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Dr. Stephan Seilheimer, Senior Manager Bilfinger Real Estate Argoneo GmbH, und Dr. Anja Disput, Partnerin der Sozietät Taylor Wessing, beide Frankfurt am Main
lichen die Stundung der Darlehensraten sowie gegebenenfalls
den Versuch der Darlehensrestrukturierung bedeutet. Nur
selten führt dies zu dauerhaftem Erfolg, weil Änderungen der
Dienstleister-, Steuer- und Portfoliostruktur ausbleiben.
Eine andere Möglichkeit für den Gläubiger ist der Forde-
rungsverkauf, bei dem alle Risiken an den Käufer übertragen
werden und für eine sofortige Liquiditätszufuhr gesorgt wird.
Jedoch droht hier die höchste Abschreibung.
Über eine Verbriefung kann der Gläubiger das Risiko diver-
sifizieren und Eigenkapitalkosten reduzieren. Jedoch verliert
er an direktem Einfluss auf das Immobilienportfolio. Bei der
Gründung eines Joint Ventures eröffnet der Darlehensgeber
einem Partner die Möglichkeit eines Co-Investments.
Es besteht auch die Option für den Gläubiger, das Eigentum
zu erwerben. Er übernimmt so zwar alle Risiken, verschafft sich
aber auch finanzielle Handlungsspielräume. Ein großer Verlust
des eingesetzten Kapitals droht bei der Verwertung der Sicher-
heiten im Wege der Zwangsversteigerung (siehe auch Seite 24).
Hier ist mit einer jahrelangen Verfahrensdauer zu rechnen.
Bei den letzten drei Alternativen kann sich für den Gläu-
biger eine direkte Übernahme oder eine Übernahme nach
Durchführung des Insolvenzverfahrens anbieten. Ein gere-
geltes Insolvenzverfahren kann dabei durchaus vorteilhaft sein.
Sind etwa die noch vorhandenen Vermögenswerte gefähr-
det, kann es wirtschaftlich die beste Lösung sein, zeitnah das
vorläufige Insolvenzverfahren einzuleiten, um den Zugriff von
Schuldner und anderen Gläubigern auf das Vermögen zu kon-
trollieren. Es führt zu einem geordneten Ablauf, in dem ein
notleidendes Immobilienportfolio erfolgreich restrukturiert
wird. Sogar für die Immobilien wichtige Investitionen sind hier
möglich. Wichtig ist, in einem frühen Stadium einen qualifi-
zierten Asset Manager einzubinden.
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Viele Akteure der Immobilienwirtschaft rechnen seit geraumer
Zeit mit einer Renaissance von notleidenden Krediten (Non-
Performing Loans – NPLs) und den damit verbundenen Port-
foliotransaktionen. Die meisten warten auf die großen Port-
foliotransaktionen als Opportunitäten jedoch vergeblich. Bei
Banken und Eigentümern ist die Erkenntnis gereift, dass die
deutsche Insolvenzordnung und eine Zusammenarbeit zwi-
schen erfahrenem Asset Manager und Insolvenzverwalter gute
Chancen bietet, um aus notleidenden Immobilienportfolios
möglichst viel eingesetztes Kapitals zurückzugewinnen. Für
Gläubiger gibt es einige Möglichkeiten im Umgang mit NPLs:
Die zunächst einfachste Art ist das Stillhalten, das im Wesent-
Problemimmobilien.
Welche Optionen existieren bei Portfolios aus notleidenden
Krediten? Verbriefung oder Forderungsverkauf sind einige. Und auch die Insolvenz
ist nicht immer der schlechteste Weg.
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Asset Management
in der Insolvenz
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05 | 2013
Rar: Problemportfolio „Bornstraße 125“ wurde vom kommu-
nalen Wohnungsunternehmen DOGEWO21 übernommen.
Mehr dazu im Top-Thema „Problemimmobilien
und Refinanzierung“ unter