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64 Aktuelles Recht
05 | 2013
tragung nicht näher aufgeschlüsselter
Kosten eines „Centermanagers“ auf den
Mieter unwirksam ist, da es diesem Be-
griff an ausreichender Transparenz fehlt.
Die Klausel lässt nicht erkennen, welche
Kosten einbezogen werden oder welche
Leistungen dem Inhalt nach vom Cen-
termanagement erfasst werden sollen.
Da der Vermieter zusätzlich eine Umla-
ge von Verwaltungskosten, Kosten für
den Hausmeister sowie Raumkosten für
Büroräume verlangt, ist nicht ersichtlich,
welche sonstigen Kosten noch unter dem
Begriff des Centermanagements anfallen.
Auch die verwandte Klausel zur
Übertragung von Hausmeisterkosten
ist unwirksam, da im Mietvertrag die in
Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der
II. Berechnungsverordnung enthaltende
Beschränkung der umlagefähigen Haus-
meisterkosten ausgeschlossen wurde.
Diese vertragliche Gestaltung ermög-
licht dem Vermieter, über die Umlage
der Hausmeistervergütung auch einen
Teil der Kosten für die Instandsetzung
und -haltung von Gemeinschaftsflächen
auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche
Regelung zu den Hausmeisterkosten
Die formularmäßig vereinbarte Klausel
eines Mietvertrags über Geschäftsräu
me, die dem Mieter eines in einem Ein
kaufszentrum belegenen Ladenlokals als
Nebenkosten nicht näher aufgeschlüs
selte Kosten des „Centermanagers“ auf
erlegt, ist unwirksam; die Wirksamkeit
einer daneben ausdrücklich vereinbar
ten Übertragung von Kosten der „Ver
waltung“ wird dadurch allerdings nicht
berührt. Gerät der Mieter mit Nebenkos
tenvorauszahlungen in Verzug, bleiben
dem Vermieter die aus dem Schuldner
verzug folgenden Rechte grundsätzlich
auch nach dem Eintritt der Abrechnungs
reife erhalten; ihm sind deshalb für die
Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann
noch Verzugszinsen auf rückständige Vo
rauszahlungen zuzusprechen, wenn die
Betriebskostenvorauszahlungen wegen
eingetretener Abrechnungsreife nicht
mehr verlangt werden können.
BGH, Urteil v. 26.9.2012, Az.: XII ZR 112/10
Fakten:
Die Parteien eines Mietver-
trags über ein Ladenlokal streiten über
Nebenkosten. Der BGH entscheidet, dass
die formularmäßig vereinbarte Über-
ist nur dann wirksam, wenn der Mieter
insgesamt durch eine Kostenobergrenze
gegen die „uferlose“ Übertragung der
Erhaltungslast für den Allgemeinbereich
geschützt ist. Der Begriff „Kosten der
Verwaltung“ ist hingegen ausreichend
bestimmt (siehe etwa Vorschriften des
§ 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverord-
nung (BV) bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Der Mieter befand sich mit den Betriebs-
kostenvorauszahlungen bis zum Ablauf
der Abrechnungsfrist im Verzug.
Fazit:
Im Gegensatz zum „Centerma-
nager“ geht der BGH davon aus, dass es
eine allgemeine Vorstellung davon gibt,
welche Tätigkeiten ein „Hausmeister“
oder „Hauswart“ erledigt. Hinsichtlich
der auf den Mieter umlegbaren Kosten
werden die Kosten des Hauswarts in § 14
der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV
negativ abgegrenzt: Dazu zählen die Ver-
gütung, die Sozialbeiträge und alle geld-
werten Leistungen, die dem Hauswart
für seine Arbeit gewährt werden, soweit
diese nicht die Instandhaltung, -setzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen der
Hausverwaltung betreffen.
Entscheidung des Monats
Nebenkosten im Gewerbemietrecht
Mangels Transparenz sind Kosten für den „Centermanager“ nicht umlegbar