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66 Aktuelles Recht
05 | 2013
Antragsgegner bei Baustopp? Zu Beginn der Verwalter ...
Fakten:
Die Wohnungs-
eigentümer hatten im Jahr
2004 beschlossen, dass im
Fall eines Rückstands eines
Wohnungseigentümers mit
der geschuldeten monatli-
chen Hausgeldvorauszahlung
das gesamte in dem Jahr
anfallende Hausgeld zur
Zahlung fällig werden sollte.
Im Jahr 2010 geriet einer der
Wohnungseigentümer mit
den Hausgeldzahlungen für
die Monate Januar bis April
in Verzug. Die Gemeinschaft
klagte daraufhin das gesamte
auf das Jahr 2010 entfallende
Hausgeld ein. Die Klage blieb
für die Monate Mai bis De-
zember jedoch erfolglos, da
zum Zeitpunkt der Klageer-
hebung diese Beiträge noch
nicht fällig waren.
Der im Jahr 2004 gefasste
Beschluss über die Vorfällig-
keit des Hausgelds im Fall des
Verzugs eines Wohnungsei-
gentümers mit Hausgeldzah-
lungen ist nämlich nichtig.
Für derartige Dauerrege-
lungen fehlte den Wohnungs-
eigentümern im Nachgang
zur Zitterbeschluss-Recht-
sprechung des BGH aus dem
Jahr 2000 die Beschlusskom-
petenz. Zwar ermöglicht die
im Zuge der WEG-Reform
im Jahr 2007 in Kraft ge-
tretene Bestimmung des §
21 Abs. 7 WEG durchaus
derartige Dauerregelungen.
Nichtigen Altbeschlüssen
verhilft diese Bestimmung je-
doch nicht zur nunmehrigen
Anfechtungsklage [66.2]
Im Zweifel gegen die übrigen Wohnungseigentümer
gerichtet
Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungs
klage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung
zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist
grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Woh
nungseigentümer verklagen will.
BGH, Urteil v. 14.12.2012, Az.: V ZR 102/12
überstellung der Einnahmen
und Ausgaben erforderlich.
Diese Voraussetzung kann
jedenfalls nicht durch die
etwa erfolgte Bekanntgabe
der Einnahmen der Ei-
gentümergemeinschaft im
Rahmen einer gesonderten
Aufstellung erfüllt werden.
Hierbei ist zum einen zu
berücksichtigen, dass jeder
Wohnungseigentümer in die
Lage versetzt werden muss,
die Rechtmäßigkeit der Ge-
samtabrechnung überprüfen
zu können. Zum anderen ist
ein Wohnungseigentümer
nicht verpflichtet, an den
Wohnungseigentümerver-
sammlungen teilzunehmen.
Insofern würde, sofern man
die Übergabe einer ge-
sonderten Aufstellung im
Rahmen der Eigentümerver-
sammlung für ausreichend
erachten würde, der nicht
anwesende Wohnungseigen-
tümer benachteiligt werden.
Fazit:
Durch Übergabe
diverser Zettel zu diversen
Zeiten können nicht die zwin-
genden Voraussetzungen des
§ 259 BGB erfüllt werden!
Hausgeldverzug [66.1]
Aufgepasst bei „Altbeschlüssen“
über die Vorfälligkeit von Hausgeldern
Ein WEG-Beschluss, der vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurde,
wonach im Falle des Rückstands eines Wohnungseigentü
mers mit der geschuldeten monatlichen Wohngeldvoraus
zahlung das gesamte in dem Jahr anfallende Wohngeld zur
Zahlung fällig werden sollte, ist mangels Beschlusskompe
tenz nichtig. Ein solcher Beschluss wird auch nicht nachträg
lich durch die neue gesetzliche Regelung des § 21 Abs. 7 WEG
wirksam.
LG München I, Beschluss v. 18.9.2012, Az.: 1 T 9832/11
Gültigkeit, es ist viel-
mehr eine entsprechende
ausdrückliche Zweit- bzw.
Neubeschlussfassung
erforderlich.
Fazit:
Sämtliche „neue“
erweiterte Beschlusskom-
petenzen im Zuge der
WEG-Reform verhelfen
entsprechend vor deren
Inkrafttreten am 1. Juli
2007 nichtigen Beschlüs-
sen nicht zu nunmehriger
Gültigkeit. Auch im Fall
etwa ursprünglich nich-
tiger dauerhafter Kosten-
verteilungsänderungs-
beschlussfassung bedarf
es ausdrücklich eines
Zweit- bzw. Bestätigungs-
beschlusses.
Einstweiliger Rechtsschutz [66.3]
Antragsgegner einer einstweiligen Verfügung, gerich
tet auf einen „Baustopp“
Bis zur Auftragsvergabe ist der WEG-Verwalter der richtige An
tragsgegner im einstweiligen Verfügungsverfahren zwecks
Baustopp; anschließend der Verband „Wohnungseigentümer
gemeinschaft“, nicht aber die übrigen Wohnungseigentümer.
Ist ein Sanierungsbeschluss nicht evident fehlerhaft, so kommt
ein einstweiliger Baustopp nur in Betracht, wenn für den An
tragsteller die (konkrete) Gefahr irreversibler Schäden besteht.
AG Calw, Urteil v. 11.5.2012, Az.: 10 C 306/12