Basic HTML-Version
29
05 | 2013
standsquote eine hohe Sicherheit. Und
das mit einer – wie wir finden – attrak-
tiven Dividendenrendite bei überschau-
barem Risiko. Nichtsdestotrotz bietet der
Abschlag vom Net Asset Value, also vom
Nettosubstanzwert, derzeit noch Kurs-
steigerungspotenzial – das sicherlich
nicht nur für Witwen und Waisen.
Erwarten Sie, dass Ihr Aktienkurs den
Nettosubstanzwert auf absehbare Zeit
erreicht?
Mrotzek:
Zumindest sehen wir keinen
Grund, warum dies nicht geschehen
sollte. Die Bewertung unseres Portfolios
zeigt die Qualität unserer Immobilien.
Auch unsere FFO-Ermittlung, basierend
auf den „Funds from Operations“, also
auf der Kennzahl für das operative Ge-
schäft, ist nachhaltig positiv. Abschläge
im Aktienkurs zum Nettosubstanzwert
sind daher wirtschaftlich nicht begrün-
det. Aber bekanntlich wird der Aktien-
kurs an der Börse festgestellt.
Sie benutzen als wichtigste Steuerungs-
größe für Ihr Unternehmen die FFO je
Aktie. Kann man daraus schließen, dass
größere Objektverkäufe als in der Ver-
gangenheit für Sie tabu sind?
Mrotzek:
Prinzipiell sind wir auf Wachs-
tumskurs und wollen uns eher von klei-
neren, nicht mehr strategiekonformen
Objekten trennen. Tabu sind Verkäufe
größerer Objekte allerdings nicht. Nur
muss dies dann auch für unsere Akti-
onäre lukrativ sein. Die frei werdenden
Mittel würden dann wieder reinvestiert,
sodass die FFO je Aktie nicht sinken
würden.
Sie wollen in den kommenden drei
Jahren mindestens eine Dividende von
40 Cent je Aktie ausschütten. Gilt das
unabhängig davon, wie oft und in wel-
chem Umfang Sie Ihr Kapital erhöhen?
Mrotzek:
Ja, dies ist unabhängig davon.
Es gehört zu unserer Unternehmens-
politik, die Dividende je Aktie nicht zu
senken, auch nicht im Fall einer Kapital
erhöhung. Das haben wir auch in den
letzten Jahren so gehalten.
Befürchten Sie nicht, dass Ihre Wachs-
tumsfinanzierung durch Kapitalerhö-
hungen und damit durch Gewinnver-
wässerung Ihre aktuellen Aktionäre zu
Aktienverkäufen veranlassen könnte?
Mrotzek:
Wachstum, Nutzung von Ska-
leneffekten und FFO-Steigerung sollten
im Sinne aller unserer Aktionäre sein.
Daher denken wir, dass die Wachstums-
strategie von unseren Aktionären mitge-
tragen wird. Wer an Kapitalerhöhungen
teilnimmt, dessen Gewinn wird auch
nicht verwässert.
Wollen Sie Wandelanleihen oder auch
andere Anleihen begeben?
Mrotzek:
Konkrete Überlegungen zur
Begebung von Wandelanleihen gibt es
nicht. Es gibt einen Vorratsbeschluss, um
entsprechend flexibel reagieren zu kön-
nen. Dies würde im Prinzip auch für an-
dere Anleihen gelten. Auch hierzu gibt es
derzeit keine konkreten Überlegungen,
zumal wir auf der Fremdkapitalseite pro-
blemlos Gelder aufnehmen können.
Warum investieren Sie überwiegend in
mittlere Städte statt in Metropolen?
Schmitz:
An diesen Standorten ist aus
unserer Sicht grundsätzlich das Rendite-
Risiko-Profil interessanter und dort gibt
es Objekte, die für uns das optimale In-
vestitionsvolumen haben. Wir wollen
maximal zehn Prozent unseres Portfolio
werts in ein einzelnes Objekt investie-
ren. Dennoch schließen wir auch bei
bestimmten Voraussetzungen Investiti-
onen in den Metropolen nicht aus, wie
man an unseren letzten Akquisitionen in
München und Berlin erkennen kann.
In Nordrhein-Westfalen befindet sich
nicht einmal mehr ein Drittel Ihrer
Objekte. Wann werden es weniger als
zehn Prozent sein?
Schmitz:
Das hängt von unserem weite-
ren Wachstumskurs ab. Wir investieren
aufgrund der demografischen Faktoren
und Wachstumsprognosen gerne in Süd-
und Südwestdeutschland. Dort waren
wir bislang unterrepräsentiert. Aber wir
haben in den letzten Jahren auch Objekte
in Hamburg, Berlin und mit den Erwer-
ben in Langenfeld oder Hilden auch in
Nordrhein-Westfalen zugekauft. Jede
Investitionsentscheidung ist eine Einzel
entscheidung und auch in Nordrhein-
Westfalen gibt es attraktive Standorte,
die in unser Investitionsprofil passen.
f
|
stieß Ende 2008 zum Hamborner-Vorstand. Vorher war er unter anderem Geschäftsführer der
Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz, Chef für Investor Relations bei RWE und der
Deutschen Post. Bei Hamborner ist er unter anderem für die Sparten Portfolio-Management,
Recht, Personal und Investor Relations zuständig.
Hans Richard Schmitz