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46 Finanzen, Markt + Management
06 | 2012
Kaum hat sich der Nebel im Nachgang
zu „44/09“ etwas verzogen und scheint
nunmehr die Darstellung der Instandhal-
tungsrücklage einigermaßen klar, dreht
sich das Rad von Neuem – nunmehr
um die Heizkosten. Die Entscheidung
„251/10“ fordert die unterschiedliche
Darstellung der Heizkosten in der Jah-
resgesamt- und Jahreseinzelabrechnung.
Mit seiner Klarstellung, dass in die
Jahresabrechnung auch solche Ausga-
ben einzustellen sind, die der Verwal-
ter unberechtigterweise aus Mitteln der
Gemeinschaft getätigt hat, bestätigte der
BGH (Urteil vom 4.3.2011, V ZR 156/10)
die langjährig herrschende Meinung.
Spannend wurde es dann am 27.
März, als die Entscheidungsgründe der
bereits zu diesem Zeitpunkt legendären
„Heizkostenentscheidung“ von 17. Fe-
bruar (V ZR 251/10) veröffentlicht wur-
den: In die Jahresgesamtabrechnung sind
alle im Abrechnungszeitraum geleisteten
Zahlungen, die im Zusammenhang mit
der Anschaffung von Brennstoff stehen,
Jahresabrechnung – BGH legt nach
Wohnungseigentumsverwaltung.
Die aktuelle Entscheidung „251/10“ fordert
vom Verwalter die unterschiedliche Darstellung der Heizkosten in der Jahresgesamt-
und Jahreseinzelabrechnung. Auch Softwareanbieter müssen sich darauf einstellen.
weiligen Einzelabrechnungen erforder-
lich, da diese ja die tatsächlichen Ver-
brauchskosten ausweisen müssen. Im
Hinblick auf die Heizkosten lassen sich
die Einzelabrechnungen nicht mehr aus
der Jahresgesamtabrechnung herleiten.
Auch stellt es den Regelfall dar, dass
in der abzurechnendenWirtschaftsperio-
de etwa Heizöl gekauft, aber noch nicht
verbraucht wurde.
Der BGH ist hier der Auffassung,
diese Kosten seien zunächst nach dem
gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel
nach Miteigentumsanteilen oder einem
ansonsten vereinbarten Kostenvertei-
lungsschlüssel zu verteilen.
In der Gesamtabrechnung sind also
lediglich die reinen Anschaffungskos-
ten für Heizenergie darzustellen – un-
abhängig vom Verbrauch. In der Jah-
aufzunehmen. Für die Verteilung in den
Einzelabrechnungen sind dagegen die
Kosten des im Abrechnungszeitraum
tatsächlich verbrauchten Brennstoffs
maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist
in der Abrechnung verständlich zu erläu-
tern. Anregungen in den Entscheidungs-
gründen kamen aber nicht.
Gute Nachricht, schlechte
Nachricht
Zunächst die gute Nachricht: Durch die
Darstellung der tatsächlichen Ausgaben
für Heiz- und Warmwasserenergie in
der Jahresgesamtabrechnung ist deren
Schlüssigkeitsprüfung denkbar einfach,
weil keinerlei Abgrenzungen erforder-
lich sind. Nun die schlechte Nachricht:
Abgrenzungen sind im Rahmen der je-
Alexander C. Blankenstein, Düsseldorf
Foto: PhotographyByMK/Fotolia.com
Auf einen Blick
In die Jahresgesamtabrechnung sind laut
›
BGH alle im Abrechnungszeitraum geleis-
teten Zahlungen, die im Zusammenhang
mit der Anschaffung von Brennstoff ste-
hen, aufzunehmen.
Für die Verteilung in den Einzelabrech-
›
nungen sind dagegen die Kosten des im
Abrechnungszeitraum tatsächlich ver-
brauchten Brennstoffs maßgeblich.
Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrech-
›
nung verständlich zu erläutern.
Die Voraussetzungen von Jahresgesamt- und -einzelabrechnung differieren.