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36 Finanzen + Steuern
02 | 2011
Norbert Jumpertz, Staig
Geschlossene Immobilienfonds.
Viele Details der Neuregelung
sind noch ungeklärt.
den 66 Artikeln der Richtlinie 23 mit
Durchführungsverordnungen konkre-
tisieren“, weiß Steuerberater Johannes
Nölke, Managing-Partner der Beratungs-
gesellschaft optegra:hhkl. Das soll bis
September 2011 erledigt sein.
Ziel: Stabilisierung
Ziel der Richtlinie ist die Stabilisierung
des europäischen Finanzsystems. Des-
halb sollen die Manager alternativer In-
vestmentfonds (AIFM) EU-weit kontrol-
liert werden. Doch wer ist laut Richtlinie
„Manager“? Wegen der in Deutschland
bei Geschlossenen Fonds üblichen Kom-
manditgesellschaftskonstruktion ist zu
klären: Ist etwa der Komplementär, der
geschäftsführende Kommanditist, der
mit der Geschäftsbesorgung Beauftragte,
der Portfoliomanager oder der Fondsini-
tiator als Manager einzustufen?
Die deutsche Immobilienbranche
kritisierte von Anfang an, dass der Gel-
tungsbereich der Richtlinie zu weit ge-
steckt wurde. In „einen Regulierungs-
topf “ wurden so verschiedenartige
Investmentvehikel wie Hedge-, Offene
Immobilien-, Spezial- und Infrastruk-
turfonds sowie Geschlossene Fonds ge-
steckt. Geschlossene Beteiligungen sind
ein vor allem für deutsche Privatanleger
konzipiertes Anlageprodukt, das „nicht
europäisch, sondern auf nationaler Ebe-
ne reguliert werden sollte“, betont Eric
Romba, Hauptgeschäftsführer des VGF
Verband Geschlossene Fonds.
Wenige Wochen vor Weihnachten pas-
sierte die AIFM-Richtlinie – für viele
überraschend – das EU-Parlament. Da-
durch wurde die Tür geöffnet, dass das
Regelwerk Anfang 2011 in Kraft treten
konnte. „Das war überraschend, denn
die EU-Kommission wurde von Interes-
senorganisationen – auch der deutschen
Immobilienwirtschaft – mit einer Flut
von – fast 2.000 (!) – Änderungsvor-
schlägen überschüttet“, sagt Fondsexper-
tin Beatrix Boutonnet.
Die EU-Staaten müssen die Direktive
binnen zwei Jahren in nationales Recht
übertragen. „Ferner muss die neue EU-
Wertpapieraufsichtsbehörde ESMA von
Auf einen Blick
› Die AIFM-Richtlinie trat Anfang 2011
in Kraft, binnen zwei Jahren ist sie in
deutsches Recht umzusetzen.
› Fast alle Geschlossenen (Immobilien-)
Fonds fallen unter die Richtlinie: der VGF
– Verband Geschlossener Fonds befür-
wortet das Regelwerk, der ZIA Zentraler
Immobilien Ausschuss hat Vorbehalte.
› Bei Offenen Immobilienfonds könnten
geplante deutsche Regelungen im Wider-
spruch zur Brüsseler Direktive stehen.
› Große Emittenten werden die Kosten für
die Vorgaben der Richtlinie leichter schul-
tern. Ein EU-Pass nutzt dem Auslandsver-
trieb Geschlossener Fonds wenig.
AIFM-Richtlinie.
Die EU-weite Regulierung wird das Segment
der Geschlossenen Immobilienfonds stark verändern. Über die
Folgen ist man sich indes noch uneins.
Ein erster Schritt –
doch viele Fragen bleiben
Foto: VGF; thinkstock
Mit dieser Ansicht konnte sich der VGF
nicht durchsetzen. „95 Prozent der Ge-
schlossenen Fonds werden unter die
Richtlinie fallen“, sagt Romba. Es gibt
zwei Schwellenwerte, die entscheidend
dafür sind, ob die Richtlinie Anwendung
findet: 100 Millionen Euro bei fremdfi-
nanzierten Fonds – dem typischen Mo-
dell für Geschlossene Immobilienfonds
–, 500 Millionen Euro bei Eigenkapi-
talfonds. Romba ist überzeugt, dass die
Branche „keine Hintertürchen suchen
wird, um die Richtlinie zu umgehen“.
ZIA: Verhaltenes Resümee
Beim ZIA – Zentraler Immobilien Aus-
schuss und beim Bundesverband für
Alternative Investments (BAI) fällt das
Urteil verhaltener aus. „Die Richtlinie
lässt in manchen Passagen zu viel In-
terpretationsspielraum“, kritisiert ZIA-
Geschäftsführerin Tanja Wiebe. Beispiel
Anwendungsbereich: Es sei unklar, ob
Real Estate Investment Trusts (REITS)
und Immobilienaktiengesellschaften un-
ter die Richtlinie fallen. Allerdings habe
das Bundesfinanzministerium, so Wiebe