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73
12-01 | 2012
Fakten:
Ein Ehepaar ist
Eigentümer einer Wohnung
sowie eines im Untergeschoss
der Wohnanlage gelegenen
und in der Teilungserklä-
rung als Teileigentum und
Hobbyraum bezeichneten
Raums. Zwei ihrer drei
Kinder übernachten in dem
Hobbyraum. Die Eigentü-
mergemeinschaft nahm das
Ehepaar auf Unterlassung
dieser Nutzung in Anspruch
– mithin erfolgreich. Bei der
in der Teilungserklärung aus-
gewiesenen Bezeichnung als
Hobbyraum handelt es sich
um eine Zweckbestimmung
mit Vereinbarungscharakter.
Eine abweichende Nutzung
ist deshalb nur zulässig,
wenn sie bei typisierender
Betrachtung nicht mehr
beeinträchtigt als die in der
Teilungserklärung vorge-
sehene Nutzung. Insoweit
entspricht es allgemeiner
Auffassung in Rechtspre-
chung und Literatur, dass
Zweckbestimmung [73.2]
Keine Wohnnutzung eines „Hobbyraums“
Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und
Literatur, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als
Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu – nicht
nur vorübergehenden – Wohnzwecken unzulässig ist.
BGH, Beschluss vom 16.6.2011, Az.: V ZA 1/11
die Nutzung eines in der
Teilungserklärung als Teilei-
gentum und Hobbyraum
ausgewiesenen Raums zu
nicht nur vorübergehenden
Wohnzwecken unzulässig
ist. Die Wohnnutzung stellt
insoweit eine intensivere und
konfliktträchtigere Nutzung
dar. Unerheblich ist, ob es im
konkreten Fall zu Beein-
trächtigungen kommt.
Fazit:
Unerheblich ist auch,
ob etwa eine entsprechende
behördliche Genehmigung
zur Umnutzung vorliegt.
Diese ist nämlich im Ver-
hältnis des Wohnungseigen-
tümers zur Gemeinschaft
bedeutungslos. Weiter kann
ein entsprechender Un-
terlassungsanspruch nicht
verjähren. Dies folgt daraus,
dass die Verjährungsfrist bei
einem auf dauernde Unter-
lassung gerichteten Anspruch
mit jeder Zuwiderhandlung
neu beginnt.
Wohnungseigentumsrecht
Heizkostenverteilung [73.1]
Eingeschränkter Ermessensspielraum bei Abänderung
Die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die
Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs.
3 WEG ist durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen
Maßstab begrenzt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung
sind gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung im Verhältnis der
Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Da es sich bei
§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV um eine zwingende Norm handelt,
die für alle Gebäude, die die tatbestandlichen Voraussetzungen
erfüllen, für Abrechnungsperioden ab dem 1. Januar 2009 gilt,
haben die Wohnungseigentümer bei der Kostenverteilung kei-
nen Ermessensspielraum mehr.
AG Düsseldorf, Urteil vom 21.3.2011, Az.: 292a C 7251/10
Fakten:
Die Eigentümer-
gemeinschaft wird durch ein
Blockheizwerk mit Wärme
und Warmwasser versorgt.
Die Heizungsanlage steht im
Eigentum des Energieversor-
gers. Die Heizkosten wurden
in der Vergangenheit zu 50
Prozent nach Wohnfläche und
zu 50 Prozent nach erfasstem
Verbrauch auf die Eigentümer
umgelegt. Auch die in die Jah-
resabrechnung 2009 eingestell-
ten Heizkosten wurden zu 50
Prozent nach Wohnfläche und
zu 50 Prozent nach gemes-
senem Verbrauch abgerechnet.
Sowohl in einer Eigentümer-
versammlung als auch mit
entsprechendem Schreiben
wies ein Eigentümer die Ver-
walterin darauf hin, dass die
Heizkosten aufgrund der seit
1.1.2009 in Kraft getretenen
novellierten Heizkostenver-
ordnung seiner Meinung nach
zwingend zu 70 Prozent nach
Verbrauch und zu 30 Prozent
nach Wohnfläche umzulegen
seien. Trotzdem wurde die
Abrechnung der Heizkosten
wie praktiziert beschlossen.
Dieser Beschluss wurde
seitens des Eigentümers ange-
fochten – mithin erfolgreich.
Der angefochtene Beschluss
hatte den Grundsätzen ord-
nungsmäßiger Verwaltung
nicht entsprochen.
Die Voraussetzungen für die
Anwendbarkeit des § 7 Abs.
1 Satz 2 HeizKV, nämlich ein
Gebäude, das das Anforde-
rungsniveau der Wärme-
schutzverordnung vom 16.
August 1994 nicht erfüllt, mit
einer Öl- oder Gasheizung
versorgt wird und in dem die
freiliegenden Leitungen der
Wärmeverteilung überwie-
gend gedämmt sind, waren
unstreitig gegeben. Die
Eigentümer waren daher vor-
liegend nicht berechtigt, im
Hinblick auf die Heizkosten
einen von § 16 Abs. 2 WEG
abweichenden Kostenvertei-
lungsschlüssel durch Stim-
menmehrheit zu beschließen.
Denn die Entscheidungsfrei-
heit der Eigentümer über die
Abänderung eines Kosten-
verteilungsschlüssels nach §
16 Abs. 3 WEG ist durch den
nach der Heizkostenverord-
nung zulässigen Maßstab be-
grenzt. Die Vorschriften der
Heizkostenverordnung sind
gemäß § 3 Satz 1 Heizkosten-
verordnung im Verhältnis
der Eigentümer zwingend
anzuwenden. Da es sich bei
§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV
um eine zwingende Norm
handelt, die für alle Gebäu-
de, die die tatbestandlichen
Voraussetzungen erfüllen,
für Abrechnungsperioden
ab dem 1. Januar 2009 gilt,
haben die Eigentümer bei der
Kostenverteilung keinen Er-
messensspielraum mehr. Hie-
raus ergibt sich ein Anspruch
des klagenden Eigentümers
aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine
Verteilung der Heizkosten zu
70 Prozent nach Verbrauch,
denn nur eine der Heizko-
stenverordnung genügende
Abrechnung entspricht dem
Interesse der Gesamtheit der
Eigentümer.
Fazit:
Die Grundsätze
dieser Entscheidung sind im
Übrigen auch für eine Wär-
meversorgung im Rahmen
eines sogenannten Wärme-
Contractings zu beachten,
was sich auch aus dem Wort-
laut der Bestimmung des § 7
Abs. 3 HeizKV ergibt.