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06 | 2012
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Special
der Nachwendezeit insbesondere auf die massive Erweiterung
der Bürofläche in den 1990er-Jahren um rund 80 Prozent zu-
rückzuführen.
Mit knapp unter elf Euro weist der Dresdner Büromarkt
heute noch den niedrigsten Wert der von DG Hyp analysierten
Oberzentren auf. Heute entspricht der Dresdner Büromarkt mit
3,8 Millionen Quadratmetern dem vergleichbar großer Städte.
Die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in der Stadt
an der Elbe sind insgesamt gut. Die Kaufkraft ist im gesamt-
deutschen Vergleich zwar unterdurchschnittlich, bezogen auf
Ostdeutschland ist das Niveau aber hoch. Hinzu kommen die
kontinuierlich steigenden Touristenzahlen.
Die erfreuliche Entwicklung Dresdens kommt auch im ge-
stiegenen Einzelhandelsumsatz zum Ausdruck, der laut DG
Hyp seit 2001 preisbereinigt um fast 17 Prozent gestiegen ist.
Der Handelsflächenbestand sei zwar kräftig ausgeweitet wor-
den, pro Kopf liege die Handelsfläche aber noch deutlich unter
dem Durchschnitt der betrachteten Oberzentren.
Essen: Gut geschlagen
Abgesehen von Köln – die Millionenstadt liegt rund 70 Kilo-
meter südlich – ist Essen direkt von den größten Städten Nord-
rhein-Westfalens wie Düsseldorf, Dortmund, Duisburg und
Bochum umgeben. Als Bürostandort weist Essen mit drei Mil-
lionen Quadratmetern Fläche eine durchschnittliche Größen-
ordnung auf. In Bezug zur Größe der Stadt ist der Büromarkt
aber klein. In Städten mit einer ähnlich hohen Einwohnerzahl
bewegt sich die Bürofläche eher im Bereich von vier Millionen
Quadratmetern.
Foto: www.mediaserver.hamburg.de/T.Hampel
Euro je Quadratmeter überschreiten, meint die DG Hyp. Beim
Einzelhandel geht die Studie davon aus, dass das Segment ange-
sichts der günstigen Rahmenbedingungen weiter prosperieren
wird. Die Nachfrage im Einzelhandel profitiere von niedriger
Arbeitslosigkeit, einem hohen verfügbaren Einkommen und
hoher Kaufkraft aus dem Umland, die von der großen Zahl an
Touristen und Geschäftsreisenden noch verstärkt werde. Hinzu
komme eine stark wachsende Einwohnerzahl, wodurch die Ver-
kaufsfläche pro Kopf in den letzten zehn Jahren deutlich unter-
durchschnittlich angestiegen sei. Sie weist mit knapp über 1,4
Quadratmetern das niedrigste Niveau unter den Top-Standor-
ten der Studie auf. Dementsprechend groß ist der Nachfrageü-
berhang, wodurch die Spitzenmiete in den Top-Lagen kontinu-
ierlich angestiegen ist und in diesem Jahr die 300-Euro-Marke
erreichen dürfte.
Stuttgart: Niedrigste Leerstandsquote
Unter den Top-Standorten hat Stuttgart mit weniger als sechs
Prozent unvermieteter Bürofläche die mit Abstand niedrigste
Leerstandsquote. Die Spitzenmiete ist mit 17 Euro deutlich
niedriger als bei den anderen Top-Büromärkten. Auch der Flä-
chenumsatz mit einem langjährigen Durchschnitt von deutlich
unter 200.000 Quadratmetern ist gemessen an der Marktgröße
unterdurchschnittlich. Diese insgesamt geringere Marktdyna-
mik dürfte laut DG Hyp mit dafür verantwortlich sein, dass
sich der Standort gegenüber den Folgen der Finanzmarktkri-
se als weitgehend resistent gezeigt hat. Als Folge des starken
Wirtschaftswachstums nach der Krise konnte der 2010 erfolgte
Rückgang der Spitzenmiete im vergangenen Jahr wieder auf-
geholt werden. Damit ist Stuttgart der einzige Top-Standort
mit einer aktuellen Spitzenmiete, die nicht unter dem vor der
Lehman-Brothers-Insolvenz geltenden Mietniveau liegt.
Nach der kräftigen Flächenausweitung 2006 und 2007 hat
das Angebot an Verkaufsfläche im Einzelhandel seit 2008 nur
noch leicht zugenommen. Dass die Miete für Spitzenlagen
trotzdem nicht weiter angestiegen ist, dürfte laut DG Hyp in
erster Linie auf den überproportional starken Rückgang der
Stuttgarter Wirtschaftsleistung 2008 und 2009 zurückzuführen
sein. Die Arbeitsmarktlage hat sich erst im vergangenen Jahr
entspannt. Trotzdem blieb die Spitzenmiete in der Neckarstadt
durch die hohe Kaufkraft auch während der Krise stabil. Somit
konnte die Spitzenmiete 2011 auch wieder um etwas über zwei
Prozent anziehen.
Die Oberzentren: Dresden – Die Aufholjagd
Gerade am Anfang der 1990er-Jahre wies Dresden eine für ein
Oberzentrum ausgesprochen hohe Büromiete auf. Seitdem ist
das durchschnittliche Niveau um mehr als die Hälfte des dama-
ligen Werts gefallen. Im Jahre 2006 wurde nicht einmal mehr
eine zweistellige Spitzenmiete erreicht. Diese bedauerliche Ent-
wicklung ist neben dem wirtschaftlichen Anpassungsprozess