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06 | 2013
gehört. Fremde werden an der KG nur
sachenrechtlich beteiligt, ohne vermö-
gensmäßig beteiligt zu sein. Obwohl
der Hauptinvestor also mittelbar über
alle Anteile an der Zielgesellschaft ver-
fügt, zahlt er keine Grunderwerbsteuer.
Durch das Gestaltungsmodell entgehen
den Ländern derzeit Steuern von mehre-
ren 100 Millionen Euro pro Jahr. Damit
soll bald Schluss sein. Geht es nach den
Bundesländern, soll künftig eine wirt-
schaftliche Beteiligung ausreichen, wo-
durch die grunderwerbsteuerschädliche
Grenze von 95 Prozent auch bei mittel-
baren Beteiligungen eine Besteuerung
auslösen würde.
Steuerschuld verteilen
Nach dem Motto „Geteiltes Leid ist
halbes Leid“ schulden Verkäufer und
Käufer dem Fiskus per Gesetz gemein-
sam die Grunderwerbsteuer. In der
Praxis wird die Steuer jedoch per Ver-
tragsklausel auf den Käufer abgewälzt.
Wer sich als Erwerber nicht allein vom
Fiskus in die Pflicht nehmen lassen will,
nutzt vor Vertragsunterzeichnung sein
Verhandlungsgeschick und vereinbart
eine Beteiligung des Vorbesitzers – oder
gleich einen niedrigeren Kaufpreis.
Instandhaltungsrücklage
Der Käufer einer Eigentumswohnung
vergütet dem Alteigentümer im Regelfall
auch dessen Anteil an der angesparten
Instandhaltungsrücklage der Eigentü-
mergemeinschaft. Diese Zahlungen un-
terliegen nach der Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs nicht der Grunder-
werbsteuer (BFH, Az. II R 20/89). Är-
ger mit dem Finanzamt lässt sich leicht
vermeiden, wenn die Erstattung der Re-
paraturrücklage im Kaufvertrag neben
dem reinen Kaufpreis für die Wohnung
offen ausgewiesen wird. Auch übernom-
mene Maklergebühren (FG Köln, Az. 5
K 8151/97) oder Erschließungskosten
(FG Münster, Urteil vom 14.8.2003, 8 K
6709/01) werden nicht besteuert, wenn
deren Höhe aus demKaufvertrag hervor-
geht. Der Steuerspartrick funktioniert
auch für eine mitbezahlte Heizölreserve.
Einrichtungsgegenstände
Wer eine Immobilie mit hochwertigem
Inventar erwirbt, sollte den Kaufpreis
für die Möbel im Kaufvertrag offen
ausweisen. Bei gewerblich genutzten
Grundstücken muss der Kaufpreis für
miterworbene Betriebsvorrichtungen se-
parat vereinbart werden. Mit diesem ein-
fachen Trick spart man doppelt Steuern.
Der Anschaffungspreis für hochwertige
Wirtschaftsgüter, die nicht Gebäudebe-
standteile sind, unterliegt zum einen
nicht der Grunderwerbsteuer (Finanz-
gericht Baden-Württemberg, Az. 6 K
212/94). Zum anderen können Vermie-
ter die Kaufsumme des Inventars neben
der reinen Gebäudeabschreibung steu-
erlich geltend machen und schneller als
das Gebäude abschreiben. Steuern spart
auch eine installierte Photovoltaikanlage.
Sie zählt ebenfalls nicht als Gebäudebe-
standteil, wenn der selbst erzeugte Strom
in das öffentliche Netz eingespeist wird.
Bauträger: Teure Paketlösung
Wer sein Baugrundstück komplett mit
Traumhaus beim Bauträger einkaufen
will, zahlt doppelt Steuern. Auch wenn
der Grundstückskauf und die schlüs-
selfertige Errichtung des Hauses in ge-
trennten Verträgen mit dem Bauträger
vereinbart werden, behandelt der Fis-
kus beide Verträge als „einheitliches
Vertragswerk“ und verlangt daher ne-
ben der Umsatzsteuer auf die Baukosten
auch noch Grunderwerbsteuer (ständige
höchstrichterliche Rechtsprechung, zu-
letzt BFH, Urteil vom 23.11.2012, II B
72/12). Nur wer dem Fiskus belegen kann,
dass er bei der Auswahl des Bauunterneh-
mers freie Hand hatte, hat gute Karten,
die Baukosten aus der Grunderwerbsteuer
herauszuhalten. Tipp: Ein Bauherr hat in
Karlsruhe Verfassungsbeschwerde gegen
die Doppelbesteuerung eingelegt. Betrof-
fene Häuslebauer legen unter Hinweis auf
das Verfahren (Az. 1 BvR 2766/12) Ein-
spruch gegen ihren Steuerbescheid ein.
Family Business spart Geld
Bescheiden zeigt sich der Fiskus nur in
Ausnahmefällen. Bagatellfälle mit Kauf-
preisen bis zu 2.500 Euro nimmt das Fi-
nanzamt ohne Steuerberechnung zu den
Akten. Wird das Grundstück durch Erb-
schaft oder Schenkung erworben oder
stehen auf der Verkäuferseite die Eltern,
Kinder oder deren Ehegatten, bleibt der
Deal ebenfalls unbehelligt. Das gilt auch,
wenn der Grundbesitz vom eigenen Ehe-
gatten gekauft oder nach einer Schei-
dung zur Regelung des Vermögensaus-
gleichs übertragen wird (BFH, Urteil
vom 23.3.2011, II R 33/09).
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Bundesland Grunderwerbsteuersatz
Baden-
Württemberg
5,0 %
Bayern
3,50 %
Berlin
5 % (seit 1.4.2012)
Brandenburg 5 %
Bremen
4,5 %
Hamburg
4,5 %
Hessen
5 % (seit 1.1.2013)
Mecklenburg-
Vorpommern
5 % (seit 1.7.2012)
Niedersachsen 4,5 % (Anhebung auf 5
% ab 1.1.2014 geplant)
Nordrhein-
Westfalen
5,0 %
Rheinland-
Pfalz
5 % (seit 1.3.2012)
Saarland
5,5 % (seit 1.1.2013)
Sachsen
3,50 %
Sachsen-Anhalt
5 % (seit 1.3.2012)
Schleswig-
Holstein
5 % (seit 1.1.2012);
6,5 % (geplant ab
1.1.2014)
Thüringen
5 %
Grunderwerbsteuer 2013
Seit der Förderalismusreform vom Septem-
ber 2006 können die Bundesländer die Höhe
der Grunderwerbsteuer selbst festlegen.
Immer mehr Länder machen von dieser
Möglichkeit Gebrauch. Nur noch zwei Länder
halten an dem früher gültigen Steuersatz
von 3,5 Prozent fest. Alle anderen haben die
Abgabe zum Teil kräftig auf bis zu 5,5 Pro-
zent erhöht.