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76 Aktuelles Recht
12-01 | 2012
Winterdienst [76.1]
Vergütungsanspruch auch bei Schlechterfüllung
des Winterdiensts
Der Winterdienstvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit
dienstvertraglichem Charakter. Bei Schlechterfüllung entfällt
der Vergütungsanspruch nicht nach § 326 BGB.
LG Berlin, Urteil vom 22.6.2011, Az.: 85 S32/11
Fakten:
Die Parteien
streiten über die Folgen
der Schlechterfüllung eines
Winterdienstvertrags. Der
Vertrag war auf die Über-
nahme der Pflicht zur
Schnee- und Glättebekämp-
fung und der Verkehrssi-
cherumgspflicht nach dem
Straßenreinigungsgesetz
gerichtet. Der Winterdienst
wurde häufig verzögert und
nicht in ausreichendem
Umfang geleistet. Das
Gericht stellt klar, dass der
Winterdienstvertrag ein
Geschäftsbesorgungsvertrag
mit dienstvertraglichem und
nicht mit werkvertraglichem
Charakter ist. Geschuldet
waren damit Maßnahmen,
bei deren Beachtung sich der
für Dritte gefahrlose Zustand
des Gehwegs einstellt und
nicht ein bestimmter Erfolg.
Der Vergütungsanspruch
ist nicht gemäß § 326 Abs. 1
BGB wegen Nichterfüllung
entfallen, da diese der hier
vorliegenden Schlechter-
füllung nicht entspricht. Im
Rahmen des Dienstvertrags
wird auch die Schlechterfül-
lung als Erfüllung angesehen.
Fazit:
Beim Dienstvertrag
ist die Arbeitsleistung als sol-
che geschuldet, beim Werk-
vertrag die Herbeiführung
eines vereinbarten gegen-
ständlich fassbaren Arbeits-
ergebnisses. Beim Dienstver-
trag wird nur die Tätigkeit,
beim Werkvertrag der Erfolg
geschuldet. Trotz des schlecht
geleisteten Winterdiensts
muss der Vermieter die ver-
einbarte Vergütung bezahlen,
auch die Folgekosten für die
Schlechtleistung muss er
selbst tragen. Dem Vermie-
ter bleibt nichts anderes, als
den Winterdienstvertrag zu
kündigen.
Kaution [76.2]
Verjährung des Rückzahlungsanspruchs
einer überzahlten Kaution
Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei
Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der Be-
endigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsa-
che – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit
Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschie-
ßenden Betrag gezahlt hat.
BGH, Urteil vom 1.6.2011, Az.: VIII ZR 91/10
Fakten:
Die Parteien strei-
ten über die Rückzahlung ei-
ner Kautionsüberzahlung. Zu
Beginn des Mietverhältnisses
hatte der Mieter eine Kaution
in Höhe von sechs Monats-
mieten erbracht. Wegen
regelmäßig unpünktlicher
Mietzahlungen hatte der
Vermieter das Mietverhältnis
fristlos, hilfsweise ordent-
lich gekündigt. Der Mieter
widersprach der Kündigung
und gestattete dem Vermie-
ter, einen Teilbetrag aus der
Kaution als Vorauszahlung
auf die künftige Miete zu
verwenden. Der Vermieter
kündigte erneut und begehrt
im Klageweg Räumung und
Herausgabe der Mieträume.
Widerklagend verlangt der
Mieter Rückzahlung der
überzahlten Kautionsteile.
Der BGH gibt dem Vermie-
ter recht. Das Mietverhältnis
ist wirksam gekündigt. Dass
der Mieter dem Vermieter
gestattete, einen Teilbetrag
aus der überzahlten Kaution
als Vorauszahlung auf die
künftige Miete anzurech-
nen, kann die regelmäßig
verzögert und wiederholt
unvollständige Mietzah-
lung nicht ausgleichen. Der
Vermieter muss den über-
zahlten Kautionsbetrag nicht
zurückzahlen, auch soweit
er die nach § 551 Abs. 1
BGB zulässige Höchstgren-
ze von drei Monatsmieten
übersteigt. Der Vermieter
hat insoweit die Einrede der
Verjährung erhoben. Die
Kautionsabrede war unwirk-
sam, soweit sie die bei einem
Wohnraum-Mietverhältnis
maximal zulässige Höhe von
drei Monatsmieten überstieg.
Der daraus resultierende
Bereicherungsanspruch
verjährt aber in drei Jahren
mit Ablauf des Jahres, in
welchem der Mieter von den
den Anspruch begründenden
Umständen erfahren hat. Auf
die Kenntnis der Rechts-
widrigkeit der Vereinbarung
kommt es ebenso wenig an
wie auf die Kenntnis des
Bereicherungsanspruchs.
Fazit:
Der BGH weist auf
die für die fristlose Kündi-
gung wegen Pflichtverlet-
zung gemäß § 543 Abs. 3
BGB notwendige erfolglose
Abmahnung hin, welche
hier allerdings erfolgt war.
Hinsichtlich der Verjährung
des Kautionsrückzahlungsan-
spruchs stellt der BGH klar,
dass die Verjährung begin-
nt, wenn der Mieter einen
Betrag als Kaution bezahlt,
welcher drei Monatsmieten
übersteigt. Auf die rechtliche
Einordnung der Rechtsfolgen
dieser Zahlung durch den
Mieter kommt es nicht an,
er muss also nicht erken-
nen, dass ihm durch die
Überzahlung des gesetzlich
zulässigen Kautionsbetrags
ein Zahlungsanspruch aus
ungerechtfertigter Bereiche-
rung zusteht.
und Einzelleistungen entstan-
denen Kosten auflisten und
von den Kosten die jeweils
fiktiv gesparten Instandhal-
tungskosten abziehen. Dabei
muss er nur die zum Zeit-
punkt der Modernisierungs-
arbeiten konkret notwen-
digen Instandsetzungskosten
abziehen. Bei der Umlage
der Modernisierungskosten
kommt es jedoch nur auf
die konkret angefallenen
Kosten an. Es gibt keinerlei
Beschränkung des Vermieters
auf marktübliche Baukosten.
Entscheidend ist, dass die
Baumaßnahmen eine Moder-
nisierung im Sinne des BGB
darstellen.
Die Entscheidung hat hier
nicht berücksichtigt, dass der
Vermieter öffentliche För-
dermittel ebenfalls in Abzug
bringen muss. Hat der Vermie-
ter die Mieterhöhungskosten
nicht konkret drei Monate vor
Baubeginn schriftlich mitge-
teilt oder liegt die tatsächliche
Mieterhöhung über zehn Pro-
zent über der angekündigten
Erhöhung, verschiebt sich die
Fälligkeit der Mieterhöhung
um weitere sechs Monate auf
neun Monate ab Fertigstel-
lung der Bauarbeiten.
Foto: Thorsten de Jong/pixelio.de