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12-01 | 2012
Geschäftsraummiete [77.3]
Fristlose Kündigung bei Weigerung
Umsatznachweise vorzulegen
Verweigert der Geschäftsraummieter bei vereinbarter Um-
satzmiete die Vorlage testierter Jahresabschlüsse und anderer
Umsatznachweise, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos
kündigen.
LG Berlin, Urteil vom 25.3.2011, Az.: 12 O 449/10
Fakten:
Der Vermieter
eines Verkaufspavilions
in einem Bahnhofsgebäu-
de kündigte dem Mieter
fristlos, nachdem sich dieser
geweigert hatte, seine Um-
satzzahlen anhand testierter
Jahresabschlüsse oder ander-
weitig zuverlässig nachzuwei-
sen. Im Mietvertrag war eine
Umsatzmiete vereinbart, auf
die eine monatliche Festmie-
te geleistet wird. Der Mieter
ist nach dem Mietvertrag
verpflichtet, dem Vermieter
seine Umsatzzahlen zu mel-
den, anhand derer die eigent-
liche Umsatzmiete berechnet
wird. Die Modalitäten zur
Meldung der Umsätze sind
ebenfalls vertraglich geregelt.
Der Vermieter hatte Zwei-
fel an der Richtigkeit der
vom Mieter übermittelten
Umsatzzahlen. Selbst wenn
die Vorlage der Gewinn- und
Verlustrechnung nicht aus-
drücklich als erforderlicher
Nachweis zum Beleg der
Umsatzzahlen im Mietver-
trag aufgeführt ist, ergibt
eine verständige Auslegung
des Vertrags die Pflicht zu
deren Vorlage auf Verlangen
des Vermieters. Die Verwei-
gerung der Einsichtnahme
in diese Unterlagen stellt
eine wesentliche Vertrags-
verletzung des Mieters dar,
welche nach zuvor erfolgter
Abmahnung zur fristlosen
Kündigung berechtigt.
Fazit:
Die Entscheidung
hinsichtlich der Fristlosigkeit
der Kündigung ist streng und
erklärt sich wohl dadurch,
dass die Vereinbarungen
hinsichtlich der Mietzahlung
als eine der wichtigsten
Vertragsbestandteile zu
werten sind.
Ersatzansprüche [77.1]
Fehlende Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen
Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die
er während des Mietverhältnisses ausgeführt hat, weil er dach-
te dazu verpflichtet zu sein, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB
binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil vom 4.5.2011, Az.: VIII ZR 195/10
Fakten:
Der Mietvertrag
aus dem Jahr 2000 enthielt
eine Formularklausel, die
den Mieter zur Durchfüh-
rung von Schönheitsrepa-
raturen nach einem starren
Fristenplan verpflichtete. Die
Mieter ließen die Wohnung
am Ende des Mietverhält-
nisses vor der Rückgabe für
knapp 2.700 Euro renovie-
ren. Später erfuhren sie, dass
sie zur Ausführung dieser
Arbeiten wegen der Unwirk-
samkeit der Schönheitsre-
paraturklausel nicht ver-
pflichtet gewesen waren. Der
Vermieter wendet gegen den
geltend gemachten Ersatzan-
spruch Verjährung ein. Der
BGH bestätigt den Vermieter
in seinem Recht: Der wegen
der rechtsgrundlos durchge-
führten Schönheitsrepara-
turen geltend gemachte Er-
satzanspruch unterliegt der
kurzen Verjährungsfrist des
§ 548 Abs. 2 BGB. Danach
verjähren sämtliche Ansprü-
che des Mieters auf Ersatz
von Aufwendungen oder auf
Gestattung der Wegnahme
einer Einrichtung in sechs
Monaten nach der Beendi-
gung des Mietverhältnisses,
auch solche, die dem Mieter
aufgrund einer unwirksamen
Vertragsklausel entstanden
sind. Für den Beginn der
Verjährungsfrist kommt
es nur auf den Zeitpunkt
der Beendigung des Miet-
verhältnisses und nicht auf
den Zeitpunkt der Kenntnis
von der Unwirksamkeit der
Formularklausel an.
Fazit:
Die kurze Verjäh-
rung soll bald nach Beendi-
gung des Mietverhältnisses
Klarheit über bestehende
Ansprüche im Zusammen-
hang mit dem Zustand der
Mietsache schaffen.
Schönheitsreparaturen. Ersatzanspruch des Mieters verjährt schnell
Asbestbelastung [77.2]
Asbest in Trennwänden: Keine Mietminderung
Asbestfasern in Trennwänden der Mietwohnung stellen ei-
nen Mietmangel dar, der den Vermieter zur Instandsetzung
verpflichtet. Ist die aus der Faserbelastung resultierende Ge-
brauchsbeeinträchtigung unerheblich, kommt eine Mietmin-
derung nicht in Betracht.
LG Berlin, Urteil vom 3.12.2010, Az.: 63 S 42/10
Fakten:
Die Asbestbelas-
tung beeinträchtigt zwar
den vertraglich geschuldeten
Gebrauch der Räume. Das
bloße Vorhandensein von
Asbest in festgebundener
Form stellt für sich allein
aber keinen erheblichen
Mangel dar.
Fazit:
Werden (Möbelbe-
festigung) nur wenige Fasern
freigesetzt, besteht meist
keine konkrete Gefahr.