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www.immobilienwirtschaft.de 11 | 2011
Betriebskostenabrechnung [77.1]
Vereinbarung über die Verlängerung der Abrech-
nungsfrist zulässig?
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einver-
nehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode
zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrech-
nung nicht entgegen.
BGH, Urteil vom 27.7.2011, Az.: VIII ZR 316/10
Fakten:
Die Parteien
streiten über die Betriebskos-
tenabrechnung. Sie hatten
zuvor vereinbart, dass der
Abrechnungszeitraum im
Hinblick auf die geplante
Umstellung auf eine kalen-
derjährliche Abrechnung von
zwölf Monaten auf neunzehn
Monate verlängert wird. Der
BGH gibt dem Vermieter
recht. Nach § 556 Abs. 3 Satz
1 BGB ist über die Voraus-
zahlungen für die Betriebs-
kosten jährlich abzurechnen.
Eine hiervon zum Nachteil
des Mieters abweichende Ver-
einbarung ist unwirksam (§
556 Abs. 4 BGB). Die hier ge-
trofene Absprache über die
Verlängerung der ursprüng-
lichen Abrechnungsperiode
dient den Interessen beider
Mietvertragsparteien, weil
mit ihr eine Umstellung des
Abrechnungszeitraums auf
eine andere jährliche Abrech-
nungsperiode bezweckt wird.
Die Gefahr, dass der Mieter
bei der verlängerten Abrech-
nungsperiode möglicherwei-
se einen erhöhten Über-
prüfungsaufwand hat, wird
dadurch ausgeglichen, dass
zukünfig ein Abrechnungs-
turnus gilt, der die Erstellung
der Abrechnungen verein-
facht und damit auch die
Nachvollziehbarkeit für den
Mieter erhöht. Der Umstand,
dass im Falle eines sich aus
der Abrechnung möglicher-
weise ergebendes Guthaben
dessen Auszahlung verzö-
gert wird, begründet keinen
signifkanten Nachteil für den
Mieter zumal bei Abschluss
der entsprechenden Verein-
barung noch nicht feststeht,
ob auch eine Nachforderung
in Betracht kommt.
Fazit:
Die herrschende
Meinung hält eine vertrag-
liche Verlängerung der jähr-
lichen Abrechnungsperiode
ohne Ausnahme für unzu-
lässig, und zwar auch dann,
wenn für eine solche Ver-
einbarung sachliche Gründe
vorliegen und sogar dann,
wenn sich eine vertragliche
Verlängerung des Abrech-
nungszeitraums im Einzelfall
auf den Mieter nicht nachtei-
lig auswirkt. Der BGH erteilt
der herrschenden Meinung
eine Absage. Entscheidend
ist, dass die vereinbarte Ver-
längerung der Abrechnungs-
frist im Einzelfall den Mieter
nicht benachteiligt.
Kosten verringern und
unter Berücksichtigung der
Modernisierungs-Mieter-
höhung wirtschaflich sind.
Der Vermieter soll über die
Modernisierungs-Mieter-
höhung einen fnanziellen
Anreiz erhalten, einen
umweltschonenden Umgang
mit Energien zu veranlassen.
Er soll mithelfen, die nicht
regenerativen Primärener-
gieressourcen wie Gas und
Öl nachhaltig zu schonen,
damit sie für folgende Gene-
rationen verfügbar bleiben.
Formularklausel [77.2]
Unpünktliche Mietzahlungen: Voraussetzungen für
fristlose Kündigung
Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB alte Fas-
sung bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Vo-
raus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrech-
nungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor
anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des
Mieters dar.
BGH, Urteil vom 4.5.2011, Az.: VIII ZR 191/10
Fakten:
Der Mietver-
trag war 1983 geschlossen
worden. Danach ist die Miete
bis zum dritten Werktag des
laufenden Monats zu zahlen.
Er sieht auch vor, dass eine
Aufrechnung einen Monat
vor Fälligkeit der Miete
anzuzeigen ist. Der Mieter
hatte die Miete jahrelang erst
zur Monatsmitte gezahlt.
Der Vermieter kündigte 2007
fristlos wegen unpünktlicher
Mietzahlungen trotz mehr-
facher Abmahnungen. Der
BGH entscheidet diferenzie-
rend: Eine Formularklausel,
nach der die Miete abwei-
chend von § 551 Abs. 1 BGB
aF für den jeweiligen Monat
im Voraus zu zahlen ist, ist
für sich genommen zulässig.
Die Kombination von der Vo-
rauszahlungsklausel mit einer
Aufrechnungsklausel, die das
Minderungsrecht des Mieters
erheblich einschränkt, ist
zwar hier wirksam, denn
sie verlangt nur, dass der
Mieter die beabsichtigte
Aufrechnung einen Monat
vor der Fälligkeit anzeigt. Der
Mieter kann hier bei einem
im laufenden Monat nach
Zahlung der Miete erstmals
aufretenden Mangel die
Minderung für diesen Monat
erst bei der Mietzahlung für
den übernächsten Monat
berücksichtigen, weil er die
Aufrechnung wegen der ge-
minderten Miete einen Mo-
nat zuvor ankündigen muss.
Eine bloße Verschiebung
des Minderungsrechts um
ein oder zwei Monate stellt
aber keine unangemessene
Benachteiligung des Mieters
dar. Die fristlose Kündigung
ist hier aber nicht wirksam,
weil der Vermieter über viele
Jahre hinweg widerspruchslos
hingenommen hatte, dass
der Mieter die Miete erst zur
Monatsmitte zahlte.
Fazit:
Der Vermieter kann
den Mietvertrag gemäß § 543
Abs. 1 BGB fristlos kündigen,
wenn ihm unter Berücksich-
tigung aller Umstände des
Einzelfalls ein Festhalten am
Vertrag nicht mehr zuzumu-
ten ist. Diese Voraussetzung
liegt vor, wenn der Mieter die
vereinbarte Miete trotz einer
Abmahnung des Vermieters
weiter unpünktlich zahlt.
Die fehlende Abmahnung
wiederkehrender Vertrags-
verletzungen lässt diese nicht
in milderem Licht erschei-
nen. Nimmt der Vermieter
wiederkehrendes vertrags-
widriges Verhalten des
Mieters aber über Jahre hin,
setzt er den Anschein, dass
er keine wesentliche Beein-
trächtigung seiner Interessen
sieht. Der Vertrag gilt also als
entsprechend geändert, und
zwar auch dann, wenn der
Vermieter als Erwerber in
den Mietvertrag eingetreten
ist. Er kann dann nur noch
versuchen, mit dem Mieter
eine einvernehmliche Verein-
barung zu trefen.