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Prozedur. Zudem müssen sie erhebliche Verluste einkal-
kulieren. Als Kandidaten, die vor besonders großen Heraus-
forderungen stehen, hat Knorr den DEGI German Business,
den KanAm grundinvest sowie den UBS Sector Real Estate
Europe ausgemacht.
Einen Vorgeschmack darauf, wie verunsichert Investoren
sind, liefert die Handelsstatistik der Fondsbörse Hamburg-
Hannover. Dort werden auch Anteile von vorübergehend Ge-
schlossenen oder in Abwicklung befindlichen Offenen Immobi-
lienfonds – wenngleich in bescheidenem Volumen – gehandelt.
Beim KanAm grundinvest beträgt der Abschlag auf den Net
Asset Value (NAV) an der Börse aktuell etwa 25 Prozent, beim
SEB ImmoInvest etwas mehr als 15 Prozent. „Die Zahlen sind
zwar nur ein vages Indiz, doch eigentlich sollte, wenn die Wie-
dereröffnung naht und alles gut läuft, die Differenz zusammen-
schmelzen“, sagt Fondsexpertin Beatrix Boutonnet. Beim SEB
ImmoInvest habe sich der Malus auf den NAV in den letzten
Wochen kaum vermindert, beim CS Euroreal sogar erhöht“,
heißt es seitens der Fondsbörse. Das ist nicht ermutigend, son-
dern es zeigt, dass Anleger sehr verunsichert sind.
Zwei Faktoren sind Boutonnet zufolge für den erfolgreichen
Neubeginn geschlossener Offener Immobilienfonds entschei-
dend: Eine ausreichend hohe Cashquote – um Anteilseigner,
die Fondsanteile zurückgeben, auszahlen zu können – und ein
gut funktionierender Vertrieb. An Letzterem mangelt es eini-
gen geschlossenen Offenen Immobilienfonds. „Es gibt Fonds –
wie den KanAm grundinvest –, die über ein gut strukturiertes
Immobilienportfolio und genügend Liquidität verfügen. Wenn
sie aber keine schlagkräftige Vertriebsorganisation im Rücken
haben, können die Chancen für eine erfolgreiche Wiedereröff-
nung trotzdem schlecht aussehen“, so Knorr. Diese Entwick-
lung hält die Analystin für bedenklich, da dann nicht die Ma-
nagement- und Portfolioqualität entscheidend sei, sondern die
„Überredungskunst der Berater“.
Auf einen Blick
Immer mehr geschlossene Offene Immobilienfonds geben auf.
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Doch nun wollen CS Euroreal und SEB ImmoInvest im Dezember
wieder öffnen.
Wenn Offene Immobilienfonds den Neustart wagen, müssen sie
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über genügend Liquidität und einen schlagkräftigen Vertrieb ver-
fügen.
Die nötige Liquidität beschaffen sich die Fonds vor allem durch
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Objektverkäufe. Das hat die Rendite auf unter zwei Prozent pro
Jahr gedrückt.
Sollte die Wiedereröffnung des CS Euroreal und SEB ImmoInvest
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nicht so zügig wie geplant laufen, wäre das ein schlechtes Zeichen
für die gebeutelte Anlageklasse.
Schätzung der Anteilsrückgabe
Was den Vertrieb betrifft, sind auch CS Euroreal und SEB Im-
moInvest gegenüber Fonds mit einer starken deutschen Ban-
kenmutter im Nachteil. Deshalb befragt das Management des
CS Euroreal derzeit 800 Vertriebspartner. „Der Zweck der Um-
frage ist, die zu erwartenden Anteilsrückgaben nach der Wie-
dereröffnung des Fonds – die wie beim SEB ImmoInvest für
Ende 2011 anvisiert wird – besser abschätzen zu können“, er-
klärt Karl-Heinz Heuß, Manager des CS Euroreal. Beim ersten
Neustartversuch habe das ganz gut geklappt. Rund 850 bis 900
Millionen Euro hätten Anleger damals aus dem Fonds abgezo-
gen, was spielend verkraftet wurde. Danach blieb er wie der SEB
ImmoInvest fast ein Jahr geöffnet. „Ob so ein Vorhaben von Er-
folg gekrönt ist, zeigt sich spätestens nach vier Wochen“, weiß
der Fondsmanager.
Die Liquiditätsausstattung beider Fonds hat sich durch Ob-
jektverkäufe und frische Anlegergelder – zumBeispiel aufgrund
von Sparplänen – stark verbessert: Beim CS Euroreal betrug der
Mittelzufluss seit Jahresbeginn 190 Millionen Euro, beim SEB
ImmoInvest 117 Millionen Euro. Die Liquiditätsquote beider
Fonds wurde auf 22 Prozent hochgeschraubt. Bis Jahresende
soll sie beim CS Euroreal auf 25 bis 27 Prozent steigen, auch das
Management des SEB ImmoInvest will weiter Bares anhäufen.
Branchenexperten halten eine Cashquote von 25 bis 30 Prozent
für nötig, damit eine Fondsöffnung gute Erfolgsaussichten hat.
„Auf Dauer ist es nicht Sinn und Zweck von Immobilienfonds
so viel Bargeld zu horten“, betont Heuß. Zehn bis 15 Prozent
seien „in normalen Zeiten“ völlig ausreichend.
Mittelabflüsse künftig kontrolliert
Zumal sonst die Rendite leidet. Mit einem Plus – auf 12-
Monatsbasis – von 1,3 Prozent fällt der Wertzuwachs des CS
„Ob ein Neustart von Erfolg
gekrönt ist, zeigt sich
spätestens nach vier Wochen.“
Karl-Heinz Heuß,
Manager des CS Euroreal
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12-01 | 2012