Seite 47 - Immobilienwirtschaft_2012_06

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06 | 2012
reseinzelabrechnung sind hingegen die
Verbrauchskosten darzustellen. Soweit
zusätzlich etwa Heizöl gekauft wurde, das
in der abzurechnendenWirtschaftsperio-
de noch nicht verbraucht wurde, sind
diese Kosten in den jeweiligen Einzel-
abrechnungen also zusätzlich zu den
Verbrauchskosten, darzustellen, nun-
mehr aber nach einem anderen Vertei-
lungsschlüssel.
Des Weiteren sind hier natürlich
auch diejenigen Kosten zu berücksich-
tigen, die von den Wohnungseigen-
tümern in der Vorwirtschaftsperiode
getragen wurden, etwa für einen Heiz-
ölkauf, dieses Heizöl jedoch erst in der
der Abrechnung zugrunde liegenden
Wirtschaftsperiode verbraucht wurde.
Diese bereits geleisteten – und in der
Vorwirtschaftsperiode nach Miteigen-
tumsanteilen verteilten – Beiträge müs-
sen nunmehr selbstverständlich wieder-
um in Abzug gebracht werden, sodass
keine Doppelbelastung erfolgt. Dies alles
ist den Wohnungseigentümern im Rah-
men der Jahresabrechnung plausibel zu
erläutern. An welcher Stelle der Abrech-
nung dies erfolgt, ist nach Auffassung des
BGH indes unerheblich.
Herausforderung für Verwalter
und Software-Branche
Verwalter und insbesondere die Soft-
ware-Hersteller stehen jedenfalls einmal
mehr vor der Herausforderung, die Jah-
resabrechnung übersichtlich und ver-
ständlich zu erstellen.
Nicht unerwähnt kann im Übrigen
bleiben, dass die aktuelle Heizkosten-
entscheidung des BGH in bestimmten
Konstellationen stets dann zu Benach-
teiligungen einzelner Wohnungseigentü-
mer führt, wenn in der abzurechnenden
Wirtschaftsperiode fast ausschließlich
das in der Vorwirtschaftsperiode zuge-
kaufte Heizöl verbraucht wird. Dies ist
jedenfalls dann der Fall, wenn bei ver-
gleichbarem Verbrauchsverhalten und
vergleichbarer Größe der Sondereigen-
tumseinheit dieser ein höherer Miteigen-
tumsanteil zugeordnet wurde, etwa weil
sie über bestimmte Ausstattungsmerk-
male verfügt.
Dass Rückstände aus bereits be-
schlossenen Jahresabrechnungen der
Vorwirtschaftsperiode(n) in der aktuellen
Jahresabrechnung nichts verloren haben,
hatte bereits das LG Nürnberg-Fürth
(Urteil v. 30.11.2009, 14 S 5724/09) klar-
gestellt. Ein vergleichbarer Fall wurde
nunmehr vom BGH (Urteil v. 9.3.2012,
V ZR 147/11) entsprechend entschie-
den. Die Karlsruher Richter nutzten die
Gelegenheit dazu, zumindest in dieser
Eindeutigkeit erstmalig ausdrücklich
klarzustellen, dass es sich auch bei der
Darstellung von Beitragsrückständen
aus dem Wirtschaftsplan der abzurech-
nenden Wirtschaftsperiode um einen
unzulässigen Teil der Jahresabrechnung
handelt. Das ist zwar bereits aus ver-
jährungsrechtlichen
Gesichtspunkten
überzeugend, freilich war aber auch die
gerichtliche Praxis bislang großzügig
und ließ unmoniert, wenn Beitragsrück-
stände aus demWirtschaftsplan auch auf
die Jahresabrechnung gestützt etwa mit
einer unbezahlten Abrechnungsspitze
geltend gemacht wurden.
Zu berücksichtigen ist jedenfalls,
dass sowohl die Beitragsforderungen
nach dem Wirtschaftsplan als auch die
Nachzahlungsansprüche aus der Jah-
resabrechnung jeweils der dreijährigen
Regelverjährung des § 195 BGB unter-
liegen. Die Verjährungsfrist beginnt mit
dem Schluss des Jahres, in dem der An-
spruch entstanden ist. Wird also im Jahr
2012 der Wirtschaftsplan eben für dieses
Jahr beschlossen, ist der Anspruch auf
Vorschusszahlung im Jahr 2012 entstan-
den. Verjährung tritt mit Ablauf des 31.
Dezember 2015 ein. Der Anspruch auf
Nachzahlung aus der Jahresabrechnung
2012 beginnt mit der Genehmigungs-
Beschlussfassung, also im Jahr 2013.
Verjährung tritt insoweit mit Ablauf des
31. Dezember 2016 ein. Könnten die
Wohnungseigentümer also rückständige
Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan in
der Jahresabrechnung neu beschließen,
würde die Verjährungsfrist unzulässig
um ein Jahr verlängert. Sie würde gar um
zwei Jahre verlängert, wenn etwa die Jah-
resabrechnung für die Wirtschaftsperio-
de 2012 erst im Jahr 2014 beschlussweise
genehmigt würde.
Keine Beitragsrückstände in Be-
schlussfassung einfließen lassen
Soweit – wie allgemein (noch) üblich
– Beitragsrückstände im Rahmen der
Jahresabrechnung ausgewiesen und in
die
Genehmigungsbeschlussfassung
einfließen, ist der Beschluss über die
Genehmigung der Jahresabrechnung
nichtig – insoweit, als er durch Beschluss
begründete Beitragspflichten umfasst.
Werden also beschlossene Beitragsfor-
derungen erneut im Rahmen der Jah-
resabrechnung beschlossen, darf eine
entsprechende Zahlungsklage nicht auf
die Jahresabrechnung gestützt werden.
Grundlage stellt der Wirtschaftsplan dar.
Die Abrechnungspraxis sollte sich
dieser aktuellen BGH-Rechtsprechung
anpassen, um nicht überflüssige Anfech-
tungsfeststellungsverfahren zu provozie-
ren.
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