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42 Finanzen, Markt + Management
05 | 2013
Seit nunmehr fast genau drei Jah-
ren ist die für die Marktwertermitt-
lung maßgebliche Vorschrift – die
Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV) – in Kraft. Diese schreibt
verbindlich vor, dass zur Berücksichti-
gung der allgemeinen Wertverhältnisse
auf dem Immobilienmarkt der sich aus
Bodenwert und Zeitwert der baulichen
Anlagen ergebende Substanzwert an den
Markt anzupassen ist.
Im Jahr 2012 wurde vom Bundesmi-
nisterium für Verkehr, Bau und Stadtent-
wicklung (BMVBS) eine Sachwertricht-
linie veröffentlicht. Diese konkretisiert
die Vorschrift und gibt wichtige Hin-
weise für die Ableitung und Veröffent-
lichung der hierzu benötigten Marktan-
passungsfaktoren.
Marktanpassung ist
unverzichtbar
Die Beleihungswertermittlungsverord
nung (BelWertV) sieht eine solche
Marktanpassung für die Ermittlung des
Sachwerts bislang expressis verbis nicht
vor. Entsprechend verzichten viele Kre-
ditinstitute hierauf. Anders die ING-
DiBa. Bernd Geilen, Mitglied des Vor-
stands der Bank stellt dazu fest: „Wer auf
die Marktanpassung verzichtet, lügt sich
selber in die Tasche.“ Der Leiter des Kre-
ditreferats einer großen Volksbank hält
eine Marktanpassung im Rahmen der
Beleihungswertermittlung ebenfalls für
sachgerecht. Der Genossenschaftsbank
ist es wichtig, auch in der Beleihungs-
wertermittlung aktuelle Tendenzen am
Immobilienmarkt zu berücksichtigen.
Auch aus Reihen der Bausparkassen
Bitte möglichst marktnah!
Marktwert.
Die deutsche Wertermittlung befindet sich im Umbruch. Viele
Vorschriften werden novelliert. Nur der Beleihungswert berücksichtigt die
Verhältnisse des Immobilienmarkts nicht ausreichend. Was zu tun wäre.
Ausschüssen überaus kontrovers disku-
tiert. Denn häufig sind am Substanzwert
erhebliche Marktanpassungsabschläge
– zum Teil von über 50 Prozent – an-
zubringen. Die sich unter Berücksichti-
gung dieser Abschläge ergebenden Be-
leihungswerte werden insbesondere vom
Vertrieb der Banken als sehr konservativ
empfunden. Das heißt im Klartext: Die
Marktanpassung verhagelt den Banken
das Geschäft. Denn niedrige Beleihungs-
werte führen zu hohen Beleihungsaus-
läufen. Für den Kunden bedeutet das hö-
here Zinsen oder für die Bank geringere
Margen.
Auch durch Basel III steigt der
Wettbewerbsdruck zwischen den Kre-
ditinstituten. Zusammen mit den zuvor
verlautet, es gäbe keinen Grund, der im
Regelfall gegen eine Marktanpassung
im Rahmen der Beleihungswertermitt-
lung spräche. Ganz im Gegenteil: Er
hält längerfristig marktkonforme Werte
aus Risikogesichtspunkten für wich-
tig. Schränkt jedoch ein: „Ausnahmen
könnten Marktanpassungen sein, die auf
vorübergehenden Preisübertreibungen
basieren und somit zu potenziell über-
höhten Beleihungswerten führen wür-
den.“
Kontrovers diskutiert in
Instituten und Ausschüssen
Und dennoch wird das Thema Marktan-
passung in den Instituten und in den
Foto: EUROPHOTOS/shutterstock.com
Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter GmbH
Ein Konflikthema in der deutschen Bankenlandschaft: Wie die Marktverhältnisse
auch im Beleihungswert objektiv berücksichtigt werden.