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12-01 | 2012
sprechen andere Zielgruppen an, vor
allem berufstätige Menschen mit einem
knappen Zeitbudget, Singles und ältere
Menschen, die in ihrer Mobilität einge-
schränkt sind.
City-Supermärkte etablieren sich
bereits seit mehreren Jahren. Weitere
Marktkonzepte befinden sich in der
Erprobung. Backshops mit mehrmals
täglich oder auf Knopfdruck frisch auf-
gebackenen Backwaren, die in die Su-
permärkte und Discounter integriert
werden, sind ein Beispiel für ein Kon-
zept, das schon vielerorts umgesetzt wird
und sich weiter dynamisch entwickelt.
Die Integration eines Backshops in den
Markt erfordert mehr Verkaufsfläche,
sofern das vorhandene Sortiment nicht
eingeschränkt werden soll. An dieser
Stelle ist der Eigentümer der Immobi-
lie oder sein Asset-Manager gefordert.
Kann der Vermieter diese Mehrflächen
nicht bereitstellen, kann dies zur Kün-
digung des Mieters führen, sofern er die
Wahl hat, sein Konzept mit der anvisier-
ten Umsatzerhöhung an einem anderen
Standort umzusetzen.
Abstimmung mit den Behörden
Überwiegend im Lebensmitteleinzelhan-
del bleibt festzuhalten, dass ein wesent-
licher Aspekt in der Realisierung von
Flächenerweiterungen die Zusammenar-
beit zwischen Mieter, Vermieter und den
örtlichen Behörden ist, da die Standorte
der Lebensmitteleinzelhändler die Nah-
versorgungskonzepte der Städte wesent-
lich beeinflussen. So haben die zustän-
digen Ämter nicht selten Interesse an
der langfristigen Standortsicherung und
Immobilie grenzt nahezu unmittelbar an
die Innenstadt. Das Gebäude beinhaltet
hauptsächlich Einzelhandelsflächen und
darüber hinaus Büro- und Lagerflächen.
Einige Flächen befanden sich jedoch seit
Errichtung des Gebäudes im Jahr 2002
im Rohbau und waren bisher nie vermie-
tet worden. Außerdem wurde das Asset-
Management sowohl mit den baurecht-
lichen Einschränkungen in Bezug auf
ein Sondergebiet mit eingeschränkter
Nutzung als auch mit dem „Märkte- und
Zentrenkonzept der Stadt Lörrach“ kon-
frontiert, das den Standort vom „zen-
tralen Versorgungsbereich Innenstadt“
ausschließt und somit eine Sortiments-
einschränkung für jeden potenziellen
Mieter auf „nicht zentrenrelevante Sor-
timente“ mit sich bringt. Trotz dieser
Einschränkungen wurden nun innerhalb
eines halben Jahres drei neue Mieter mit
Zehnjahresmietverträgen
gewonnen.
Dies gelang aufgrund enger Abstimmung
mit der Stadt.
Aus Sicht eines Investors sind Han-
delsimmobilien kritisch zu prüfen, auch
wenn sich das Produkt Einzelhandels-
immobilie bei Investoren nach wie vor
großer Beliebtheit erfreut. Der Erfolg der
Investition in eine Einzelhandelsimmo-
bilie hängt von ihrer Drittverwendungs-
fähigkeit ab. Sich entwickelnde Trends
lassen heute keine Prognosen zu, inwie-
weit eine Fläche nach Auslaufen eines
langfristigen Mietvertrags noch den An-
sprüchen des Mieters genügt. Vor diesem
Hintergrund ist das Produkt Einzelhan-
delsimmobilie auch kritisch auf die vor-
handenen Flächenpotenziale zu prüfen.
Die Anpassung des Markts an demo-
grafische und gesellschaftliche Trends hat
bereits viele Konzepte mit sich gebracht.
Die weitere Entwicklung dieses Markts
bleibt für alle Beteiligten spannend. Eini-
ge Konzepte stehen erst am Anfang ihrer
Entwicklung, die heute noch nicht abseh-
bar sind. Was bedeutet zum Beispiel der
Online-Handel für das Geschäft mit den
Immobilien? Welche Regelungen greifen
in Bezug auf die Frage nach der Differen-
zierung der Umsätze aus dem Geschäft
vor Ort und aus dem Online-Handel, die
bei der Vereinbarung von Umsatzmieten
ganz neue Dimensionen erhalten?
I
|
Auf einen Blick
Für Supermärkte in Innenstadtlagen müs-
›
sen die bestehenden Einzelhandelsflä-
chen für die neuen Konzepte umgebaut
und häufig auch erweitert werden – in
den dicht bebauten Innenstädten keine
leichte Aufgabe.
Die Ansprüche der Betreiber an die Immo-
›
bilien treffen häufig auf stadtplanerische
Vorgaben, die bis in die Regulierung des
Warensortiments reichen.
Hierauf müssen sich Asset-Manager ein-
›
stellen, dann gibt es große Potenziale.
nutzen die ihnen zur Verfügung stehen-
den Spielräume in der Bauleitplanung.
Die beteiligten Parteien, unterschied-
liche Interessenlagen und damit einher-
gehende potenzielle Spielräume gilt es
im Vorfeld durch das Asset-Management
zu erkennen und abzuwägen. Können
diese Interessen an einem Standort nicht
überein gebracht werden, muss vielfach
über eine Nachnutzung als Alternative
nachgedacht werden.
Kann die Lokalpolitik auf der ei-
nen Seite unterstützend wirken, weil sie
Spielräume bei gleicher Interessenlage
eröffnet, so können sich Restriktionen
aus der Bauleitplanung auch stark ein-
schränkend auf das Immobiliengeschäft
auswirken. Werden etablierte Standorte
unterstützt, können die Bedingungen für
die Ansiedlung neuer Geschäfte durch
die Behörden erhebliche Einschrän-
kungen mit sich bringen. Ein Beispiel für
diese vergleichsweise schwierige Lage
ist ein Objekt in der Stadt Lörrach. Die
Senior Manager, seit 2007 Corpus Sireo Asset-
Management Commercial GmbH (Asset-
Management mit den Schwerpunkten Ver-
mietung, Büro und Einzelhandel). Davor
Tätigkeiten bei: AVW Immobilien AG, SK Corpus
und GAGFAH.
Sven Bernstein
Managerin, seit 2007 Corpus Sireo Asset-Ma-
nagement Commercial GmbH (Asset Manage-
ment mit den Schwerpunkten Vermietung,
Büro und Einzelhandel). Davor: Studium Im-
mobilienwirtschaft und -management an der
HAWK Holzminden.
Kerstin Rodewald