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66 Aktuelles Recht
06 | 2012
Mietrecht
Betriebskostenabrechnung bei gemischter Nutzung [66.3]
Um Vorwegabzug bereinigte Gesamtkosten
müssen dargestellt werden
Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene
Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört
die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung
nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanfor-
derungen, sondern betrifft nur deren materielle Richtigkeit. Die
Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam,
wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegab-
zug unterlässt. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die
Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu
stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen
Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es
fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.
BGH, Urteil vom 7.12.2011, Az.: VIII ZR 118/11
Ersatz von Aufwendungen [66.2]
Provisionsverwirkung des Maklers
Eine Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn tritt über den
Wortlaut des § 654 BGB hinaus auch dann ein, wenn der Makler
durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung wesent-
licher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in
erheblicher Weise zuwiderhandelt.
KG, Urteil vom 15.8.2011, Az.: 10 U 47/11
Fakten:
Der Makler war
mit dem Nachweis oder der
Vermittlung des Abschlusses
eines Kaufvertrags über
eine Eigentumswohnung im
Innenstadtbereich beauf-
tragt. Im Exposé warb er mit
dem Vorhandensein einer
Gemeinschaftsterrasse. Die
Wohnung wurde verkauft.
Der Käufer stellte schnell
fest, dass eine Nutzung der
Terrasse nicht möglich, der
Aufenthalt gar überhaupt
nicht gestattet ist. Dies war
dem Makler vom Verkäufer
auch mitgeteilt worden. Die
Klage des Maklers gegen den
Käufer auf Provisionszahlung
war demnach erfolglos.
Der Makler hatte seinen
Provisionsanspruch ver-
wirkt. Eine Verwirkung des
Maklerlohns ist immer dann
anzunehmen, wenn der Mak-
ler durch vorsätzliche oder
grob leichtfertige Verletzung
wesentlicher Vertragspflich-
ten den Interessen seines
Auftraggebers in erheblicher
Maklerrecht
Weise zuwiderhandelt. Dies
war vorliegend nicht von der
Hand zu weisen. Da dem
Makler seitens des Verkäufers
mitgeteilt wurde, dass eine
Nutzung der Terrasse nicht
möglich war, stellte sich die
Angabe im Exposé, dass das
Objekt über eine Gemein-
schaftsterrasse verfüge, nicht
nur als objektiv unwahr dar,
sie war vielmehr entweder von
vornherein bewusst unwahr
oder aber der Makler hatte
jedenfalls nach Erstellung
und Versendung des Exposés
Kenntnis von dessen Unrich-
tigkeit. In diesem Fall hätte er
den Käufer darüber aufklären
müssen, dass die Angabe zum
Vorhandensein einer Gemein-
schaftsterrasse im Exposé un-
richtig ist. Denn das Vorhan-
densein einer Terrasse in dem
in der Innenstadt gelegenen
Objekt war für den Abschluss
des Kaufvertrags über die
Wohnung für den Käufer von
erheblicher Bedeutung.
Die vom Makler behaupteten
Erlaubt eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene
Veräußerungsbeschränkung Ausnahmen bei der Veräußerung
an Abkömmlinge des Miteigentümers, greift diese Klausel auch
dann ein, wenn dessen Erben das Wohnungseigentum an einen
seiner Abkömmlinge übertragen.
KG, Beschluss vom 28.2.2012, Az.: 1 W 43/12
Veräußerungszustimmung [66.1]
Ausnahmetatbestände gelten auch gegenüber Erben
Hinweise zur Nutzbarkeit der
Terrasse anlässlich des Besich-
tigungstermins genügten die-
ser Aufklärungspflicht auch
nicht. Selbst wenn der Makler
den Käufer darauf hingewie-
sen hätte, dass die Terrasse
nicht zur Nutzung des Käufers
zur Verfügung stehe würde
und allenfalls ein vorüber-
gehender Aufenthalt, etwa
um ein Glas Wein zu trinken
oder den Blick zu genießen,
möglich sei, konnte dieser
lediglich davon ausgehen,
dass die Nutzung der Terrasse
aufgrund ihrer Eigenschaft
als Gemeinschaftsterrasse
eingeschränkt ist. Dass der
Aufenthalt auf der Dachflä-
che überhaupt nicht gestattet
ist, erschließt sich aus dem
behaupteten Hinweis indessen
gerade nicht.
Fazit:
Bei vorwerfbaren
Falschinformationen riskie-
ren Makler übrigens nicht
nur den Provisionsverlust.
Im Fall etwa der Anfechtung
des Kaufvertrags wegen ent-
sprechender Fehlinformatio-
nen drohen vielmehr auch
Schadensersatzpflichten.
Betriebskostenabrechnung. Probleme bei gemischter Nutzung
Foto: Rainer Sturm; Marko Greitschus/pixelio.de