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32 Finanzen, Markt + Management
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in der Folgezeit entsteht, ist seine Entste-
hung zumindest hinreichend sicher und
durch die vorhergehenden Einzahlungen
wirtschaftlich verursacht. Er kann zudem
zusammen mit dem Betrieb des Woh-
nungseigentümers veräußert werden.
All das genügt, um die Aktivierung zu
rechtfertigen. Bilanzsteuerlich stellt die
Instandhaltungsrückstellung nach dem
WEG im übrigen eine Rücklage dar. Be-
wertet wird die Beteiligung vorbehaltlich
eines abgesunkenen Teilwerts mit ihren
Anschaffungskosten. Abzuzinsen bleibt
nichts, obschon die Ansprüche auf Bezah-
lung des tatsächlichen Aufwands erst in
künftigen des Zeitpunkten entstehen. Die
Rückstellung wird in der Regel verzins-
lich angelegt, was diese Zeitverschiebung
wirtschaftlich hinreichend ausgleicht.
Dem Bilanzierungsansatz standen
auch nicht die – immer noch ungeklärten
– Fragen nach der sogenannten subjek-
tiven Richtigkeit der Bilanz am Bilanz-
stichtag entgegen (siehe BFH-Beschluss
vom 7.4.2010, I R 77/08, BStBl. II 2010,
739 – die Rechtsfrage liegt dem Großen
Senat des BFH zur Entscheidung vor).
Denn die fehlende sofortige Erfolgwirk-
samkeit der Zahlungen in die Instand-
haltungsrückstellung war aus Sicht eines
ordentlichen Kaufmanns aus der zum
Zeitpunkt der Bilanzerstellung bestehen-
den Rechtsprechung abzuleiten. Danach
sind auch bei privaten Vermietern die in
eine Instandhaltungsrückstellung einge-
zahlten Beträge erst mit dem Verbrauch
durch die Eigentümergemeinschaft als
Werbungskosten abziehbar. Davon aus-
gehend, muss auch ein gewerblich tätiger
Wohnungseigentümer mit einer bilanz-
steuerlichen Behandlung rechnen.
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Ein bilanzierender Gewerbetreibender,
dem eine Eigentumswohnung gehört
und der Zahlungen in eine von der
Wohneigentümergemeinschaft gebildete
Instandhaltungsrückstellung
geleistet
hat, muss seine Beteiligung mit dem
Betrag der geleisteten und noch nicht
verbrauchten Einzahlungen aktivieren.
Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit
Beschluss vom 5. Oktober 2011 (Az. I R
94/10) entschieden. Geklagt hatte eine
GmbH als Eigentümerin mehrerer Ei-
gentumswohnungen. Die GmbH behan-
delte ihre Einzahlungen in die Rücklagen
als sofort abziehbare Betriebsausgaben.
Dem folgten weder das zuständige Fi-
nanzamt noch das in erster Instanz
zuständige Finanzgericht Berlin-Bran-
denburg (Urteil vom 9.9.2010, Az. 8 K
8104/07). In letzter Instanz unterlag die
GmbH jetzt auch vor dem BFH.
Selbstständiges Wirtschaftsgut
Bei der Beteiligung eines Gewerbetrei-
benden an einer Instandhaltungsrück-
stellung nach dem WEG handelt es sich
nach Auffassung der Gerichte um ein
selbstständiges, bewertbaresWirtschafts-
gut. Die Beteiligung verkörpert den geld-
werten Anspruch des Wohneigentümers
auf Bezahlung von Aufwendungen aus
der Instandhaltungsrückstellung. Selbst
wenn dieser Anspruch zivilrechtlich erst
Wohnungseigentum.
Die Beteiligung eines gewerbetreibenden Eigentümers an
der Instandhaltungsrückstellung ist als Wirtschaftsgut in der Bilanz zu aktivieren.
Die eingezahlten Beträge sind daher nicht sofort als Betriebsausgabe abziehbar.
Von den Finanzgerichten
Betrag für Rückstellung keine Betriebsausgabe
Michael Schreiber, Oberweser
Der BFH sorgt für Klarheit beim gewerbetreibenden Wohnungseigentümer.
Foto: Marko Greitschus/pixelio.de