Basic HTML-Version
27
06 | 2012
märkte und sich daher die Cashflows
auch auf längere Sicht besser prognos-
tizieren lassen. Die Vermietungsrisiken
sind extrem kleinteilig, und kurzfristige
konjunkturelle Schwankungen wirken
sich kaum aus. Unser Geschäftsmodell
kombiniert nachhaltiges Wachstum mit
einer attraktiven Dividendenpolitik.
90 Cent Dividende je Aktie sind sicher
nicht das Ende der Fahnenstange, oder?
Zinnöcker:
Wir haben immer gesagt,
dass wir unseren Aktionären eine an-
gemessene und nachhaltige Dividende
zahlen wollen. Ausschlaggebend für un-
sere zukünftige Dividendenpolitik ist der
FFO I, also die Funds from Operations
ohne Vertriebsergebnisse. Daran halten
wir auch zukünftig fest. Allerdings muss
sich unsere Dividende neben dem FFO
im Sinne der Nachhaltigkeit auch an den
Anforderungen des Geschäftsmodells,
wie beispielsweise Tilgungen oder Inves-
titionen, orientieren.
Nach dem Kauf von rund 4.800 Woh-
nungen im vergangenen Herbst besit-
zen Sie zurzeit fast 53.000. Wie viele
sollen es bis zum Jahresende sein?
Zinnöcker:
Mit der Kapitalerhöhung le-
gen wir die Basis für weitere Zukäufe. Ak-
tuell prüfen wir aussichtsreiche Akquisi-
tionschancen. Konkrete Zahlen kann ich
noch nicht nennen. Unsere mittelfristige
Strategie ist es aber, unser Portfolio auf
etwa 70.000 eigene Wohnungen zu er-
weitern, sofern sich weiterhin Opportu-
nitäten am Transaktionsmarkt ergeben.
Sie wollen den Netto-Emissionserlös
aus der Kapitalerhöhung für Zukäufe
sowie zur Optimierung Ihrer strate-
gischen und finanziellen Flexibilität
verwenden. Was soll man sich unter
Letzterem vorstellen?
Zinnöcker:
Der Nettoemissionserlös er-
möglicht es, unsere Wachstumsziele um-
zusetzen. Wir prüfen zwar derzeit aus-
sichtsreicheAkquisitionschancen, jedoch
haben wir bisher noch kein Portfolio ge-
kauft. Alternativ könnten wir durch die
Nettoemissionserlöse bis zum konkreten
Kauf eines Portfolios beispielsweise unse-
re kurzfristigen Verbindlichkeiten tilgen
oder unsere Eigenkapitalbasis erhöhen.
Dies bringt uns die nötige Flexibilität
bei Verhandlungen mit Verkäufern und
finanzierenden Banken.
Bleibt es bei der Konzentration Ihrer
Wohnungsbestände auf Berlin?
Zinnöcker:
Berlin ist in Europa die Stadt
mit dem größten Mietwohnungsmarkt.
Die Nachfrage steigt seit sechs Jahren
kontinuierlich, und die Fundamental-
daten zeigen auch für die nächsten Jahre
eine deutlich positive Perspektive auf.
Unsere derzeitige Marktstellung von
rund drei Prozent wollen wir durch Zu-
käufe festigen und ausbauen. Darüber
wollen wir in den kommenden Jahren
stabile und kontinuierlich wachsende Li-
quiditätsüberschüsse erzielen.
Sehen Sie in der Konzentration auf Ber-
lin nicht ein zu hohes Klumpenrisiko?
Zinnöcker:
Nein, das sehen wir derzeit
nicht. Die Hauptstadt weist eine sehr
interessante Entwicklung auf. So betrug
zum Beispiel der Bevölkerungszuwachs
zwischen 2000 und 2010 per Saldo rund
2,3 Prozent, die Zahl der Haushalte er-
höhte sich im selben Zeitraum sogar um
mehr als neun Prozent. Gleichzeitig ran-
gierten die Wohnungsfertigungszahlen
auf einem historisch niedrigen Niveau.
Folge: Der Leerstand reduzierte sich in
Berlin seit 2005 von 5,6 auf zuletzt rund
3,5 Prozent. Zudem ist die Wahrschein-
lichkeit, dass sich diese Rahmendaten
mittelfristig ändern, sehr gering. Außer-
dem honorieren unsere Aktionäre unser
klar abgegrenztes Profil.
Welche Erfahrungen haben Sie nach
Ausbruch der Finanzkrise 2008 in Be-
zug auf Mietausfälle gemacht?
Zinnöcker:
Sehen wir nicht, lässt sich
kaum nachvollziehen. Unsere Mietaus-
fallquote liegt unter zwei Prozent. Das ist
aber generell meist der Fall, da sich kurz-
fristige konjunkturelle Schwankungen
nicht auf das Basisprodukt Wohnen aus-
wirken. Das gilt besonders an Standorten
mit guten Fundamentaldaten, einer soli-
den wirtschaftlichen Basis und positiver
Bevölkerungsentwicklung wie Frankfurt,
München, Hamburg oder Berlin.
Der Berliner Wohnungsmarkt hat sich
zugunsten der Vermieter und Verkäufer
entwickelt. Reizt es Sie da nicht, mehr
Wohnungen als 2011 an Kapitalanleger
und Selbstnutzer zu verkaufen?
Zinnöcker:
Nein, tut es nicht. Unser fo-
kussiertes Geschäftsmodell basiert auf
der effizienten Bewirtschaftung von
Wohnimmobilien im größten deutschen
Regionalmarkt Berlin. Zudem haben wir
historisch bedingt noch einen Bestand
von rund 3.000 Wohnungen, den wir
sukzessive verkaufen – mit Erfolg. Im
abgelaufenen Geschäftsjahr konnten wir
aufgrund der günstigen Nachfragesitua-
tion in Berlin aus der Veräußerung von
935 Wohn- und Gewerbeeinheiten ein
positives Ergebnis in Höhe von 3,3 Milli-
onen Euro erzielen.
I
|