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02 | 2011
Mietrecht
Mietkaution [75.2]
Vermieter muss vor Zahlung insolvenzfestes
Konto benennen
Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der
Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.
BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az.: VIII ZR 98/10
Reservierungsgebühr [75.1]
Formularvertragliche Vereinbarung unwirksam
Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel,
wonach der am Erwerb einer Immobilie interessierte Kunde ein
„Tätigkeitsentgelt” für die Reservierung (Absehen von wei-
terem Anbieten) des Kaufobjekts an den mit dem Verkaufsin-
teressenten verflochtenen Verwender zu zahlen hat, das auch
bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags dem Verwender
verbleiben soll, ist unwirksam.
BGH, Urteil vom 23.9.2010, Az.: III ZR 21/10
Fakten:
Ein Ehepaar
interessierte sich für den Kauf
einer Eigentumswohnung und
unterzeichnete einen „Auf-
trag zur Vorbereitung eines
notariellen Kaufvertrags und
Finanzierungsbearbeitung”.
Die Verkaufsvermittlerin war
insoweit beauftragt, u.a. die
Beurkundung des Kaufver-
trags vorzubereiten und mit
Unterzeichnung des Auftrags
die Wohnung anderwei-
tig nicht mehr anzubieten,
sondern sie für den Kaufinte-
ressenten reserviert zu halten.
Für diese Tätigkeit verpflich-
tete sich das Ehepaar, an die
Vermittlerin einen Betrag von
1.500 Euro zu bezahlen. Bei
Abschluss des Kaufvertrags
werde dieser Betrag mit der
ersten Kaufpreisrate verrech-
net. Komme es nicht zum
Abschluss des Kaufvertrags,
seien 750 Euro als Tätigkeits-
entgelt für die Reservierung
verdient. Die weiteren 750
Euro gelten als Ausgleich für
die Vorbereitung des notariel-
len Kaufvertrags und würden
nur anteilig je nach Bearbei-
tungsstand zurückerstattet.
Einige Zeit später teilte das
Ehepaar mit, am Erwerb der
Wohnung nicht mehr inte-
ressiert zu sein und verlangte
die bereits gezahlten 1.500
Euro zurück. Die Vermittlerin
Maklerrecht
erstattete „kulanterweise” 750
Euro mit der Bemerkung, dass
sie die ihr zwischenzeitlich
entstandenen Aufwendungen
nicht in Abzug gebracht habe.
Die Forderung auf Rückzah-
lung der restlichen 750 Euro
lehnte sie ab. Die Vermittlerin
ist jedoch verpflichtet, auch
die weiteren 750 Euro hin-
sichtlich der Reservierungs-
gebühr zurückzuzahlen. Die
Klausel über die Verpflichtung
zur Zahlung eines „Reservie-
rungsentgelts” für den Fall
des Nichtzustandekommens
eines Kaufvertrags, das bereits
mit der Unterzeichnung des
Auftrags zu entrichten war,
ist unangemessen benachtei-
ligend und wegen Verstoßes
gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
unwirksam. Eine unange-
messene Benachteiligung ist
dann anzunehmen, wenn
der Verwender Allgemeiner
Geschäftsbedingungen durch
einseitige Vertragsgestal-
tung missbräuchlich eigene
Interessen auf Kosten seines
Vertragspartners durchzuset-
zen versucht, ohne von vorn-
herein auch dessen Belange
hinreichend zu berücksichti-
gen. Die streitgegenständliche
Klausel stellt letztlich den
Versuch dar, sich für den Fall
des Scheiterns der Vermitt-
lungsbemühungen gleichwohl
eine erfolgsunabhängige Ver-
gütung zu sichern, ohne dass
dabei gewährleistet ist, dass
sich aus dieser entgeltpflich-
tigen Reservierungsverein-
barung für den Kunden nen-
nenswerte Vorteile ergeben
oder seitens der Vermittlerin
eine geldwerte Gegenleistung
zu erbringen ist.
Das Versprechen der Vermitt-
lerin, die Eigentumswohnung
nicht mehr anderweitig
anzubieten, lässt im Übrigen
das Recht des Verkäufers
unberührt, seine Verkaufsab-
sichten aufzugeben oder das
Objekt ohne Einschaltung
der Vermittlerin an Dritte zu
veräußern. Der Kunde zahlt
damit einen nicht ganz uner-
heblichen Betrag, ohne dafür
die Gewähr zu haben, das
fragliche Objekt überhaupt
erwerben zu können. Hinzu
kommt, dass die Zahlung
eines derartigen Entgelts re-
gelmäßig geeignet ist, Einfluss
auf die wirtschaftliche Dis-
positionsfreiheit des Kunden
im Sinne der Förderung des
Kaufentschlusses zu nehmen,
um nicht die bereits erfolgte
Zahlung verfallen zu lassen,
sondern im Wege der Ver-
rechnung mit dem Kaufpreis
verwerten zu können.
Fazit:
Vorliegend handel-
te es sich nicht um einen
„klassischen“ Maklervertrag,
da die Verkaufsvermittlerin
ein Tochterunternehmen
der Verkäuferin war. Gleich-
wohl ist hier wie dort die
Vereinbarung einer Re-
servierungsgebühr formu-
larvertraglich unwirksam.
Rechtlich bedenklich ist
auch eine entsprechende
Individualvereinbarung
dann, wenn das vereinbarte
Entgelt so hoch ist, dass die
den Erwerber in seiner Ent-
schlussfreiheit beeinträch-
tigt, zu kaufen oder vom
Vertrag Abstand zu neh-
men. Soweit die Reservie-
rungsgebühr jedenfalls eine
Höhe von 10 bis 15 Prozent
der vereinbarten Provision
erreicht, bedarf die entspre-
chende Vereinbarung der
notariellen Beurkundung.
Aber auch diese kann wegen
Sittenwidrigkeit nichtig sein,
wenn sie zeitlich unbegrenzt
ist.
Fakten:
Im Mietvertrag
war geregelt, dass der Mieter
eine Barkaution in Höhe von
2.000 Euro auf ein Mietkau-
tionskonto – „Übergabe bei
Einzug“ – überweisen soll.
Am Ende des Vertrags wird
dem Mieter eingeräumt, die
Kaution in Raten zu zahlen.
Der Mieter entrichtete die