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des Darlehensbetrags wird das Darle-
henskonto belastet (Geldabfluss). Die
Sanierungsmaßnahme wird bezahlt und
es entsteht ein in der Jahresabrechnung
auszuweisender Aufwand für die WEG.
Dieser Aufwand wird jedoch nicht durch
Umlage auf die Eigentümer finanziert,
sondern mit dem Geld bezahlt, welches
durch das Darlehen von der Bank be-
reitgestellt wurde. Vom Ablauf in der
Buchhaltung ist dies vergleichbar mit
dem Vorgang der Finanzierung des Sa-
nierungsaufwands aus einer angesparten
Instandhaltungsrückstellung zum Zweck
der Sanierung. Jedoch wird die Anspa-
rungsphase der Instandhaltungsrück-
stellung (Zuführung durch Eigenmittel)
umgangen. Es wird Geld ausgegeben,
welches die Eigentümer erst mit ihren
Tilgungsbeiträgen „zurücksparen“.
Wie kann nun die Jahresabrechnung
mit ihren anerkannten Bestandteilen
diesen Vorgang transparent und über
Jahre nachvollziehbar darstellen? Hierzu
folgendes vereinfachtes Beispiel (siehe
im einzelnen Seite 40):
DieMuster-Wohnungseigentümerge
meinschaft verfügt zum 1. Januar 2012
über ein Sollvermögen von 50.000 Euro.
Das Guthaben auf dem Bankkonto be-
trägt 47.000 Euro; es bestehen Forde-
rungen an Eigentümer aus der Jahres-
abrechnung vom Vorjahr von 1.000
Euro, Verbindlichkeiten gegenüber dem
Gasversorger (Nachzahlung) von 2.000
Euro und Hausgeldrückstände in Höhe
von 4.000 Euro, hiervon entfallen auf
Beitragsleistungen zur Instandhaltungs-
rückstellung 1.000 Euro.
Die Hausgeldrückstände werden
erst in 2013 ausgeglichen. Die Instand-
haltungsrückstellung (gemäß Definition
BGH, V ZR 44/09) beträgt somit 49.000
Euro. Die WEG führt eine Fassadensa-
nierung für 200.000 Euro durch; davon
werden in 2012 und 2013 jeweils 100.000
Euro bezahlt. Zur Finanzierung der Sa-
nierungskosten nimmt sie über ihre
Hausbank ein Niedrigzinsdarlehen der
KfW über 200.000 Euro in Anspruch.
Der Darlehensvertrag sieht vor, dass
20.000 Euro jährlich an Annuität (Zin-
sen 2.000 Euro und Tilgung 18.000 Euro)
gezahlt werden, die gemäß Beschluss der
Instandhaltungsrückstellung
entnom-
men werden. Die jährliche Zuführung
zur Rückstellung beträgt 30.000 Euro.
Die Ausgangssituation der Muster-
WEG stellt sich also wie folgt dar (sie-
he auch Tabelle auf der nächsten Seite):
Der Vermögenstatus per 1. Januar 2012
beträgt 47.000 Euro. Hinzu kommen
Forderungen gegen Eigentümer aus
Hausgeldrückständen (4.000 Euro) und
Forderungen gegen Eigentümer aus der
Abrechnung des Vorjahres (1.000 Euro).
Abgezogen werden müssen Verbind-
lichkeiten gegenüber dem
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Die Autoren Astrid Schultheis, öffentlich bestellte Sachverständige für Woh-
nungseigentumsverwaltung, und Dr. Michael Casser, Rechtsanwalt, sind
Verfasser der Musterabrechnung* für Wohnungseigentümergemeinschaf-
ten des Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V.,
veröffentlicht in ZMR 2/2011 S. 85 – 95, und im ZMR-Sonderheft 1/2011
(zu beziehen über
er den Dachverband Deutscher Immo-
bilienverwalter e.V.).
Dr. Michael Casser
Astrid Schultheis
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