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www.immobilienwirtschaft.de 11 | 2011
Denn innerstädtische Einzelhandelsla-
gen sind nicht beliebig vermehrbar, und
viele großfächige Fachmarkt- und Nah-
versorgungszentren werden auf Grund-
lage von Einzelhandelskonzepten entwi-
ckelt und müssen wegen des restriktiven
deutschen Baurechts erst genehmigt
werden. Den hohen Kaufpreisen bei Bü-
ros, so erläutert Heese weiter, stünden
im Einzelhandel die attraktiven Renditen
gegenüber, die besonders in Krisenzeiten
die Stabilität dieser Asset-Klasse belegen.
So stellte Piotr Bienkowski, Geschäfs-
führer von BNP Paribas Real Estate, fest,
dass die Mieten für Handelsfächen in A-
Lagen deutscher Städte selbst im Krisen-
jahr 2009 nicht oder nur wenig gesunken
waren und 2010 bereits wieder angezo-
gen haben.
Beste Perspektiven für Anleger
Bessere Noten bekommt das Büroseg-
ment indes beim Tema „Markttranspa-
renz“. Insbesondere ausländische Inve-
storen beklagen die geringe Transparenz
auf dem Retail-Assets-Markt. Spezia-
lisierte Investoren kompensieren das
durch vielfältige Netzwerke, über die sie
sich auf dem Laufenden halten. Besser
stellen sich Büroimmobilien laut Heese
zudem mit ihren „komfortablen Neben-
kosten- und Wertsicherungsregelungen“
dar.
Summa summarum kommt Heese
zu dem Ergebnis, dass Retail Assets
aufgrund der größeren Angebotsbreite,
dem höheren Wettbewerbsschutz und
den besseren Renditen für Anleger die
besseren Perspektiven bieten. Das gilt al-
lerdings nur unter der Bedingung, dass
sich der Investor in dieser Asset-Klasse
auskennt. Denn die Qualität des Stand-
orts und die Güte des Mieters müssen ge-
nau geprüf werden. Und das heißt laut
Heese auch „ganz genau“: So empfehlt
es sich nach Erfahrung des Experten, den
Standort über einen längeren Zeitraum
Shopping und kein Ende. Je zweifelhafter
die Lage, desto mehr ist ein substanzielles
Research Grundvoraussetzung für die
Investition in Handelsimmobilien.
zu prüfen. Das heißt, auch am Dienstag-
morgen, dem traditionell schwächsten
Zeitraum im Einzelhandel, hinzufahren,
wie Michael Hahn, Vorstandschef der
Hahn-Gruppe, ergänzt.
WichtigeGrundvoraussetzung für die
Investition in Handelsimmobilien ist laut
Heese ein substanzielles Research und die
Zusammenarbeit von Akquisitionsteam,
Transaktionsmanager sowie Fondsmana-
ger, Asset- und Property-Manager. Denn
es gelte bei der Beurteilung der Handels-
fäche vieles zu berücksichtigen. Dazu
gehören die Einwohnerzahl im Einzugs-
gebiet des Markts, die Kaufraf- und die
Zentralitätskennzifer, die Konkurrenz-
situation am Standort oder der Agglo-
merationsefekt durch andere Branchen.
Deshalb ist es wichtig, die Einzelhändler,
ihre Konzepte und ihre Zielgruppen ge-
nau zu kennen. Aber auch Gespräche
mit den Verantwortlichen in Städten und
Gemeinden sind nach Heeses Erfahrung
zielführend. Denn vor allem Fachmarkt-
und Nahversorgungszentren entstehen
heute meist auf Grundlage von Einzel-
handels- und Zentrenkonzepten. Wer all
das nicht beachtet, kann laut Heese vor
der Akquise genauso gut eine Münze
werfen. Die vielen Handelsimmobilien,
insbesondere aus dem Segment Super-
märkte, die während der Boomphase zu
überhöhten Preisen gekauf wurden und
2011/12 nach Einschätzung von Dennis
Börgel MRICS, Partner des Immobili-
endienstleisters Cushman & Wakefeld
Germany, auf den Markt kommen wer-
den, weil die Refnanzierung ansteht,
sind ein anschauliches Beispiel für allein
aus dem Bauch heraus getrofene Ent-
scheidungen.
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