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30 Finanzen, Markt + Management
05 I 2013
Leerstands machte der Kläger in seinen
Einkommensteuererklärungen Verluste
aus Vermietung und Verpachtung gel-
tend, die weder das Finanzamt noch das
Finanzgericht wegen der fehlenden Ver-
mietungsabsicht berücksichtigten. Auch
der BFH wies die Revision des Klägers
jetzt als unbegründet zurück.
Viele Revisionen anhängig
Die BFH-Richter stellten klar, dass es
zwar jedem Eigentümer freistehe, wie er
seine Wohnung vermarkte. Die gewählte
Strategie sollte allerdings von Erfolg ge-
krönt sein.
In dem Urteil äußerten sich die BFH-
Richter auch losgelöst von dem Einzelfall
zu den steuerlichen Folgen der allgemei-
nen Leerstandsproblematik. Danach
kann ein besonders lange andauernder
Leerstand nach vorheriger, auf Dauer
angelegter Vermietung dazu führen, dass
eine vom Steuerpflichtigen aufgenom-
mene Vermietungsabsicht auch ohne
sein Verschulden wegfällt, wenn abseh-
bar ist, dass das maßgebliche Wohnob-
jekt etwa wegen fehlender Marktgän-
gigkeit in absehbarer Zeit nicht wieder
vermietet werden kann. Immobilien-
besitzer in Regionen mit abnehmender
Bevölkerung müssen bei dieser Aussage
aufhorchen. Heißt es doch im Klartext,
dass das Finanzamt in guten Zeiten die
Mieteinnahmen versteuern will und
den Grundeigentümern nach längeren
Leerständen die Vermietungsabsicht
Aufgrund des demografischen Wandels
ziehen gerade in den ländlichen und
strukturschwachen Gebieten die Woh-
nungsleerstände massiv an. Das beschert
Vermietern Probleme mit dem Finanz-
amt. Denn wer Verluste aus leer ste-
henden Wohnungen steuerlich geltend
machen will, muss ernsthafte Vermie-
tungsbemühungen nachweisen können.
Der Bundesfinanzhof hat in einer
Entscheidung vom 11. Dezember 2012
(Az. IX R 14/12) die Grundsätze präzi-
siert, unter welchen Voraussetzungen
Vermieter auch bei langjährigem Leer-
stand Aufwendungen steuerlich abzie-
hen können. In dem Verfahren ging es
um zwei Wohnobjekte in einem vom
Kläger teilweise selbst bewohnten Haus.
Eine 70 Quadratmeter große Wohnung
im Obergeschoss war bis August 1997
vermietet, seitdem stand sie leer. Der
Kläger schaltete etwa vier Mal im Jahr
Chiffreanzeigen in einer überregionalen
Zeitung, in denen er die Wohnung mö-
bliert anbot. Nach Angaben des Klägers
hätten sich bis heute keine „geeignet er-
scheinenden Mieter“ gemeldet. Ein im
Dachgeschoss des Hauses liegendes Zim-
mer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt
vermietet. Nach Angaben des Klägers
sei eine Vermietung auch nicht mehr
beabsichtigt. In früheren Jahren habe er
gelegentlich erfolglos Aushänge in der
Nachbarschaft angebracht. Wegen des
Wohnungsleerstand.
Steht eine Wohnung längere Zeit
leer, müssen Vermieter notfalls umbauen oder andere
Zugeständnisse machen, um Steuernachteile zu vermeiden.
Von den Finanzgerichten
Gute Zeiten, schlechte Zeiten mit dem Fiskus
Michael Schreiber, Oberweser
Leerstand. Langjährige Verluste daraus erkennt das Finanzamt häufig nicht an.