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Ausgangspunkt für Plausibilitätsüberlegungen.
In Bezug auf die Erstellung der Prognoserech-
nungen haben Wohnungsunternehmen einen
entscheidenden Vorteil: die Nachhaltigkeit des
Geschäftsmodells „Wohnen“ und die geringen
Schwankungen auf der Nachfrageseite. Erfah-
rungsgemäß sind die zukünftigen positiven
wertbestimmenden Parameter (Mieterlöse) für
Wohnungsunternehmen weit exakter planbar
bzw. abschätzbar als in anderen Branchen, wie
z. B. der Bau- oder Dienstleistungsbranche. Auch
die wesentlichen negativen wertbestimmenden
Größen (Erhaltungsinvestitionen und Abschrei-
bungen) lassen hinreichend zutreffende Progno-
sen zu. Jedoch setzen diese eine gute Kenntnis
des Wohnungsbestands und dessen technischer
Beschaffenheit und Ausstattung voraus, um die
zukünftigen Kosten sachgerecht abschätzen zu
können.
Die bei der Unternehmensbewertung erforder-
lichen Planungsrechnungen sind anhand inte-
grierter Erfolgs-, Bilanz- und Finanzplanungen
abzubilden, d. h. dass sich die einzelnen Teilpla-
nungen unmittelbar gegenseitig beeinflussen.
Werden z. B. aktivierungspflichtige Investitionen
in denWohnungsbestand des Unternehmens in der
Bilanzplanung berücksichtigt, wirken sich damit
einhergehende zusätzliche Abschreibungen un-
mittelbar in der Erfolgsplanung aus. Ebenso wird
der mit der Investition verbundene Kapitaldienst
für die Fremdkapitalaufnahmen unmittelbar in
der Erfolgsplanung (Zinsaufwendungen) bzw.
in der Finanzplanung (Zinsen und Tilgungen)
berücksichtigt. Natürlich sind einhergehend mit
den aktivierungspflichtigen Investitionen auch
die erforderlichen Mietsteigerungen in den Pla-
nungsrechnungen zu berücksichtigen. Aus dieser
integrierten Planung lassen sich somit die ange-
setzten Prämissen verständlich nachvollziehen
und sachgerecht verplausibilisieren.
Kapitalisierung der Ertrags- bzw.
Zahlungsüberschüsse
Der bei einer Unternehmensbewertung ermittel-
te Wert ist stets eine zeitpunktbezogene Größe.
Maßgeblich hierfür sind die Verhältnisse und Er-
kenntnisse zum festgelegten Bewertungsstich-
tag. Um den Unternehmenswert zu bestimmen,
sind die erwarteten zukünftigen Werteinflüsse
des Prognosezeitraums mit dem Kapitalisie-
rungszinssatz auf den Bewertungsstichtag zu
diskontieren.
Durch die Kapitalisierung werden die Erwartun-
gen aus dem zu bewertenden Unternehmen mit
denen einer Alternativinvestition, z. B. einer lang-
fristigen und sicheren Anlage am Kapitalmarkt,
zum Bewertungsstichtag verglichen. Dieser Ka-
pitalisierungszinssatz dient dazu, die sich erge-
benden Ertrags- bzw. Zahlungsüberschüsse des
Bewertungsobjekts an einer Entscheidungsalter-
native zu messen. Der Zinssatz gibt demzufolge
an, welche Verzinsung aus dem zu bewertenden
Unternehmen mindestens erzielt werden muss,
damit der Investor nicht schlechter gestellt ist als
bei einer fiktiven Alternativinvestition. Der Kapi-
talisierungszinssatz setzt sich nach der gängigen
Bewertungspraxis aus einem Basiszinssatz (fi-
nanzmathematisch ermittelte Durchschnittsren-
dite langfristiger öffentlicher Anleihen) zuzüglich
einer individuell gewichteten Marktrisikoprämie
abzüglich eines Nachhaltigkeitsabschlags zur Er-
mittlung der ewigen Rente zusammen.
Das in Theorie und Praxis gebräuchlichste Mo-
dell zur Ableitung der sachgerechten Marktrisi-
koprämie ist das Capital Asset Pricing Model