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76 Aktuelles Recht
11 | 2011 www.immobilienwirtschaft.de
Mieterhöhung [76.3]
Gaszentralheizung statt Nachtspeicheröfen –
Mieter muss Modernisierung dulden
Der Mieter muss den Austausch der vorhandenen Nachtspei-
cheröfen gegen eine Gaszentralheizung als Energieeinspar-
maßnahme dulden.
LG Berlin, Urteil vom 27.8.2010, Az.: 63 S 171/09
Dämmung [76.2]
Kein Schadensersatzanspruch des Mieters
bei fehlender Dämmung
Aus der Kondenswasserbildung bei Isolierglasfenstern allein
kann nicht auf die Mangelhaftigkeit der Fenster geschlos-
sen werden. Der Mieter kann keinen Schadensersatzan-
spruch daraus ableiten, dass der Vermieter nicht begehbare,
aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume
entgegen seiner öffentlich-rechtlichen Verpflichtung nicht
dämmt. § 9 Abs. 3 EnEV ist kein Schutzgesetz im Sinne des
§ 823 Abs. 2 BGB.
LG Berlin, Urteil vom 4.2.3011, Az.: 63 S 181/10
Gaszentralheizung. In der Regel Energieeinsparmaßnahme.
Mietrecht
Betriebskostenabrechnung [76.1]
Zu Zeitpunkt und Zeitlauf der Anpassung
der Vorauszahlungen
Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der
Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die fol-
gende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht ab-
gerechnet ist. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszah-
lungen ist nur für die Zukunft möglich.
BGH, Urteil vom 18.5.2011, Az.: VIII ZR 271/10
Fakten:
Die Parteien
streiten über Schadenser-
satzansprüche wegen er-
höhter Gaskosten aufgrund
fehlender Dämmung der
obesten Geschossdecken.
Das Gericht entscheidet,
dass der Mieter keinen
Anspruch auf Dämmung der
Geschossdecke hat. Soweit
§ 9 Abs. 3 EnEV 2004 die
Nachrüstung einer Däm-
mung für nicht begehbare,
aber zugängliche oberste
Geschossdecken beheizter
Räume vorsieht, ergibt sich
aus dem Verstoß gegen
diese Verpfichtung kein
Schadensersatzanspruch des
Mieters, da die Vorschrif
kein Schutzgesetz im Sinne
des § 823 Abs. 2 BGB ist. Ein
Austausch der Fensterschei-
ben wegen Mangelhafigkeit
besteht auch nicht. Aus der
bloßen Kondenswasserbil-
dung bei Isolierglasfenstern
kann nicht auf die Man-
gelhafigkeit der Fenster
geschlossen werden.
Fazit:
Die Entscheidung
stellt heraus, dass aus den
erhöhten öfentlich-recht-
lichen Energieeinsparvor-
schrifen wie der EnEV kei-
ne einklagbaren Ansprüche
des Mieters und damit auch
keine Schadensersatzan-
sprüche wegen Nichterfül-
lung dieser öfentlich-recht-
lichen Vorschrifen gegen
den Vermieter entstehen
können.
Fakten:
Die Parteien
streiten über rückständige
Miete und Nebenkosten.
Der Bundesgerichtshof
gibt dem Vermieter recht.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB
kann jede Partei nach einer
Abrechnung von Betriebs-
kosten durch Erklärung in
Textform eine Anpassung
der Vorauszahlungen auf
eine angemessene Höhe ver-
langen. Damit soll erreicht
werden, dass die vom Mieter
zu leistenden Abschläge
den tatsächlichen Kosten
möglichst nahe kommen,
sodass weder der Mieter
dem Vermieter – durch zu
hohe Vorauszahlungen – ein
zinsloses Darlehen gewährt
noch der Vermieter – ange-
sichts zu niedriger Voraus-
zahlungen – die Nebenkos-
ten teilweise vorfnanzieren
muss. Die Anpassung kann
auch dann erfolgen, wenn
die folgende Abrechnungs-
periode abgelaufen, aber
darüber nocht nicht abge-
rechnet wurde. Allerdings
kann die Anpassung der
Vorauszahlungen nur für die
Zukunf erfolgen.
Fazit:
Entscheidend ist,
dass die Anpassung der Vo-
rauszahlungen von beiden
Parteien immer dann gefor-
dert werden kann, wenn die
laufenden beziehungsweise.
zukünfigen Betriebskosten-
vorauszahlungen nicht den
umgelegten Kosten entspre-
chen, über welche bereits
abgerechnet wurde. Maß-
stab ist insoweit die zuletzt
erfolgte Abrechnung.
Fakten:
Der Mieter muss
den Austausch der Nachtspei-
cheröfen gegen eine Gaszen-
tralheizung als Maßnahme
zur Einsparung von Primäre-
nergie dulden. Er stellt keine
Wohnwertverbesserung,
aber eine Energieeinspar-
maßnahme dar.
Fazit:
Das Gericht stellt
klar, dass es nicht darauf an-
kommt, ob für die Beheizung
der Wohnung tatsächlich
weniger Energie verbraucht
wird. Ausreichend ist, dass
Primärenergie gespart wird.
Unerheblich ist auch, ob sich
die vom Mieter zu tragenden