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67
05 | 2013
Maklerrecht
Innenprovision [67.2]
Nur ausnahmsweise Aufklärungspflichten der kredit
gebenden Bank
Eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bank
ist nach ständiger Rechtsprechung bei steuersparenden Bau
herren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklä
rung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz be
sonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist etwa der Fall,
wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens
einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer
hat und dies auch erkennen kann. Auf eine im Kaufpreis ent
haltene und an den Vertrieb gezahlte „versteckte Innenpro
vision“ muss das den Immobilienerwerb finanzierende Kredit
institut, mit dem kein Anlageberatungsvertrag geschlossen
wurde, den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht
hinweisen.
BGH, Urteil v. 5. 6.2012, Az.: XI ZR 175/11
Fakten:
Ein Wohnungs-
eigentümer hatte zwecks
Steuerersparnis eine noch zu
errichtende Eigentumswoh-
nung erworben. Die anlage-
vermittelnde Bank wies auf
eine ihr zu zahlende Bear-
beitungsgebühr in Höhe von
3 % zuzüglich Umsatzsteuer
hin. Der Verkaufsprospekt
enthielt eine Auflistung der
einzelnen Kaufpreisbestand-
teile. So war eine Position
„Grundstück, Gebäude inkl.
Vertrieb und Marketing 76,70
%“ enthalten. In dieser Po-
sition waren Provisionen an
Dritte in Höhe von 18,24 %
brutto des Gesamtaufwands
enthalten. Der Kaufvertrag
wurde geschlossen. Nachdem
der Erwerber erfahren hatte,
dass im Kaufpreis stattliche
Innenprovisionen enthalten
waren, bemühte er die Ge-
richte zur Klärung der Frage,
ob das Verschweigen der
Innenprovision eine argli-
stige Täuschung dargestellt
hatte. Dies musste vorliegend
verneint werden.
Eine nicht beratende, son-
dern lediglich kreditgebende
Bank ist nach ständiger
Rechtsprechung bei steuer
sparenden Bauherren-,
Bauträger- und Erwerber-
modellen zur Risikoaufklä-
rung über das finanzierte
Anlagegeschäft nur unter
ganz besonderen Voraus-
setzungen verpflichtet. Das
ist etwa der Fall, wenn die
Bank in Bezug auf spezielle
Risiken des Vorhabens einen
konkreten Wissensvorsprung
vor dem Darlehensnehmer
hat und dies auch erkennen
kann. Auf eine im Kauf-
preis enthaltene und an den
Vertrieb gezahlte „versteckte
Innenprovision“ muss das
den Immobilienerwerb finan-
zierende Kreditinstitut, mit
dem kein Anlageberatungs-
vertrag geschlossen wurde,
den Darlehensnehmer von
sich aus grundsätzlich nicht
hinweisen. Dies gilt schon
deshalb, weil die Veräuße-
rung einer Immobilie zu
einem überteuerten Kauf-
Verwalterpflichtverletzung [67.1]
Schlampige Verwaltungsführung birgt
Schadensersatzrisiken
Hat der Verwalter über die Vermögenslage des Verbands den
Überblick verloren, verletzt er seine Pflichten aus dem Verwal
tervertrag, was gegen ihn Schadensersatzansprüche begründet.
AG Neuss, Urteil v. 23.1.2013, Az.: 91 C 3472/12
Fakten:
Der Verwalter
wurde im Oktober 2009
bestellt und legte sein Amt
Ende Dezember 2010 nieder.
Er hatte für die Wirt-
schaftsperiode 2009 keine
Jahresabrechnung erstellt,
für das Jahr 2010 erfolgte
keine Rechnungslegung. Die
Verwaltungsunterlagen wur-
den dem Nachfolgeverwalter
nur lückenhaft übergeben.
Zur Ermittlung von Konto
ständen, Zählerständen
und diversen Unterlagen
musste die neue Verwaltung
erheblich Zeit investieren.
Des Weiteren musste der
Nachfolgeverwalter die
Jahresabrechnung 2009
erstellen und hatte aufgrund
nicht erfolgter Rechnungsle-
gung für das Wirtschaftsjahr
2010 einen Mehraufwand
hinsichtlich der Erstellung
der entsprechenden Jahres-
abrechnung. Hinsichtlich des
entstandenen Zusatzhonorars
für den Nachfolgeverwalter
nahm die Gemeinschaft den
Verwalter auf Schadensersatz
in Anspruch. Dieser wiede
rum argumentierte, die ihm
vom früheren Verwalter
überlassenen Unterlagen
seien nicht vollständig gewe-
sen. Die Klage hatte Erfolg.
Zu den wesentlichen Aufga-
ben des Verwalters gehört es,
im Rahmen ordnungsmä-
ßiger Verwaltung für eine sta-
bile Einnahmen-Ausgaben-
Situation der WEG zu sorgen.
Zudem hat der Verwalter
eine Buchführungspflicht, bei
der allgemeine Buchhaltungs-
grundsätze einzuhalten sind.
Im Rahmen der Buchfüh-
rungspflicht besteht zudem
ein Belegzwang. Hat der
Verwalter über die Vermö-
genslage des Verbands den
Überblick verloren, verletzt
er hieraus seine Pflichten aus
dem Verwaltervertrag, was
gegen ihn Schadensersatzan-
sprüche begründet.
Der Vorverwalter hätte
jedenfalls bereits zu Beginn
seiner Amtszeit dafür sorgen
müssen, dass er alle erforder-
lichen Unterlagen ausgehän-
digt bekommt. Notfalls hätte
er den Verband zu einem
Beschluss betreffend die
gerichtliche Geltendmachung
eines Herausgabeanspruchs
bewegen müssen. Sind
bestimmte Positionen nicht
mehr aufklärbar, hat eine
diesbezügliche Umlage in der
folgenden Jahresabrechnung
zu erfolgen, um für die Zu-
kunft eine nachvollziehbare
Bilanzlage zu schaffen.
Fazit:
Der Vorverwal-
ter war selbstverständlich
auch zur Erstellung der
Jahresabrechnung für die
Wirtschaftsperiode 2009
verpflichtet. Nach § 28 Abs. 3
WEG ist derjenige verpflich-
tet, die Jahresabrechnung zu
erstellen, der im Zeitpunkt
der Entstehung dieser Pflicht
das Verwalteramt innehat.
Da diese Pflicht „nach Ablauf
des Kalenderjahres“ entsteht,
trifft sie somit den neuen
Verwalter. Der Verwalter
hätte also im Jahr 2010 die
Jahresabrechnung für 2009
erstellen müssen.