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gionalen Baupreisverhältnisse. Bedenkt
man, dass es sich bei den Marktanpas-
sungsfaktoren um modellabhängige
Größen handelt, wird deutlich, dass die
Besorgnis der Kreditaufsicht weitgehend
unbegründet ist. Durch die Einführung
der neuen Normalherstellungskosten
(NHK-2010-Modell der Sachwertrichtli-
nie) erhöhen sich die Marktanpassungs-
faktoren rein modellbedingt im Schnitt
um satte zwanzig Prozent.
Marktanpassungszuschläge sind so-
mit in Zukunft nicht mehr die Ausnah-
me, sondern in vielen Regionen eher die
Regel. Wichtig ist jedoch, dass die in der
Beleihungswertermittlung
verwende-
ten Marktanpassungsfaktoren nicht auf
vorübergehenden Preisübertreibungen
(Stichwort: Preisblase) basieren.
Der Maßstab ist der
Wiederverkaufspreis
Wer ein Haus von einem Bauträger kauft
und es kurze Zeit später wieder veräußert,
dem sind rund zwanzig Prozent des Kauf-
preises durch den Schornstein gegangen.
Was bedeutet das für die Kreditinsti-
tute? Aus Risikogesichtspunkten ist beim
langfristig ausgelegten Beleihungswert
der nächste Verkaufsfall beziehungs-
weise Verwertungsfall zu betrachten,
also der Wiederverkauf und niemals der
Ersterwerb. Daraus folgt, dass die in der
Beleihungswertermittlung eingesetzten
Marktanpassungsfaktoren zwingend aus
Wiederverkaufspreisen abzuleiten sind.
Instandsetzungskosten werden un-
terschiedlich berücksichtigt. In der
Marktwertermittlung zählen sie zu
den
besonderen
objektspezifischen
Grundstücksmerkmalen. In der Belei-
hungswertermittlung zählen Instand-
setzungskosten zu den sonstigen wertbe-
einflussenden Umständen. Diese Kosten
sind gemäß Paragraf 8 Absatz 3 Immo-
WertV bei der Ermittlung des Markt-
werts durch marktgerechte Abschläge
zu berücksichtigen. Das heißt, nicht die
Instandhaltungskosten, sondern deren
Werteinfluss ist anzusetzen. Die Bel-
WertV spricht dabei nicht von „markt-
gerechten Abschlägen“, sondern ledig-
lich von „Abschlägen“. Genau das ist der
Auf einen Blick
›› Das aktuelle Geschehen am Immobilien-
markt muss sich auch im Beleihungswert
widerspiegeln.
›› Eine Marktanpassung nach dem Muster
der Sachwertrichtlinie ist deshalb in der
Beleihungswertermittlung unverzichtbar.
›› Modellbedingte Marktanpassungszuschlä-
ge verstoßen nicht gegen das Vorsichts-
prinzip.
›› Instandsetzungskosten sollten im Belei-
hungswert und im Marktwert in gleicher
Höhe berücksichtigt werden.
skizzierten geringen Margen ertönt aus
ihren Reihen immer wieder der Ruf nach
dem Verzicht auf die Marktanpassung.
In deren Vertrieb ist sie zum Teil äußerst
unbeliebt. Und dennoch sind sich die
Risikomanager und Kreditabteilungs-
leiter einig: Das Ergebnis einer Belei-
hungswertermittlung sollte nicht von der
Geschäftspolitik des Instituts abhängen.
Bernd Geilen: „Man muss auch mal aus
Risikoerwägungen auf ein Geschäft ver-
zichten.“ Aus der Genossenschaftsbank
heißt es hierzu: „Die Volksbank baut
lieber durch hohe Beratungsqualität und
regionsspezifisches Spezialwissen eine
starke Kundenbeziehung auf. Wir set-
zen auf lokale Präsenz und überdurch-
schnittlichen Service sowie Kundennä-
he.“
Zuschläge werden vom
Vertrieb begrüßt
Gerade in prosperierenden Wirtschafts-
regionen kommt es häufig auch zu
Marktanpassungszuschlägen, die der
Bankenvertrieb natürlich begrüßt. Dafür
werden diese jedoch von der Kreditauf-
sicht kritisch gesehen. Der Grund für die
Zuschläge ist zumeist die Verwendung
nicht regionalisierter Baupreise. Denn
so will es die Sachwertrichtlinie: Die
Marktanpassungsfaktoren im Sachwert-
verfahren erfassen nicht nur die allge-
meinen Wertverhältnisse des örtlichen
Immobilienmarkts, sondern auch die re-
ANZ E I GE
05 | 2013
Grund, warum sich die Branche uneins
ist, ob in der Beleihungswertermittlung
die reinen Instandsetzungskosten oder
deren Werteinfluss, also die marktange-
passten Instandsetzungskosten anzuset-
zen sind.
Prozessoptimierung spricht
für gleiche Höhe
Während Geilen den reinen Kostenan-
satz für überzogen hält, will etwa der
Bausparkassenvertreter gemäß Vor-
sichtsprinzip die Kosten in voller Höhe,
also nicht marktangepasst, in Abzug
bringen. In einem Punkt sind sich jedoch
fast alle Branchenvertreter einig: Die In-
standsetzungskosten sollten im Belei-
hungswert und in dem für Beleihungs-
zwecke ermittelten Marktwert schon
aus Gründen der Prozessoptimierung in
gleicher Höhe angesetzt werden.
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