Basic HTML-Version
56 Markt + Management
02 I 2011
Auf einen Blick
Der Mietverwalter ist aufgrund seiner
›
Nähe zum Objekt prädestiniert dafür, dem
Eigentümer geeignete Maßnahmen zur
Realisierung der Potenziale anzubieten.
Erster Ansatzpunkt zur Erweiterung der
›
Zusammenarbeit zwischen Verwalter und
Eigentümer ist die Analyse der strate-
gischen Ausrichtung des Immobilienbe-
stands vor dem Hintergrund der individu-
ellen Anlageziele.
ellen Marktmieten pro Standort werden
Mietsteigerungspotenziale aber auch
Risiken zukünftiger Ertragseinbrüche
sichtbar. Ein vorausschauendes Vermie-
tungsmanagement wird geeignete Maß-
nahmen vorschlagen, um diese Effekte
zu optimieren.
Der Hausverwalter ist aufgrund
seiner Nähe zum Objekt prädestiniert
dafür, dem Eigentümer geeignete Maß-
nahmen zur Realisierung der Potenziale
anzubieten. Er hat dabei eine Reihe von
Ansatzpunkten:
›
Art und Umfang der Vermarktung
von Leerflächen,
›
Bautechnischer und optischer Zu-
stand des Objekts,
›
Mietvertragsgestaltung (Indexierung,
Laufzeit, Umlageregelungen und an-
deres),
›
Mietermix (Struktur der Mieter, Bo-
nität der Mieter),
›
Mietermanagement (persönlicher Kon-
takt zum Mieter als Kunde, Customer-
Relationship-Management).
Der Vermietungsstand kann erst nach
einer sorgfältigen Standort- und Markt-
analyse des konkreten Mietobjekts op-
timiert werden. Leerstände können
strukturell bedingt sein (Überangebot),
objektspezifisch (Modernisierungsstau,
schlechtes Mikroumfeld, überhöhte
Mietpreisvorstellungen), vorübergehend
(Mieterwechsel) oder auch gewollt (zum
Beispiel im Vorfeld eines Verkaufs).
Nachdem zunächst über Haltedau-
er und Wirtschaftlichkeit des einzelnen
Objekts im Rahmen der „richtigen“
Portfolio- und Objektstrategie entschie-
den worden ist, kann der Hausverwalter
Objekte ermittelt und eine vereinfachte
Bewertung der einzelnen Immobilien
vorgenommen.
›
Identifikation von Chancen und Ri-
siken im Objekt.
›
Festlegung eines Kernbestands, eines
Zielportfolios und eines zeitlichen Anla-
gehorizonts für die Objekte.
Mietverwalter sind oft die ersten An-
sprechpartner, wenn es um Fragen der
Transparenz und Effizienz kleinerer
Bestände oder einzelner Objekte geht.
Sie haben die besondere Chance, im
Rahmen einer bestehenden Kunden-
beziehung Wertsteigerungspotenziale,
die in solchen eher kleinen Beständen
„schlummern“, aufzuzeigen und können
die Werthebel gemeinsam mit dem Ei-
gentümer realisieren.
Erster Ansatzpunkt zur Erweite-
rung der Zusammenarbeit zwischen
Hausverwalter und Eigentümer ist die
Analyse der strategischen Ausrichtung
des Immobilienbestands vor dem Hin-
tergrund der individuellen Anlageziele.
Mit der Festlegung des für den Investor
„richtigen“ Zielportfolios und dem Ver-
gleich mit dem aktuellen Portfolio wird
anschließend determiniert, in welchen
Rendite-Risiko-Raum in den kommen-
den Jahren investiert oder desinvestiert
werden soll. Der Hausverwalter hat fol-
gende Ansatzpunkte:
›
Definition der Eigentümerziele und
Erfassung der individuellen Rendite-Ri-
siko-Relationen.
›
Laufende Bestandsaufnahme und
Bewertung des vorhandenen Portfolios
mittels qualitativer Merkmale: Hierbei
lassen sich relativ einfache Methoden
einsetzen, um bestimmte Merkmale von
Immobilien, wie zum Beispiel Lage, tech-
nische Ausstattung, Zustand und Mieter-
mix, zu bewerten und so ein Ranking des
Immobilienbestands zu erstellen.
›
Laufende Bewertung des Portfolios
nach quantitativen Merkmalen: Hier-
bei werden die heutigen und zukünftig
zu erwartenden Deckungsbeiträge der
Bernd Homuth, Dessau
Der Verwalter als Dienstleister
„Property Management Plus“.
Oft werden kleine Immobilienportfolios
nicht in gleichem Maße professionell geführt wie die Bestände institutioneller
Investoren. Hier können sich Mietverwalter profilieren.
In diesem Zusammenhang sollte der
Verwalter auch auf eventuelle Klum-
penrisiken, wie Branchenkonzentration,
regionale Konzentration oder homogene
Baualtersklassen, hinweisen, die für Be-
standshalter von großer Bedeutung sind.
DenKlumpenrisiken ist permanenteAuf-
merksamkeit zu schenken, mit einfachen
und aussagekräftigen Reporten kann das
individuelle Risikopotenzial herausgear-
beitet und überwacht werden.
Vermietungspotenziale heben
Die Werthaltigkeit der Mietverträge ist
ein weiterer Werthebel für jeden Immo-
bilieneigentümer. Durch einen einfachen
Vergleich der IST-Mieten mit den aktu-
Foto: thinkstock