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74 Aktuelles Recht
11 | 2011 www.immobilienwirtschaft.de
Mieter, beruht insoweit nicht
auf einer Verfügung der Woh-
nungseigentümergemeinschaf
über das Gemeinschafseigen-
tum, sondern allein auf einer
Disposition des vermietenden
Wohnungseigentümers. Die
Wohnungseigentümerge-
meinschaf hat außerdem
vielfach keine Kenntnis vom
Auszug eines Mieters eines
ihrer Wohnungseigentümer.
Sie hat demgemäß auch keine
Veranlassung, das dem Mieter
zum Mitgebrauch überlas-
sene Gemeinschafseigentum
wie Hauseingangsbereich,
Treppenhaus und Aufzug
zeitnah zum Auszug oder der
Rückgabe der Wohnung zu
untersuchen.
Fazit:
Die Entscheidung
überzeugt. Bei der Anmie-
tung einer Eigentumswoh-
nung ist es nämlich auch
für den verständigen Mieter
erkennbar, dass eine vertrags-
widrige Nutzung von im Ge-
meinschafseigentum stehen-
den Sachen Eigentumsrechte
der nicht am Mietvertrag
beteiligten – und auch nicht
dem „Lager“ des Vermieters
zuzurechnenden – Woh-
nungseigentümergemein-
schaf verletzen kann. Da
insoweit aber auch klar ist,
dass die Eigentümergemein-
schaf an dem Mietverhältnis
nicht beteiligt ist, können
auch Sonderregelungen des
Mietrechts nicht einschlägig
sein. Entsprechende Ersatz-
ansprüche der Gemeinschaf
verjähren also innerhalb der
Drei-Jahres-Frist der §§ 195,
199 BGB.
Rauchwarnmelder [74.3]
Zwar sonderrechts-, aber nicht sondereigentumsfähig
Insolvenz des Wohnungseigentümers [74.1]
Absonderungsrecht der Gemeinschaft
In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Eigentü-
mergemeinschaft wegen der vor der Insolvenzeröffnung fällig
gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer
vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonde-
rungsberechtigt. Sofern die Berechtigten gegen den säumigen
Eigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel
erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestrei-
tenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der
Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch
nehmen. Das Prozessgericht muss hier prüfen, ob die Vorausset-
zungen des Vorrechts gegeben sind. Im Insolvenzverfahren über
das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht
wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlag-
nahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung.
BGH, Urteil vom 21.7.2011, Az.: IX ZR 120/10
Fakten:
Die Wohnungsei-
gentümer hatten den Einbau
von Rauchwarnmeldern „in
allen Schlafräumen, Kinder-
zimmern und Wohnungs-
furen auf Kosten der Ge-
meinschaf und Abrechnung
der Kosten nach der Anzahl
der eingebauten Melder je
Wohnung“ beschlossen. Die-
ser Beschluss wurde ange-
fochten. Das Amtsgericht hat-
te daraufin die Nichtigkeit
des Beschlusses festgestellt.
Diese folge aus der absoluten
Beschlussunzuständigkeit der
Eigentümerversammlung.
Rauchwarnmelder gehörten
nach § 5 Abs. 2 WEG nicht
zwingend zum Gemein-
schafseigentum. Ordnungs-
pfichtig seien die einzelnen
Eigentümer.
Demgegenüber hat das LG
Hamburg entschieden, dass
der Beschluss nicht nichtig
ist. Bei Rauchwarnmeldern
handele es sich nicht um we-
sentliche Bestandteile des Ge-
bäudes, sondern lediglich um
Zubehör im Sinne des § 97
BGB. Ob es sich bei Rauch-
warnmeldern zwingend um
Gemeinschafseigentum han-
delt, haben die Richter daher
ausdrücklich ofenlassen. Die
Beschlusskompetenz der Ei-
gentümerversammlung folge
aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG.
Bei dem Einbau der Rauch-
warnmelder handele es sich
um die Erfüllung gemein-
schafsbezogener Pfichten
oder sonstiger Pfichten, die
die Wohnungseigentümer
gemeinschaflich erfüllen
müssten. Um eine gemein-
schafsbezogene Pficht han-
dele es sich, wenn diese die
Eigentümer gemeinsam auf-
grund ihrer Mitberechtigung
am gemeinschaflichen Eigen-
tum träfe. Hierzu gehörten
auch die Aufrechterhaltung
der Verkehrssicherungspficht
sowie die Erfüllung der
öfentlich-rechtlichen Pficht
zur Installation und Wartung
von Rauchmeldern.
Fazit:
Zwar sind nach
den Landesbauordnungen
in der Regel der Bauherr
beziehungsweise der Ge-
bäudeeigentümer – also die
Eigentümer und nicht die Ei-
gentümergemeinschaf – zum
Einbau der Rauchwarnmelder
verpfichtet. Letztlich jedoch
wird nicht ein jeder Eigentü-
mer für sich angesprochen.
Vielmehr haben die Eigentü-
mer in ihrer Gesamtheit für
die Ausstattung des Gebäudes
mit Rauchwarnmeldern zu
sorgen. Daher handelt es sich
um eine gemeinschafsbezo-
gene Pficht.
Die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit haben für die
Ausstattung der Räume mit Rauchwarnmeldern zu sorgen (ge-
meinschaftsbezogene Pflicht). Die Beschlusskompetenz der Ei-
gentümerversammlung folgt aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Nach
herrschender Meinung sind Rauchwarnmelder „für die Sicher-
heit des Gebäudes erforderlich“. Sachenrechtlich sind Rauch-
warnmelder Zubehör im Sinne des § 97 BGB. Rauchwarnmelder
sind sonderrechtsfähig, aber nicht sondereigentumsfähig. Soll
lediglich ein Grund-Beschluss gefasst werden, muss dies deut-
lich aus dem Beschlusstext ersichtlich sein. Der Beschluss über
den Einbau der Melder muss die Finanzierung klären und den zu
beauftragenden Handwerker benennen.
LG Hamburg, Urteil vom 2.3.2011, Az.: 318 S 193/10
Gerichtliches Verfahren [74.2]
WE-Gericht auch bei „deliktischen“ Klagen zuständig
Das Amtsgericht ist gemäß §§ 43 Nr. 1 WEG, 23 Nr. 2c GVG auch
für auf deliktische Normen gestützte Klagen zuständig, wenn
das von dem Wohnungseigentümer geltend gemachte Recht in
einem Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus
dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer er-
wachsen ist.
OLG Oldenburg, Beschluss vom 30.3.2011, Az.: 8 U 43/11
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