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34 Finanzen + Steuern
02 | 2011
„Lage, Lage, Lage“ hieß bis zur Finanz-
krise das Entscheidungskriterium für
eine erfolgreiche Immobilieninvestition.
Heute darf es etwas mehr sein: „Sicher-
heit vor Rendite“, lautet die neue Devise.
Maß aller Dinge ist die Core-Immobilie.
Doch was heißt Core und wo sollen die
vielen Top-Immobilien in 1a-Lage der
fünf oder sechs deutschen Immobilien-
hochburgen herkommen? Ökonomische
Folge eines Nachfrageüberhangs sind
normalerweise steigende Preise. Steht die
nächste Blase an oder agieren Investoren
heute vorausschauender?
Der Begriff Core-Immobilie ent-
stammt eigentlich der Portfoliotheorie
und bezieht sich auf das Rendite-Risi-
ko-Verhältnis. „Auf der Objektebene ist
‚Core‘ allerdings in vielen Fällen zum Sy-
nonym für ‚auf allen Ebenen erfolgreich‘
geworden“, stellt BulwienGesa-Vorstand
Andreas Schulten fest. Er formuliert als
Core-Kriterien auf der Portfolioebene:
Risikoloses Investmentportfolio, geringe
Ertrags- und Ergebnisvolatilität, City-
Lage, Einkauf und Exit gemäß Marktzy-
klen und Akzeptanz von relativ niedriger
Rendite. Auf der Objektebene nennt er
die Faktoren risikolose Immobilie, Neu-
bau, günstiger Finanzierungsrahmen,
nachhaltig hohe Marktmieten, Dritt-
verwendungsfähigkeit und Wertsteige-
rungspotenzial.
Core-Objekte sind Minderheit
Gemessen an diesen Kriterien können
lediglich 13,8 Prozent des gesamten deut-
schen von Institutionellen gehaltenen
Immobilienvermögens in Höhe von 385
Milliarden Euro in den Core-Lagen inves-
Umfrage an, auch 2011 Immobilienfonds
mit Core-Immobilien den Vorzug zu ge-
ben. Im Vorjahr waren es gerade einmal
38 Prozent. Gegenüber 2009 sank in der
aktuellen Umfrage der Anteil der Inves-
toren, die auf das Opportunity-Segment
setzen, von 37 auf drei Prozent. Auch 88
Prozent der deutschen Versicherer und
Pensionskassen wollen laut einer Um-
frage von Ernst & Young Real Estate wei-
terhin vor allem in Core-Immobilien in
Deutschland investieren.
Core-Immobilien bieten ein Mehr
an Sicherheit, einen Wertverlust per
tiert werden. Flächenmäßig umfassen
die zwölf attraktivsten Büroteilmärkte
mit einer Mietfläche von 15,7 Millionen
Quadratmeter gerade einmal 3,8 Prozent
des gesamten deutschen Büroflächenbe-
stands. Zu diesem Ergebnis kommt eine
aktuelle Studie von BulwienGesa, welche
die deutschen Büroteilmärkte in den
deutschen A-Städten auf ihre Qualität
hin überprüft hat. Top-Ergebnisse er-
zielte keiner der 67 untersuchten Stand-
orte. Die beste Note in der Core-Rang-
folge zwischen eins und fünf erhielt mit
4,0 das Frankfurter Bankenviertel, ge-
folgt von der Hamburger Alt- und Neu-
stadt sowie den Innenstädten von Frank-
furt am Main und München mit jeweils
einemWert von 3,9. „Es ist zudem davon
auszugehen, dass aufgrund der hetero-
genen Objektqualitäten Core-Objekte
selbst in Core-Lagen nur eine Minorität
im Bestand darstellen“, so Schulten.
Angebotsmangel bremst
Das geringe Volumen von Core-Immo-
bilien wirkt sich auch auf dem Invest-
mentmarkt aus. Laut Jones Lang LaSalle
(JLL) stieg der Anteil der Core-Invest-
ments seit 2006 von unter 20 auf fast 70
Prozent. Diese Tendenz zeigt sich auch
in einer gespaltenen Entwicklung der
Renditen: Der Abstand zwischen den
Renditen erst- und zweitklassiger Ge-
werbeimmobilien betrug in Deutschland
zuletzt 72 Basispunkte und könnte sich
bis Ende 2011 auf 81 Basispunkte erhö-
hen, so JLL. Vor Beginn der Subprime-
krise lagen die Renditen dagegen nur 47
Basispunkte auseinander. Fast 70 Prozent
der Institutionellen gaben in einer Inrev-
Der Cappuccino-Markt
Core-Immobilien.
Investoren stürzen sich derzeit auf den Milchschaum
der Top-Objekte in den Top-5-Städten. Doch so viel Hochwertiges gibt es
gar nicht. Es muss sich etwas ändern. Das legt eine neue Studie nahe.
Gabriele Bobka, Staufen
Foto: bluehand/shutterstock