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05 | 2013
Gastherme.
Es ist zulässig, Mietern Wartungskosten aufzubürden.
Indexmiete [69.1]
BGH zur Mietanpassung nach Wegfall
des vereinbarten Index
Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags verein
bart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des
„Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmer
haushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundes
republik Deutschland“ die Miete zu ändern ist, entsteht durch
den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege
der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss.
Jedenfalls da, wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeit
raum ab dem 1. Januar 2000 beginnt, entspricht es dem In
teresse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung
der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex be
reits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen.
BGH, Urteil v. 7.11.2012, Az.. XII ZR 41/11
Prozesskosten Räumungsklage [69.2]
Streitwertberechnung nach Jahresnettomiete: Ohne
Nebenkosten?
Bei einer Räumungsklage berechnet sich der Streitwert auf der
Grundlage des von den Beklagten zu zahlenden Entgelts für die
Dauer eines Jahres. Dabei ist nur die Nettogrundmiete in Ansatz
zu bringen, es sei denn, die Nebenkosten sind als Pauschale
vereinbart.
OLG Koblenz, Beschluss v. 30.11.2012, Az. 2 W 636/12
Fakten:
Der im Jahr 1985
geschlossene Mietvertrag
ermöglicht eine Mietanpas-
sung, wenn der Index um 10
% oder mehr steigt bzw. fällt.
Aufgrund des ersten Miet
erhöhungsverlangens vom 31.
Juli 2000 zahlte der Mieter
eine auf 13.005 Euro erhöhte
Nettomiete. 2006 verlangt
der Vermieter eine weitere
Anpassung der Miete auf
Grundlage des an die Stelle
der Lebenshaltungsindizes
getretenen Verbraucherpreis-
index, Basisjahr 2000. Dieser
sei von 99,9 Punkten für Juni
2000 auf einen Indexstand
von 109,9 Punkten im April
2006 angestiegen, was einer
relativen Steigerung um 10,01
% entspreche. Der BGH gibt
dem Vermieter recht. Mit der
fehlenden Fortschreibung des
Index für die Lebenshaltung
eines 4-Personen-Arbeit-
Fazit:
Die Entscheidung ist
nachvollziehbar. Zwar sind
Wartungskosten Bestand-
teil der Instandhaltung.
Wartungskosten können im
Rahmen der HeizkostenVO
aber auf den Mieter vollstän-
dig umgelegt werden, ohne
dass – wie bei der Umlage von
Kleinreparaturen – die Ver-
einbarung einer Deckelung
der Kosten erforderlich wäre.
nehmerhaushalts ist eine
Regelungslücke entstanden,
die im Wege ergänzender
Vertragsauslegung geschlossen
werden muss. Dabei muss eine
Regelung gefunden werden,
welche die Vertragsparteien
bei angemessener Abwägung
ihrer Interessen nach Treu
und Glauben getroffen hätten,
wenn sie den von ihnen nicht
geregelten Fall eines Wegfalls
des gewählten Index bedacht
hätten. Dazu geht der BGH
davon aus, dass die Parteien
den „Verbraucherpreisindex“
als Maßstab für künftige
Anpassungen des Miet-
zinses vereinbart hätten. Der
„Lebenshaltungsindex“ galt
bis Ende 2002. Der BGH geht
aber davon aus, dass für die
automatische Anpassung der
Miete bereits ab 1. Januar 2000
auf den allgemeinen Verbrau-
cherpreisindex abzustellen ist.
In der Regel werden die auf
ein neues Basisjahr bezogenen
Indexreihen erst zwei bis drei
Jahre später veröffentlicht. Die
von den Parteien getroffene
Vereinbarung muss dahin
umgedeutet werden, dass mit
der Prozentklausel auf den Le-
benshaltungskostenindex nach
dem jeweils gültigen Basisjahr
Bezug genommen wird.
Fazit:
Die unterschiedliche
Bewertung des Verbraucher-
verhaltens ergab hier, dass
für den Fall der Geltung der
Lebenshaltungsindizes bis
2002 die Mieterhöhung nicht
möglich gewesen wäre. Der
BGH legt die Regelungslücke
des Vertrags aber so aus, dass
der allgemeine Verbraucher-
index mit dem Basisjahr 2000
gelten solle.
Fakten:
Die Parteien
streiten über die Streitwert-
festsetzung. Das Gericht
entscheidet, dass nur die
Jahres-Nettogrundmiete in
Ansatz zu bringen ist. Die
Nebenkosten sind nicht in
die Streitwertbemessung
einzubeziehen. Etwas anderes
gilt nur, wenn die Nebenkos
ten als Pauschale vereinbart
wurden. Das ist hier nicht der
Fall. Bei der Bemessung des
Streitwerts sind auch nicht
die Entscheidungen über die
dingliche Berechtigung des
Zwangsverwalters und die
Einbeziehung des Wohn-
hauses in die Verwalterstel-
lung zusätzlich einzube-
ziehen. Auch die Höhe des
Mietrückstands ist für die
Streitwertberechnung nach
§ 41 Abs. 2 Gerichtskostenge-
setz ohne Belang, da insoweit
nur das Räumungsbegehren
streitwertbestimmend ist.
Fazit:
Schuldet der Mie-
ter die konkret anfallenden
Betriebskosten und keine
Pauschale, sind die Vorauszah-
lungen nicht in die Streitwert-
bemessung einzubeziehen.