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12-01 | 2012
diesem einfachen Trick spart man dop-
pelt Steuern. Der Anschaffungspreis für
hochwertige Wirtschaftsgüter, die nicht
Gebäudebestandteile sind, unterliegt
zum einen nicht der Grunderwerbsteu-
er (Finanzgericht Baden-Württemberg,
Az. 6 K 212/94). Zum anderen können
Vermieter die Kaufsumme des Inventars
neben der reinen Gebäudeabschreibung
steuerlich geltend machen und schnel-
ler als das Gebäude abschreiben. Auch
eine an der Fassade angebrachte Mar-
kise kostet nach einer rechtskräftigen
Entscheidung des Finanzgerichts Köln
vom 20.8.2003 (Az. 5 K 3894/01) keine
Grunderwerbsteuer.
Auf einen Blick
Verglichen mit dem Kaufpreis ist sie nicht
›
hoch. Aber sie steigt. Deshalb lohnen sich
Optimierungsmöglichkeiten. Seite 36 und
37 zählen einige auf.
Versteuert werden Grundstück und Ge-
›
bäude, nicht jedoch Maklergebühren oder
Einrichtungsgegenstände.
Wer sein Baugrundstück gleich komplett
mit Traumhaus beim Bauträger kaufen
will, zahlt doppelt Steuern. Der bequeme
Service hat in puncto Grunderwerb-
steuer nämlich seinen Preis. Auch wenn
der Grundstückskauf und die schlüs-
selfertige Errichtung des Hauses in ge-
trennten Verträgen mit dem Bauträger
vereinbart werden, behandelt der Fiskus
beide Verträge als rechtliche Einheit und
verlangt daher neben der Umsatzsteuer
auf die Baukosten auch noch Grunder-
werbsteuer (ständige höchstrichterliche
Rechtsprechung, zuletzt Urteil des BFH
vom 29.7.2009 – Az. II R 58/07). Einen
inneren Zusammenhang zwischen ge-
trenntemGrundstückskauf- und Bauver-
trag unterstellt der Fiskus immer dann,
wenn zwischen ihnen ein rechtlicher
oder enger sachlicher Zusammenhang
besteht. Bereits 1983 hat der BGH (Ur-
teil vom 24.11.1983 – VII ZR 34/83) ent-
schieden, dass zwei oder mehrere Verträ-
ge als rechtliche Einheit anzusehen sind,
wenn die Verträge derart voneinander
abhängig sind, dass sie „miteinander ste-
hen und fallen“.
Die Grundsätze gelten auch für den Er-
werb bebauter Grundstücke, bei denen
es lediglich um die Modernisierung, Sa-
nierung und/oder den Ausbau eines Ge-
bäudes geht.
Tipp:
Nur wer belegen kann,
dass er bei der Auswahl des Bauunter-
nehmers freie Hand hatte, hat gute Kar-
ten, um die Baukosten aus der Grunder-
werbsteuer herauszuhalten, auch wenn
er später mit dem Grundstücksverkäufer
einen Bauvertrag abschließt.
Bescheiden zeigt sich der Fiskus nur in
Ausnahmefällen. Bagatellfälle mit Kauf-
preisen bis zu 2.500 Euro nimmt das
Finanzamt ohne Steuerberechnung zu
den Akten. Wird das Grundstück durch
Erbschaft oder Schenkung erworben
oder stehen auf der Verkäuferseite die
eigenen Eltern, Kinder oder deren Ehe-
gatten, bleibt der Deal ebenfalls unbehel-
ligt. Das gilt auch, wenn der Grundbesitz
vom eigenen Ehegatten gekauft oder
nach einer Scheidung zur Regelung des
Vermögensausgleichs übertragen wird
(BFH-Urteil vom 23.3.2011 – Az. II R
33/09). Doch gerade in diesen Fällen
kommen Steuerzahler vom Regen in die
Traufe. Überträgt ein Ehegatte ein Miet-
wohngrundstück auf seinen Ex-Part-
ner, wertet der Fiskus diesen Vorgang
als Veräußerung. Fatale Folge: War im
Übertragungszeitpunkt die zehnjährige
Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen,
fordert das Finanzamt Spekulationssteu-
er ein (Verfügung der OFD Frankfurt am
Main vom 5.2.2001 – S 2256 A – 16 – St II
27, FR 2001, 322). Grundstücksgeschäfte
zwischen den Partnern einer nicht ehe-
lichen Lebensgemeinschaft werden mit
Grunderwerbsteuer belastet (BFH II R
72/00).
Steuerfalle bei Immobilienfonds
Eine Steuerfalle droht auch bei Ges-
chlossenen Immobilienfonds: Kauft der
Fonds Grundbesitz, kassiert der Fiskus wie
bei jedermann Grunderwerb- steuer. Wird
der Gesellschafterkreis des Immobilien-
fonds innerhalb von fünf Jahren allerdings
wesentlich verändert, bittet das Finanzamt
ein zweites Mal zur Kasse. Interessierte
Anleger sollten sich daher vorher ent-
sprechend informieren.
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Grunderwerbsteuersätze
Steuerschraube angezogen.
Im Zuge der Föderalismusreform vom September 2006 wurde
den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt, künftig die Höhe der Grunderwerbsteuer
selbst festzulegen. Und immer mehr Länder machen von dieser Möglichkeit Gebrauch. Nur
noch vier Bundesländer halten bislang an dem früher für alle Bundesländer gültigen Steu-
ersatz von 3,5 Prozent fest. Alle anderen haben die Abgabe zum Teil kräftig auf bis zu 5
Prozent erhöht – in Berlin und Bremen werden schon die nächsten Erhöhungen diskutiert.
Immobilienkäufer müssen deshalb deutlich höhere Abgaben einkalkulieren.
Bundesland Grunderwerbsteuersatz
Baden-
Württemberg
5,0 Prozent
(seit 5.11.2011)
Bayern
3,5 Prozent
Berlin
4,5 Prozent (seit 1.1.2007)
Brandenburg 5 Prozent (seit 1.1.2011)
Bremen
4,5 Prozent (seit 1.1.2011)
Hamburg
4,5 Prozent
(seit 1.1.2009)
Hessen
3,5 Prozent
Mecklenburg-
Vorpommern
3,5 Prozent
Bundesland Grunderwerbsteuersatz
Niedersachsen 4,5 Prozent (seit 1.1.2011)
Nordrhein-
Westfalen
5,0 Prozent
(seit 1.10.2011)
Rheinland-
Pfalz
3,5 Prozent
(ab 1.3.2012: 5 Prozent)
Saarland
4 Prozent (seit 1.1.2011)
Sachsen
3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt 4,5 Prozent (seit 1.3.2010)
Schleswig-
Holstein
5 Prozent
(seit 1.1.2012)
Thüringen
5 Prozent (seit 7.4.2011)