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76 Aktuelles Recht
02 | 2011
Fakten:
Ein Anwaltsverein,
der sich unter anderem der
Bekämpfung von unzuläs-
siger Rechtsberatung widmet,
verklagte eine Immobilien-
gesellschaft auf Unterlassung
der oben genannten Anzeige
in der für die kostenfreie Ver-
mittlung eines Mietvertrags
geworben wurde. Das Gericht
gibt allerdings der Immo-
biliengesellschaft recht.
Der Anzeige ist für einen
durchschnittlich infor-
mierten, verständigen und
situationsadäquat aufmerk-
samen Leser lediglich zu
entnehmen, dass potenziellen
Vermietern angeboten wird,
ihnen ein Mietvertragsfor-
mular kostenlos zu über-
lassen und beim Ausfüllen
dieses Formulars im kon-
kreten Einzelfall behilflich zu
sein. Der Anzeige ist dem-
gegenüber nicht zu entneh-
men, dass für den Vermieter
nach seinen Wünschen und
Vorgaben kostenlos ein
eigenständiger Mietvertrag
entworfen werden soll. Die
Unterstützung beim Ausfül-
len eines handelsüblichen
Mietvertragsformulars ist
aber keine erlaubnispflichti-
ge Rechtsdienstleistung im
Sinne von § 2 Abs. 1 Rechts-
dienstleistungsgesetz (RDG).
Fazit:
Eine erlaubnispflich-
tige Rechtsdienstleistung
liegt immer in den Fällen
vor, wenn die Tätigkeit
eine rechtliche Prüfung im
Einzelfall erfordert. Die Hilfe
beim Ausfüllen eines For-
mularmietvertrags erfordert
demgegenüber jedoch keine
Rechtsprüfung. Rechtsaus-
künfte, wie sie im Zusam-
menhang mit der Hilfe beim
Ausfüllen eines Mietvertrags-
formulars geschehen mögen,
sind – soweit sie als Rechts-
dienstleistung angesehen
werden können – nach § 5
Abs. 1 RDG zulässig. Nach
dieser Vorschrift sind Rechts-
dienstleistungen erlaubt, die
im Zusammenhang mit einer
anderen Tätigkeit stehen,
wenn sie als Nebenleistung
zum Berufs- oder Tätigkeits-
bild gehören.
Kaution zunächst nicht.
Er forderte die Benen-
nung eines Kontos, das die
Voraussetzungen des § 551
Abs. 3 BGB erfülle und kün-
digte an, auf dieses Konto
unverzüglich anzuweisen.
Der Vermieter meinte, ihm
stünde zu, dass die Mietsi-
cherheit in bar zu überlas-
sen sei, ein Mietkautions-
konto sei daher nicht vorab
mitzuteilen. Er kündigte
fristlos, hilfsweise ordent-
lich mit der Begründung,
der Mieter habe die Kaution
nicht gezahlt. Der BGH gibt
in letzter Instanz dem Mie-
ter recht. Die Kündigung ist
unwirksam. Die Vereinba-
rung der Kautionszahlung
ist wirksam. Der Zusatz
„Übergabe bei Einzug“ sug-
geriert zwar, dass die Kau-
tion vollständig bei Einzug
zu erbringen sei – entgegen
der dem Mieter nach § 551
Abs. 1 Satz 1 BGB zustehen-
den Ratenzahlungsbefugnis.
Doch dem Mieter war hier
ausdrücklich die Möglich-
keit einer Ratenzahlung
eingeräumt worden. Der
Mieter durfte die Zahlung
der Kaution von der Benen-
nung eines insolvenzfesten
Kontos abhängig machen.
Der Vermieter hat eine ihm
überlassene Mietsicher-
heit unabhängig von der
gegebenenfalls vereinbarten
Anlageform getrennt von
seinem Vermögen anzule-
gen. Dem Mieter ist dieser
vom Gesetzgeber bezweckte
Schutz von vornherein zu
gewähren, der Vermieter
wird insoweit nicht unange-
messen benachteiligt.
Fazit:
Das Recht des
Mieters auf Ratenzahlung
der Kaution ist in § 551
Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt
und kann nicht vertraglich
abbedungen werden. Eine
unzulässige Fälligkeitsver-
einbarung, nach welcher
die Kaution bei Einzug als
Gesamtbetrag zu entrichten
ist, macht die Kautionsver-
einbarung als solche nicht
insgesamt unwirksam. Der
BGH entscheidet, dass der
Mieter bereits vor Zahlung
der Kaution die Nennung
eines insolvenzfesten Kontos
verlangen kann. Der Streit
darüber, ob der Vermieter
erst nach Erhalt der voll-
ständigen Kaution verpflich-
tet sei, diese insolvenzsi-
cher anzulegen, ist damit
entschieden. Die Kaution
ist wie ein Treuhandver-
mögen oder Mündelgeld zu
behandeln, um sie im Falle
der Insolvenz des Vermie-
ters zu schützen und das
Pfandrecht der Banken an
dem Kautionskonto auszu-
schließen.
Geschäftsraummiete [76.2]
Zur Zumutbarkeit einer Mietmängelbeseitigung
Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag mit „Gewer-
beräume zirka 74,04 m² zuzüglich 51 m² Kellerräume zum Be-
trieb einer Zahnarztpraxis“ bezeichnet, so ist dies dahin auszu-
legen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen
Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind,
sondern, dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthalts-
raum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume
zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden
waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebs
einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt wurden. In
einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Ab-
dichtung der Kelleraußenwände um 10 Prozent gemindert sein
und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf
Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für
den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller. Selbst wenn
die Beseitigung der Mängel maximal zirka 68.000 Euro kosten
kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zu-
mutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.
KG Berlin, Beschluss vom 5.7.2001, Az.: 12 U 172/09
„Mietvertrag kostenfrei“ [76.1]
Ausfüllhilfe bei Formularmietvertrag keine
unzulässige Rechtsberatung
Wirbt ein Immobilienmakler, der für seine Kundschaft ein Woh-
nungsmietobjekt sucht, in einer Anzeige mit der Formulierung
„Mietvertrag kostenfrei“, entnehmen die angesprochenen Ver-
kehrskreise dieser Werbung lediglich, dass der Makler poten-
ziellen Vermietern anbietet, ihnen ein Mietvertragsformular
kostenlos zu überlassen und erforderlichenfalls beim Ausfüllen
des Formulars behilflich zu sein. Darin liegt kein Verstoß gegen
das RDG.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.10.2010, Az.: 6 U 64/10