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www.immobilienwirtschaft.de 11 | 2011
Die Realität sieht anders aus: Der Eigen-
tümer führt das Objekt mit einem völlig
unrealistischen Wert in den Büchern.
Angeboten wurde das Objekt zunächst
zu einem Preis von über 12 Millionen
Euro. Der tatsächliche Verkehrs- oder
Marktwert liegt weit – nein: sehr weit da-
runter.An Ideen für eine Folgenutzung
mangelt es weder der Stadt Bocholt, noch
Investoren, die sich zwischenzeitlich für
den Standort interessierten: Im Erdge-
schoss Läden mit größeren Verkaufsfä-
chen entlang der Fußgängerzone, in den
Obergeschossen Dienstleistungen und
Wohnen. Am Fluss attraktive Gastrono-
mie mit hoher Aufenthaltsqualität mitten
in der Innenstadt, hochwertiges Wohnen
mit Blick auf den Fluss in der Dachetage;
Rückbau der monströsen Waschbeton-
fassade und der Parkhausrampe. Kurz
gesagt: Realistisch wäre ein Marktpreis
für das Grundstück minus Abrisskosten.
Städte können keine Gewinn-
erwartungen finanzieren
Wer aber ist bereit, die Lücke zwischen
dem vom Eigentümer unterstellten
Buchwert und dem am Markt realisier-
baren Kaufpreis zu schließen? Ist das die
Zuständigkeit der Stadt, die bereits bei
der Erstansiedlung des Karstadthauses
1970 das Objekt förderte? Sollen tatsäch-
lich die Städte die Spekulationsgewinn-
erwartungen der Finanzinvestoren in
regelmäßigen Abständen fnanzieren?
Gerade jetzt in einer Phase, in der die
Städte fnanziell mit dem Rücken zur
Wand stehen? Das Beispiel Bremerhaven
mit Ankauf eines alten Horten-Hauses,
anschließender Projektentwicklung und
Verkauf des voll vermieteten Objekts mit
großem Verlust kann nicht Maßstab des
städtischen Handelns hierzulande sein.
Hier sind Instrumente gefragt, die
auch die Interessen der Allgemeinheit
wahren helfen und nicht nur die Inte-
ressen spekulationsgetriebener Eigentü-
mer. In verschiedenen Städten werden
Vorkaufsrechtssatzungen
beschlossen
oder es wird darüber nachgedacht, Sa-
nierungsgebiete oder städtebauliche Ent-
wicklungsmaßnahmen per Satzung fest-
zulegen. Auch Instandsetzungsgebote
Auf einen Blick
Die Kaufhauskette Hertie ist insolvent, die
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Immobilie mittlerweile ein Schandfleck in
der Innenstadt.
Kommunikation mit dem Eigentümer
›
über die weitere Nutzung ist schwierig
vor dem Hintergrund verschiedener Wert-
vorstellungen.
Im Netzwerk Innenstadt NRW sind 65
›
Städte organisiert, die sich gegenseitig
Hilfestellung leisten.
Investoren müssen dazulernen.
›
werden diskutiert. Einen Königsweg gibt
es nicht. Die Stadt muss das Gespräch
mit dem Eigentümer suchen aber auch
klare Grenzen setzen. Wenn sich der weit
weg sitzende Eigentümer dem Gespräch
verschließt und über Jahre absurd hohe
Forderungen stellt, macht dies eine zeit-
nahe Lösung allerdings nicht leichter.
Es ist allerdings ein uraltes Vorur-
teil, dass die Mitarbeiter der Stadtver-
waltungen und die Kommunalpolitiker
die Belange der Investoren nicht hin-
reichend kennen oder berücksichtigen.
Woher kommt dieses Vorurteil? Das
liegt zunächst einmal natürlich an den
unterschiedlichen Aufgabenstellungen.
Bürgermeister, Kommunalpolitiker und
-beamte haben schließlich darauf einen
Eid geleistet, das Wohl der Allgemeinheit
in den Mittelpunkt ihres Handelns zu
stellen und die Gesetze zu beachten. Da
sieht es beim Investor trotz vielfacher an-
derer Lippenbekenntnisse schon anders
aus. Geltendes Planungsrecht oder bau-
rechtliche Vorschrifen werden eher als
lästiges Störfeuer bei der Optimierung
der Investition vor Ort empfunden.
Auch bei der Betrachtung dieses
Punkts sollte man Verallgemeinerungen
jedoch vermeiden: Es hat sich bewährt,
Investoren die kommunalpolitischen Er-
wartungen bereits in einem sehr frühen
Stadium transparent zu machen. Laufend
aktualisierte Einzelhandelskonzepte sind
dabei unverzichtbare Entscheidungs-
grundlagen. Gespräche auf Chefebene
erzeugen schneller eine vertrauensvolle
Atmosphäre. Es folgt immer ein durch-
aus komplizierter Aushandlungsprozess,
ein Geben und Nehmen und ein mög-
lichst fairer Interessenausgleich - hart
aber fair sozusagen.
Nach anfänglichen Meinungsver-
schiedenheiten, die möglichst früh aus-
diskutiert werden sollten, gibt es dann
doch ofmals noch eine sehr vertrauens-
volle und problemlose Zusammenarbeit.
Kenntnisse der Grundsätze und Rah-
menbedingungen des Immobilienmarkts
auf Seiten der Städte sind dabei hilfreich.
Das erleichtert die Kommunikation.
Hier ist sicher auch ein wenig Nachhilfe
mittels eines kommunalen Erfahrungs-
austausches nützlich – wie zum Beispiel
über das Netzwerk Innenstadt NRW,
in dem mittlerweile über 65 Städte aus
NRW organisiert sind.
Die verführerischen Bilder
der Investoren
Fakt ist aber auch, dass Städte selten gut
beraten sind, ungeprüf und kritiklos die
verführerischen Bilder der Investoren
umzusetzen; sie bilden selten das Ge-
meinwohl einer Stadt ab. Das Netzwerk
Innenstadt NRW hat daher bundesweit
beachtete Empfehlungen für den Um-
gangmit der Ansiedlung innerstädtischer
Einzelhandelsbetriebe herausgegeben,
die den Städten Checklisten an die Hand
geben, die es bei einzelnen Investorenan-
fragen zu beachten gilt.
Wird ein leer stehendes Kaufaus
umgenutzt, sind damit häufg auch um-
fangreiche Umbaumaßnahmen verbun-
den. Viele Kaufäuser sind in den 1970er
Jahren erbaut worden, of ohne Rücksicht
auf städtebauliche Maßstäbe und energe-
tisch praktisch ungedämmt. Mit diesen
Hüllen kann man die aktuellen Heraus-
forderungen des Klimaschutzes sicher
nicht bewältigen. Investoren müssen sich
schon gut überlegen, ob es Sinn macht,
eine solche Gebäudehülle zu ertüchtigen,
oder ob ein Abriss und kompletter Neu-
bau nicht günstiger ist. Auch das ist ein
klares Signal an die Eigentümer, die sich
hier kritisch fragen lassen müssen, ob der
Buchwert ihrer Immobilie das überhaupt
hinreichend abbildet.
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