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05 | 2013
Verwalterbestellung [65.1]
Unwirksamer Beschluss bei fehlenden
Vergleichsangeboten
Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzan
gebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der
Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den ein
zelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich
zu machen. Die Wohnungseigentümer müssen die Eckdaten des
Verwaltervertrags kennen und diese müssen von der Beschluss
fassung umfasst sein. Zu den Eckdaten gehören die Vertragslauf
zeit des Verwaltervertrags und die Vergütung des Verwalters.
LG Köln, Urteil v. 31.1.2013, Az.: 29 S 135/12
Fakten:
Vor der Eigen-
tümerversammlung infor-
mierte der Verwaltungs-
beirat mit entsprechendem
Schreiben über die Absicht
eines Verwalterwechsels
unter Nennung von drei
Kandidaten. Auf der Eigentü-
merversammlung wurde die
bisherige Hausverwaltung
abberufen und ein neuer
Verwalter bestellt. Im Vorfeld
waren den Wohnungsei-
gentümern entsprechende
Angebote nicht übermittelt
worden. Im Bestellungsbe-
schluss wurde der Verwal-
tungsbeirat zum Abschluss
des Verwaltervertrags er-
mächtigt, wobei im Beschluss
weder Laufzeit der Bestellung
noch die Verwaltergrundver-
gütung geregelt waren. Der
Beschluss wurde erfolgreich
angefochten.
Der Beschluss über die Be-
stellung der neuen Verwal-
tung hatte gegen die Grund-
sätze ordnungsmäßiger
Verwaltung verstoßen. Vor
der Eigentümerversammlung
wurden den Wohnungseigen-
tümern keine Vergleichsan-
gebote zugänglich gemacht,
obwohl dies erforderlich
ist. Vor der Bestellung eines
neuen Verwalters sind Kon-
kurrenzangebote einzuholen,
wobei es keine feste Größe
hinsichtlich der Anzahl
der einzuholenden Ange-
bote gibt. Weiter war die
Ermächtigung des Verwal-
tungsbeirats zu weitgehend
gefasst. Für den Umfang
der dem Verwaltungsbeirat
erteilten Vollmacht zum
Aushandeln des Verwalter-
vertrags ist der Inhalt des
Ermächtigungsbeschlusses
maßgeblich. Dieser enthält
indes keine Einschränkung
der Ermächtigung. Der
Ermächtigungsbeschluss ist
jedoch zumindest mit einer
Einschränkung hinsichtlich
bestimmter Eckdaten wie
der Vertragslaufzeit und der
Vergütung zu versehen, so
dass die Vertretungsmacht
nach außen beschränkt ist.
Dem Verwaltungsbeirat kann
im Hinblick darauf, dass der
Abschluss des Verwalterver-
trags zu den Kernaufgaben
der Wohnungseigentümer
gehört, nicht völlig freie
Hand gelassen werden, zu
welchen Konditionen der
Verwaltervertrag abgeschlos-
sen werden soll.
Fazit:
Die im Vorfeld
der Verwalterbestellung
Wohnungseigentumsrecht
einzuholenden Vergleichs-
angebote sind den einzelnen
Wohnungseigentümern im
Übrigen vor der Versamm-
lung zugänglich zu machen.
Auch die Beratung von An-
geboten in der Eigentümer-
versammlung ändert nichts
daran, dass die Angebote
versandt werden müssen, um
den Wohnungseigentümern
ausreichend Gelegenheit zu
geben, sich damit zu beschäf-
tigen und sich entsprechend
auf die Eigentümerversamm-
lung vorzubereiten.
Jahresabrechnung [65.2]
Mindestbestandteile nicht in voneinander
getrennten Übersichten
Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung eine
geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben er
forderlich. Diese Voraussetzung kann jedenfalls nicht durch die
etwa erfolgte Bekanntgabe der Einnahmen der Eigentümerge
meinschaft im Rahmen einer gesonderten Aufstellung erfüllt
werden. Hierbei ist zum einen zu berücksichtigen, dass jeder
Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden muss, die
Rechtmäßigkeit der Gesamtabrechnung überprüfen zu können.
Zum anderen ist ein Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, an
den Wohnungseigentümerversammlungen teilzunehmen.
AG Mühlhausen, Urteil v. 14.3.2013, Az.: 8 C 404/12
Fakten:
Der Verwalter
hatte eine kombinierte Jah-
resabrechnung erstellt. Ein-
nahmen der Gemeinschaft
wurden nicht dargestellt.
Die Darstellung der Ent-
wicklung des gemeinschaft-
lichen Girokontos erfolgte
ebenfalls nicht. Einer der
Wohnungseigentümer hatte
den Genehmigungsbeschluss
angefochten. Im Verfahren
hatten die übrigen beklag-
ten Wohnungseigentümer
vorgetragen, im Rahmen der
beschlussfassenden Eigentü-
merversammlung seien die
Einnahmen den Versamm-
lungsteilnehmern durchaus
bekannt gegeben worden.
Die Anfechtungsklage hatte
dennoch Erfolg.
Die Jahresabrechnung ent
sprach nicht den Grund-
sätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung. Die Jahresab-
rechnung muss eine geord-
nete und übersichtliche,
inhaltlich zutreffende Auf-
stellung sämtlicher Einnah-
men und Ausgaben für das
betreffende Wirtschaftsjahr
enthalten. Sie muss für
einen Wohnungseigentümer
auch ohne Zuziehung eines
Buchprüfers oder sonstigen
Sachverständigen verständ-
lich sein. Des Weiteren
besteht die Jahresabrechnung
zwingend aus zwei Teilen,
nämlich der Gesamtabrech-
nung und der Einzelabrech-
nung. Die bloße Nennung
von Gesamtkosten stellt kei-
ne Abrechnung dar. Neben
der Gegenüberstellung von
Einnahmen und Ausgaben
muss die Jahresabrechnung
auch Angaben über die Höhe
der gebildeten Rücklagen
und die Kontostände auf
den Gemeinschaftskonten
am Anfang und Ende des
Abrechnungszeitraums
enthalten.
Gemäß § 259 BGB ist im
Rahmen der Jahresabrech-
nung eine geordnete Gegen