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12-01 | 2012
Modernisierungserhöhung [75.2]
Fälligkeit des Modernisierungszuschlags
vor Rechnungsbegleichung
Der Vermieter kann den Modernisierungszuschlag ab Fertig-
stellung der Arbeiten und noch vor Begleichen der Rechnungen
vom Mieter verlangen. Der Vermieter muss die Kosten abzie-
hen, die er fiktiv für konkret fällige Instandsetzungsarbeiten
erspart hat.
LG Berlin, Urteil vom 31.5.2011, Az.: 63 S 433/10
Fakten:
Der Mieter hatte
die vom Vermieter verlangte
Modernisierungserhöhung
nicht bezahlt, der Vermieter
verlangt Zahlung der Miet-
rückstände. Das Gericht gibt
dem Vermieter in diesem Fall
recht. Der Mieter hat näm-
lich nicht dargelegt, welche
konkreten Kostenpositionen
er aus den Aufstellungen des
Vermieters bestreitet. Der
Vermieter hatte detaillierte
Tabellen vorgelegt, aus denen
sich die einzelnen Gewerke
und Einzelleistungen sowie
die Aufteilung in Instandset-
zungs- und Modernisierungs-
kosten ergeben.
Der Vermieter muss von den
Modernisierungskosten nur
solche Kosten abziehen, die
er fiktiv für konkret fällige
Intandsetzungskosten gespart
hat. Der Mieter hätte im
Einzelnen begründen müssen,
bei welchen Positionen der In-
standsetzungsanteil fehlerhaft
ermittelt worden sein soll.
Entgegen dem vom Mieter
eingebrachten Privatgutachten
kommt es hinsichtlich der
Baukosten auf die tatsächlich
beim Vermieter angefallenen
Baukosten und nicht auf
„marktübliche Einheitspreise“
an. Der Sachverständige hatte
hier auch solche Instand-
setzungskosten abgezogen,
die nach der durchschnitt-
lichen Lebenserwartung der
verschiedenen Bauteile erst
zukünftig fällig geworden wä-
ren. Für die Umlagefähigkeit
der Modernisierungskosten
kommt es auch nicht darauf
an, ob diese von dem Vermie-
ter bereits an die Werkunter-
nehmer bezahlt wurden. Es
reicht, dass die Kosten mit
Herstellung des Werks im
Rahmen des Werkvertrags
angefallen sind.
Fazit:
Die gesetzliche
Regelung soll dem Vermieter
einen ausreichenden Anreiz
dafür bieten, in die Moder-
nisierung des Wohnungsbe-
stands zu investieren. Um
möglichst zeitnah die Umlage
der Modernisierungskos-
ten zu erreichen, sollte der
Vermieter im Vorfeld die
voraussichtlichen Kosten gut
kalkulieren und dem Mieter
drei Monate vor Baubeginn
möglichst exakt mitteilen.
Sobald die Bauarbeiten been-
det sind, kann der Vermieter
die für die Wohnung des
Mieters jeweils entstandenen
Kosten zu elf Prozent jährlich
in Form einer monatlichen
Mieterhöhung auf den Mieter
umlegen. In der Mieterhö-
hung muss der Vermieter die
für die einzelnen Gewerke
Jahresabrechnung [75.1]
Gesonderte Heizkostenabrechnung in Einzelabrech-
nungen zu berücksichtigen
Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in den
Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksich-
tigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen
Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls widerspre-
chen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die
Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und
sind für unwirksam zu erklären.
LG München I, Urteil vom 8.8.2011, Az.: 1 S 4470/11
Fakten:
Vorliegend ist die
Jahresabrechnung aufgeteilt
in eine gesonderte Heizkos-
tenabrechnung und eine
Restjahresabrechnung. Die
Heizkostenabrechnung um-
fasst dabei nur die zweite Jah-
reshälfte, die Restabrechnung
betrifft das gesamte Wirt-
schaftsjahr. Ein Eigentümer
hatte den Genehmigungsbe-
schluss über diese „Jahres-
abrechnung“ angefochten.
Vor dem Amtsgericht hatte er
insoweit Erfolg, dass der Ge-
nehmigungsbeschluss ledig-
lich hinsichtlich der „Restjah-
resabrechnung“ für ungültig
erklärt wurde. Mit seiner
Berufung begehrte der Eigen-
tümer, dass auch die Geneh-
migung der Heizkostenab-
rechnung für ungültig erklärt
wird. Seine Berufung hatte
Erfolg. Die Genehmigung der
Jahresabrechnung war auch
hinsichtlich der Heizkosten
für ungültig zu erklären. Dies
folgte bereits daraus, dass das
Amtsgericht mit Ausnahme
der Heizkosten die Genehmi-
gung der Jahresabrechnung
für ungültig erklärt hatte.
Insoweit verblieb letztlich nur
noch eine einzelne Position
der Abrechnung. Eine sin-
guläre Ausgabenposition ist
aber keine Abrechnung mehr,
auch kein selbstständiger
Rest einer solchen. Sie kann
also nicht isoliert aufrecht
erhalten bleiben. Vielmehr ist
aufgrund der Fehlerhaftigkeit
der Jahresabrechnung diese
insgesamt für ungültig zu er-
klären. Auch widersprach die
Abtrennung der Heizkosten-
abrechnung von der Restab-
rechnung ordnungsgemäßer
Verwaltung. Sie ist schon
mit dem Wortlaut des § 28
Abs. 3 WEG unvereinbar,
wonach eine Jahresabrech-
nung zu erstellen ist, nicht
mehrere Teilabrechnungen.
Die Aufteilung hat überdies
zur Folge, dass kein Gesamt-
saldo ausgewiesen wird, der
das Gesamtergebnis des Wirt-
schaftsjahres für die WEG
und das Einzelergebnis für
den Eigentümer ausweist.
Fazit:
Die gesamte Ab-
rechnung ist deswegen für
den Eigentümer auch nicht
mehr verständlich. Ein
Abgleich mit dem tatsäch-
lichen Kontostand wird durch
die Aufspaltung in mehrere
Teilabrechnungen erheblich
erschwert. Die Nachvollzieh-
barkeit des Rechenwerks wird
noch dadurch vermindert,
dass der Heizkostenabrech-
nung ein anderer Abrech-
nungszeitraum als der Restab-
rechnung zugrunde lag. Die
Begrenzung der Heizkosten-
abrechnung auf die zweite
Hälfte des Abrechnungsjahres
stellte einen Verstoß gegen
die Grundsätze ordnungs-
gemäßer Verwaltung dar.
Nach § 28 Abs. 5 WEG ist das
ganze Jahr abzurechnen.
Mietrecht