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02 | 2011
Prozent belegt sei. Das Gebäude wurde
zu dieser Zeit für 40 Millionen Euro sa-
niert. Dennoch schrieben die Gutachter
der Sanierung offenbar keinen positiven
Werteffekt mehr zu.
Die Einschätzung der künftigen
Marktentwicklung, der objektspezi-
fischen Risiken und des Entwicklungs-
potenzials einer Immobilie setzen ein
hohes fachliches Know-how voraus und
gleicht dennoch immer ein bisschen
einem Blick ins Wasserglas, da sich ex-
terne Störungen und die Reaktionen der
Marktteilnehmer nur bedingt vorausse-
hen lassen.
Abkehr vom Herdenverhalten
„Um einen weiteren Investmentschub zu
bekommen, wäre es nötig, dass die Inves-
toren ihre Risikobereitschaft erhöhen
und Objekte abseits von Core und Prime
ins Visier nehmen. Hier deutet sich ein
zaghaftes Umdenken an“, sagt Marcus
Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets
Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland.
„Immobilieninvestoren sollten in
Deutschland die Fixierung auf Core-
Immobilien aufgeben und stattdessen
bei guten Objekten mit kürzeren Miet-
vertragslaufzeiten oder Asset-Manage-
ment-Bedarf zugreifen“, fordert auch
Klaus Franken, CEO der Catella Pro-
Auf einen Blick
Fast 70 Prozent der institutionellen Inves-
›
toren wollen weiterhin Immobilienfonds
mit Core-Immobilien den Vorzug geben.
Gemessen an diesen Kriterien können je-
›
doch lediglich 13,8 Prozent des gesamten
deutschen von Institutionellen gehaltenen
Immobilienvermögens in den Core-Lagen
investiert werden. Flächenmäßig umfas-
sen die zwölf attraktivsten Büroteilmärkte
gerade einmal 3,8 Prozent des gesamten
deutschen Büroflächenbestands.
Um keine neue Blase zu produzieren,
›
müssen die Investoren umdenken und ihr
Geld auch wieder in risikoreicheren Ob-
jekten anlegen.
perty Group. Das laufende Jahr sei von
einem „Cappuccino-Markt“ geprägt ge-
wesen, in dem sich alle ausschließlich
auf den Milchschaum der Topo-Objekte
in den Top-5-Städten mit über zehn Jah-
re laufenden Mietverträgen fokussiert
hätten. Dies habe zu preistreibenden
Effekten und zu Käufen von Immobilien
ohne Wertsteigerungspotenzial geführt.
Allerdings trennten sich einige Inve-
storen derzeit auch vorausschauend zu
Höchstpreisen von ihren Core-Objekten,
um ihrerseits gute Objekte mit Manage-
mentbedarf anzupacken und so neue
Core-Produkte zu produzieren.
Gefahr einer Preisblase
„Die Fokussierung auf lang laufende
Mietverträge war gestern – nur wer auf
managementintensivere Objekte setzt,
wird vom neuen Mietzyklus profitieren“,
erläutert Dr. Henning Klöppelt, Sprecher
der Warburg-Henderson KAG. Core-Im-
mobilien seien teurer geworden. Zudem
würden Anleger außerhalb dieses kleinen
Segments derzeit mit ansehnlichen Risi-
koaufschlägen belohnt. „Aufgrund der
wirtschaftlichen Erholung halten wir die
Zeit für reif, auf Core plus oder Value-
add-Investitionen zu setzen“, so Klöppelt.
So habe das Unternehmen kürzlich
für den Deutschland Fonds Plus das
Büro- und Geschäftshaus „Oper 46“ in
Frankfurt amMain erworben, das aktuell
leer stehe und dadurch eine Chance für
Wertsteigerungen biete. „Der Run auf
Core-Immobilien birgt die Gefahr einer
Preisblase, allerdings nicht in jedem Teil-
markt“, stellt Erik Marienfeldt, Geschäfts-
führer der HIH Hamburgische Immobi-
lienhandlung, fest. So hätten in Hamburg
die Vervielfältiger für Core-Immobilien
teilweise um bis zu zwei Faktoren zuge-
legt. Die Anzahl der handlungsfähigen
Akteure sei kleiner geworden. „Wir kau-
fen inzwischen durchaus auch Objekte
in sehr guten Lagen mit kurzen Miet-
vertragslaufzeiten, aber besseren Rendi-
techancen“, so Marienfeldt. Es ist zudem
davon auszugehen, dass aufgrund der he-
terogenenObjektqualitätenCore-Objekte
selbst in Core-Lagen nur eine Minorität
im Bestand darstellen.
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trags im ersten Quartal 2011 begründet
wurde. Das Bürogebäude Hollandhaus
mit 11.200 Quadratmeter Nutzfläche in
Bonn wurde um 20 Prozent abgewer-
tet. Der Grund hier: Die Verlängerung
des Mietvertrags mit dem Alleinnutzer
Deutsche Post ab Ende 2011 sei offen.
Auch beim Frankfurter Bürogebäude
„Westend Gate“, das zum Vermögen des
Degi Europa gehört, stuften die Gutach-
ter bei einer Neubewertung Mitte 2010
den Wert der Immobilie um rund 49
Millionen Euro oder 20,2 Prozent des
Verkehrswerts herab, weil es nur zu 60
Nur den Milchschaum
haben zu wollen,
geht langfristig nicht.
se verhindern sie jedoch nicht, wie die
Beispiele einiger Offener Immobilien-
fonds zeigen. Diese dürfen beim Ankauf
maximal den von Sachverständigen er-
mittelten Verkehrswert bezahlen und
galten als Hauptvertreter der Core-
Investoren. Dennoch verlor das Objekt
„Le Gershwin“ in Guyancourt in der
Region Paris des Aberdeen Fonds Degi
Global Business 15 Prozent an Wert,
was mit dem Auslaufen eines Mietver-