht so
leicht sein, die entsprechenden Systeme
zu implementieren“, so Heist.
Organisatorisch erforderlich ist au-
ßerdem die Gründung einer Kapital-
verwaltungsgesellschaft (KVG). „Ihre
Aufgabe besteht darin, Fonds entspre-
chend den regulatorischen Vorgaben
aufzulegen, deren Management zu über-
nehmen und das Kapital der Anleger
entsprechend den Prospektvorgaben zu
investieren“, erklärt Schmidt. Die Neu-
erungen stellen selbst die Großen der
Branche vor Herausforderungen.
Beispiel Hannover Leasing: „Wir
müssen unsere Organisationsstruktur
für die Zulassung als KVG erheblich
anpassen“, sagt Friedrich Wilhelm Patt,
Sprecher der Geschäftsführung der Han-
nover Leasing. Dafür werde das bisherige
Geschäft auf zwei Gesellschaften aufge-
teilt. Die neu gegründete KVG wird die
neuen Produkte konzipieren und ver-
treiben, das Management der rund 140
Bestandsfonds läuft weiter über die „alte
Gesellschaft“. Denkbar wäre aber auch
eine externe Lösung mittels Master-Ka-
pitalverwaltungsgesellschaft, wie sie etwa
Hansa Invest Fondsinitiatoren anbiete,
sagt Bernhard Dames, Immobilien
analyst beim Ratinghaus Scope. Ferner
wird eine Verwahrstelle benötigt. Ihre
Aufgaben entsprechen im Prinzip denen
Als Verwahrstelle kommen grundsätz-
lich Banken, aber auch Rechtsanwälte
und ebenso Wirtschaftsprüfer infrage.
Für die Banken als Partner sprechen
laut Friedrich Wilhelm Patt, dass sie
über mehr Erfahrungen als Depotbank
verfügten.
Die Initialkosten des organisato-
rischen Mehraufwands schätzt Friedrich
Wilhelm Patt im Falle der Hannover Lea-
sing einmalig auf ein bis zwei Millionen
Euro. Regulierungskosten ließen sich
nicht einsparen, sondern müssten von
Initiatoren, Vertrieben und den Anle-
gern getragen werden.
Andere Produktpalette
Ändern wird sich wohl auch die Pro-
duktpalette. „Die Fondsanbieter sollen
der Risikostreuung mehr Beachtung
der Depotbank bei Offenen Immobili-
enfonds. Sie verwaltet als Treuhänder
das Geld der Anleger, überwacht die
Ausschüttungen und kontrolliert die
finanziellen Transaktionen zum Kauf
und Verkauf von Immobilien. Die Ver-
wahrstelle muss ferner darauf achten,
dass die neue Fremdkapitalobergrenze
für Geschlossene Publikumsimmobi-
lienfonds eingehalten wird: Käufe von
Immobilien dürfen künftig maximal
nur noch zu 60 Prozent über Kredite
finanziert werden.
schenken“, sagt Dames, Immobilien
analyst beim Ratinghaus Scope. Andreas
Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung
der Real I.S., präzisiert: „Die Gewich-
tung der mindestens drei Einkunftsquel-
len soll im Wesentlichen gleichmäßig
verteilt sein.“ Das Problem hierbei ist,
dass der Gesetzgeber auch in diesem Fall
nicht präzise definiert hat, was er damit
genau meint. In solche Produkte könnten
Anleger weiter investieren, so Heibrock,
ohne dass eine Mindestanlagesumme zu
beachten sei. „Das geht in Richtung Port-
foliofonds, die bei institutionellen Anle-
gern längst etabliert sind.“
Portfoliofonds investieren in für
Geschlossene Immobilienfonds bislang
eher unüblich viele – also: zehn, 15 oder
sogar 20 – Immobilien. Durch sie kann
laut Heibrock eine Produktlücke zu den
Offenen Immobilienfonds geschlossen
werden.
Bei Hannover Leasing will man einen
anderen Weg gehen. „Mehrobjektfonds
entsprechen nicht dem Charakter des
Geschlossenen Fonds, der sich durch sei-
ne große Nähe zu Direktinvestments und
sehr große Transparenz auszeichnet“,
findet Patt. Das KAGB räume den Fonds-
gesellschaften weiterhin diese Option
ein, Single-Asset-Fonds aufzulegen. Vo-
rausgesetzt, die Mindestanlagesumme
betrage 20.000 Euro und es erfolge eine
intensive Risikoaufklärung. Für den
Bereich der Offenen Immobilienfonds
sind die Neuerungen, die sich aus dem
AIFM-Umsetzungsgesetz ergeben, wohl
am überschaubarsten. Der Kauf und
Verkauf von Anteilen wird weiterhin
börsentäglich möglich sein. Allerdings
dürfen neue Anleger Anteile erst nach
einer Haltedauer von 24 Monaten zu-
rückgeben. Außerdem muss eine Kün-
digungsfrist von einem Jahr eingehalten
werden.
Diese Neuerungen traten im Wesent-
lichen bereits mit dem Anlegerschutz- und
Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG)
am 1. Juli 2012 in Kraft. Was allerdings
ab 22. Juli wegfällt, ist der Freibetrag von
30.000 Euro, bis zu dem im Halbjahr An-
teile zurückgegeben werden dürfen. Dieser
gilt dann nur noch für Anteile, die vor
diesem Stichtag erworben wurden.
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