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02 I 2011
Aufklärung zum Nutzen der Eigentümer
leisten.
Ein Zins-Swap, siehe Kasten, ist ein
terminiertes Tauschgeschäft über Zins-
verpflichtungen auf einen Kapitalbetrag.
Bei der geläufigsten Form des Zins-
Swaps wird ein variabler Zinssatz gegen
einen fixen Zinssatz getauscht. Während
der variable Zinssatz sich an Indizes wie
zum Beispiel dem Drei-Monats-Euribor
orientiert und sich über die Laufzeit des
Swaps ändert, bleibt der fixe Zinssatz
über die Laufzeit fest.
Die Honorierung des Verwalters
Die Bereitschaft, sich in Management-
fragen externe Unterstützung zu holen,
ist bei Eigentümern kleinerer Portfolios
eher gering. Innovative Hausverwalter
können ihre Kundenbeziehung nutzen,
um das oft unterschätzte Wertsteige-
rungspotenzial der Immobilien gemein-
sam mit dem Eigentümer zu heben. Er-
freulicherweise sind Methoden, Modelle
und Techniken, die imManagement gro-
ßer Immobilienbestände zur Steigerung
von Transparenz und Effizienz verwen-
det werden, durchaus auf kleinere Port-
folios übertragbar.
Die Honorierung des Hausverwal-
ters für die Wertsteigerung der Immo-
bilie sollte mit dem Eigentümer trans-
parent gestaltet werden. Für Analysen
können Pauschalhonorare vereinbart
werden oder die Vergütung erfolgt
rein erfolgsorientiert, etwa wenn es um
Optimierung der Finanzierung oder
der Verbesserung der Einkaufskonditi-
onen geht.
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Der Zins-Swap.
Ein Beispiel
geeignete Maßnahmen zur Optimierung
des Vermietungspotenzials vorschlagen.
Optimierung der Finanzstruktur
Gerade in einem anspruchsvollen
Marktumfeld sind bedarfsgerechte Fi-
nanzierungsstrukturen neben der Im-
mobilienbewirtschaftung oft der ent-
scheidende Erfolgsfaktor. Wenn der
Hausverwalter mit innovativen Finan-
zierungsinstrumenten wie Forward-Dar-
lehen, Mezzanine-Finanzierungen oder
Zins-Swaps vertraut ist, kann er seinen
Kunden geeignete Finanzierungsformen
vorschlagen und entsprechende Kon-
takte zu geeigneten Banken vermitteln.
So ist beispielsweise bei der heutigen
Zinssituation die Auseinandersetzung
mit Zins-Swaps unbedingt nötig. Da
Swaps als vermeintliche Spekulations-
geschäfte von Eigentümern kleiner Port-
folios oft kategorisch abgelehnt werden,
kann der Hausverwalter entsprechende
Mietshäuser verwalten kann sehr komplex sein,
je nachdem, wie man diese Tätigkeit versteht.
Die I-GbR hat ein variabel verzinsliches Dar-
lehen über eine Million Euro von Bank A zum
Erwerb einer Immobilie erhalten: Die zu zah-
lenden Zinsen des Darlehens werden regel-
mäßig an den Drei-Monats-Euribor angepasst.
Um sich gegen steigende Zinsen abzusichern,
geht die I-GbR einen Payer Swap ebenfalls
über eine Million Euro mit Bank B für eine
Laufzeit von 20 Jahren ein: Die I-GbR ver-
pflichtet sich, während der Laufzeit des Swaps
einen fixen, festgelegten Zinssatz an Bank B
zu zahlen und erhält im Gegenzug dafür eine
variable Zinszahlung von Bank B.
Somit zahlt die I-GbR einen fixen Zinssatz an
Bank B und erhält dafür von Bank B einen va-
riablen. Mit diesem variablen bezahlt sie dann
die variablen Zinsen des Darlehens der Bank
A. Wenn die variablen Sätze übereinstimmen
zahlt das Unternehmen unter dem Strich ei-
nen fixen Satz an Bank B.
Steigen die Zinsen, steigt der Zinssatz des va-
riablen Darlehens. Gleichzeitig steigt auch der
Zinsbetrag, den das Unternehmen aus dem
Swap erhält. Sinken die Zinsen, sinkt sowohl
der Zinssatz des Darlehens als auch der Zins-
betrag, welcher aus dem Swap fließt. Unab-
hängig davon zahlt die I-GbR immer den fixen
Zinsbetrag an den Kontrahenten des Swaps,
Bank B.
Das Beispiel verdeutlicht, dass gerade in der
heutigen Zeit des niedrigen Zinsniveaus der
Verwalter dem Eigentümer wertvolle Hinwei-
se zur Risikominimierung und Erhöhung der
Wirtschaftlichkeit im Rahmen der Finanzie-
rung aufzeigen kann.
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