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68 Aktuelles Recht
05 | 2013
Fakten:
Die Parteien
streiten über die Kosten für
die Wartung der Gastherme.
Im Formularmietvertrag
von 1987 steht dazu: „Die in
diesen Mieträumen befind-
liche Gasheizung ist Eigentum
des Vermieters. Die jährliche
Wartung wird vom Vermieter
durch Sammelauftrag bei …
durchgeführt. Der Mieter hat
diese anteiligen Kosten nach
erfolgter Arbeit und Rech-
nungslegung dem Vermieter
zu erstatten.“ Der BGH gibt
dem Vermieter recht. Die
Wartungskosten für eine
Gastherme gehören zu den
Betriebskosten einer Woh-
nung im Sinne von § 556 Abs.
1 Satz 2 BGB in Verbindung
mit § 2 Abs. 1 Nr. 4a und 4b
BetrKV. Sie können gemäß §
7 Abs. 2 HeizkostenVO vom
Vermieter auf den Mieter
umgelegt werden, sofern es
sich bei der Gastherme um
eine zentrale Heizungs- und/
oder Warmwasserversor-
gungsanlage gemäß § 1 Nr. 1
HeizkostenVO handelt. Die
Betriebskosten einer Miet-
wohnung, deren Umlegung
auf den Mieter entweder
gesetzlich bestimmt oder von
den Vertragsparteien ver-
einbart ist, hat der Mieter in
angefallener Höhe zu tragen.
Eine Obergrenze dafür sieht
die gesetzliche Regelung nicht
vor. Es ist nur das Gebot der
Wirtschaftlichkeit aus § 556
Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB
bei Abrechnung und Verursa-
chung von Betriebskosten zu
beachten.
Betriebskostenvorauszahlungen [68.1]
Mietende: Rückzahlung von Vorauszahlungen bei
verjährtem Abrechnungsanspruch?
Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im
Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rück
zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zu
gebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhält
nisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch
durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den
laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.
BGH, Urteil v. 26.9.2012, Az.: VIII ZR 315/11
Fakten:
Die Mieter verlan-
gen von ihrem ehemaligen
Vermieter nach Beendigung
des Mietverhältnisses die
Rückzahlung von Betriebs-
kostenvorauszahlungen für
die Jahre 2002 bis 2004.
Der BGH entscheidet, wie
oben zitiert, und gibt damit
überwiegend dem Vermieter
Recht. Da das Mietverhältnis
bis 2009 andauerte, hatten die
Mieter hinsichtlich der Jahre
2002 bis 2004 die Möglich-
keit, durch Geltendmachung
eines Zurückbehaltungsrechts
ihren Abrechnungsanspruch
geltend zu machen. Die Mie-
ter ließen den Abrechnungs-
anspruch verjähren. Damit
steht ihnen kein schützens-
wertes Interesse daran, die
Mietrecht
Wartungskosten Gastherme [68.2]
Umlage tatsächlicher Wartungskosten
für Gastherme zulässig
Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Fromularmiet
vertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen
Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter
auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Ober
grenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht.
BGH, Urteil v. 7.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12
preis selbst für den Verkäufer
nicht ohne Weiteres einen
zur Aufklärung verpflichten-
den Umstand darstellt. Der
Käufer hat nämlich grund-
sätzlich keinen Anspruch auf
einen Erwerb des Objekts
zu dessen Verkehrswert. Es
bleibt vielmehr den Vertrags-
parteien bis an die Grenzen
der Sittenwidrigkeit und des
Wuchers überlassen, welchen
Kaufpreis sie vereinbaren.
Das gilt umso mehr, als
jeder Verkaufspreis über
dem reinen Verkehrswert
liegende Gewinnanteile und
Vertriebskosten enthalten
kann und grundsätzlich keine
Verpflichtung des Verkäu-
fers, und schon gar nicht der
finanzierenden Bank, besteht,
dem Käufer ungefragt eine
nähere Aufschlüsselung des
Kaufpreises der Immobilie
zu geben und den darin
enthaltenen Provisionsanteil
offenzulegen. Etwas anderes
gilt erst dann, wenn es zu ei-
ner so wesentlichen Verschie-
bung der Relation zwischen
Kaufpreis und Verkehrswert
kommt, dass die Bank von ei-
ner sittenwidrigen Übervor-
teilung des Käufers durch den
Verkäufer ausgehen muss.
Fazit:
Nach ständiger
Rechtsprechung liegt ein
aufklärungspflichtiger Wis-
sensvorsprung aber dann
vor, wenn die Bank positive
Kenntnis davon hat, dass der
Kreditnehmer von seinem
Geschäftspartner oder durch
den Fondsprospekt über das
finanzierte Geschäft arglistig
getäuscht wurde.
Vorauszahlungen, über die
der Vermieter nicht fristge-
mäß abgerechnet hat, nach
beendetem Mietverhältnis
zurückzuverlangen.
Fazit:
Nach der Recht-
sprechung des BGH kann
der Mieter bei beendetem
Mietverhältnis die Voraus-
zahlungen, über die der
Vermieter nicht fristgemäß
abgerechnet hat – ohne
den zeitraubenden Umweg
über eine (Stufen-)Klage auf
Erteilung der Abrechnung
– sogleich zurückverlangen.
Der Vermieter könnte sonst
die Fälligkeit des Erstat-
tungsanspruchs des Mieters
nach Belieben hinauszögern
und so die Abrechnungsfrist
unterlaufen. Bei Fortdauer
des Mietverhältnisses besteht
nach Ansicht des BGH kein
Anlass zu einer ergänzenden
Vertragsauslegung, denn der
Mieter ist durch ein Zu-
rückbehaltungsrecht an den
laufenden Vorauszahlungen
hinreichend geschützt,
wenn der Vermieter die
abgelaufene Periode nicht
fristgerecht abrechnet. Der
Mieter kann also den nicht
geltend gemachten Anspruch
nicht nach Mietende „nach-
holen“.