Basic HTML-Version
PETER KAY – AUFGESPIESST
Künftig weniger Bürokratie bei der Legionellenprüfung
Was sich mit dem Inkrafttreten der
Novelle der Trinkwasserverordnung am
1. November 2011 bereits abzeichne-
te, wird jetzt Realität. Die Novelle der
Novelle kommt! Zunächst das Positive:
Das Intervall zur Beprobung der betrof-
fenen Trinkwasseranlagen soll von ein
auf drei Jahre erweitert, die Frist zur
Erstbeprobung bis zum 31. Dezember
2013 verlängert und die Anzeigepflicht
für den Bestand an Großanlagen bei den
Gesundheitsämtern gestrichen werden.
Da die Gesetzesmühlen bekanntlich langsam und dennoch – wie die
Trinkwasserverordnung anschaulich zeigt – nicht gründlicher mahlen,
läuft die Wohnungswirtschaft auf eine rechtsunsichere Situation zu,
wenn die Veränderung der Frist zur Prüfung auf Legionellen nicht
rechtzeitig in Kraft tritt. Darauf hat der GdW zu Recht gegenüber den
zuständigen Ministern Bahr und Ramsauer hingewiesen. Wenn man sich
die Begründung zur Änderung der Trinkwasserverordnung allerdings
in dem noch nicht abgestimmten Entwurf anschaut, rückt die „scheue
Legionelle“ so sehr in den Hintergrund, dass man sich fragt, warum
das nicht schon bei der Novelle der Trinkwasserverordnung zum 1.
November 2011 berücksichtigt wurde. Vor allem die Gesundheitsämter
sollen jetzt entlastet und Zeit für den Aufbau und die Erweiterung der
Untersuchungs- und Meldekapazitäten der Untersuchungsstellen und
zuständigen Behörden gewonnen werden. Dabei könnte alles so einfach
sein. Die Verkehrssicherungspflicht nach
§ 823 Abs. 1 BGB und damit auch der ordnungsgemäße Betrieb der
Trinkwasserversorgungsanlagen nach den allgemein anerkannten Re-
geln der Technik obliegt ohnehin den Gebäudeeigentümern. Dieses und
damit verbundene mögliche Haftungsrisiken führen dazu, dass Trink-
wasseranlagen schon jetzt in der Wohnungswirtschaft ordnungsgemäß
betrieben werden und praktisch legionellenfrei sind. Dass die Änderung
der Trinkwasserverordnung laut Begründung auch dem Bürokratieab-
bau und der Senkung des Verwaltungsaufwandes dienen soll, mutet
wie ein Treppenwitz an: Man schaffe erst einmal mit einer Verordnung
Verwaltungsaufwand und überbordende Bürokratie, um sich dann für
deren Abbau mit einer weiteren Verordnung feiern zu lassen!
Betriebskostenabrechnungen
Ansatz von Eigenleistungen
zulässig
Rechnet der Vermieter Betriebskosten nach den Grundsätzen für
Eigenleistungen gemäß § 27 Abs. 2 II. BV bzw. § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV
ab, muss er nicht darlegen, dass Kosten in der geltend gemachten
Höhe auch tatsächlich entstanden sind. Er kann sogar höhere Kosten
abrechnen, als sie bei ihm angefallen sind. Das hat das Landgericht
Köln mit Urteil vom 29. Dezember 2011 – 1 S 44/11 – entschieden
(veröffentlicht in ZMR 2012, S. 444). Danach ist es dem Vermieter
von Wohnraum gestattet, eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem
Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten,
insbesondere eines Unternehmens, angesetzt werden könnte – aller-
dings ohne die Umsatzsteuer des Dritten. Der Gesetzgeber hat hier
– so das Landgericht Köln in seiner Begründung – dem Vermieter im
Interesse einer praktikablen Abrechnungsmöglichkeit die Möglichkeit
eingeräumt, statt einer substantiierten Darlegung eigener Kosten, die
zumal bei größeren Mietobjekten zu Schwierigkeiten führen mag, sich
auf ein vergleichbares Angebot eines Dritten zu beziehen. Nach dieser
eindeutigen Regelung kann der Vermieter damit zumindest in Teil-
bereichen höhere Kosten abrechnen, als sie bei ihm angefallen sind.
Angesichts der klaren gesetzlichen Regelung reicht es dann aus, wenn
der Vermieter ein vergleichbares Angebot eines Drittunternehmers
vorlegt; dieses dient als Nachweis des Aufwands. Nach Auffassung des
Landgerichts ist diese Möglichkeit des Kostenansatzes z. B. insbe-
sondere für Vermieter interessant, deren technisches Personal auch
im Rahmen der – nicht umlagefähigen – Bereiche von Instandsetzung
und Verwaltung tätig sind, wo eine Abgrenzung zu den umlagefähigen
Kosten oft nur unter Schwierigkeiten möglich ist.
Prüfung von Abwasserleitungen
DIN 1986-30 novelliert
Entwässerungsanlagen sind nach DIN 1986-30, DIN 1986-3 sowie
DIN EN 752 und den Bestimmungen der jeweiligen Abwassersatzun-
gen zu betreiben und instandzuhalten. Das Wasserhaushaltsgesetz
des Bundes legt fest, dass Abwasseranlagen nach den allgemeinen
Regeln der Technik zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten sind.
Soweit im Bundes-, Landes- oder kommunalen Satzungsrecht nichts
anderes geregelt ist, bestimmt die DIN 1986-30 die anerkannten
Regeln der Technik für Anlässe und Zeitspannen zur Überprüfung der
Abwasserleitungen. Diese DIN wurde Anfang 2012 novelliert und wird
jetzt als DIN 1986-30:2012-02 bezeichnet. Wichtigste Änderung:
Die Frist für die Erstprüfung vorhandener Grundleitungen bis zum 31.
Dezember 2015 wurde gestrichen und durch eine Zeitspannenrege-
lung ersetzt. Denn die Normung soll allgemein anerkannte Regeln der
Technik definieren und keine Fristen festlegen. Dieses obliegt dem
Gesetzgeber, der dieses in Gesetzen, Verordnungen und Satzungen
regeln kann. Da der Bund hierzu keine Regelungen treffen will, fällt
dieses den Ländern und Kommunen zu. Die vom Normenausschuss als
Empfehlung verstandene Zeitspannenregelung orientiert sich dabei
am Abnutzungsgrad der Leitungen und Schächte. Dabei wird die bei
Neuanlagen bereits einmal durchgeführte Dichtheitsprüfung durch
eine gegenüber Altanlagen verlängerte Zeitspanne berücksichtigt.
Anlagen, für die bereits ein Dichtheitsnachweis vorliegt, sind erstmals
nach 30 Jahren wiederholt zu prüfen. Anlagen ohne entsprechenden
Dichtheitsnachweis sind erstmals nach 20 Jahren zu prüfen. Weitere
Wiederholungsprüfungen sind in Zeitabständen von 20 Jahren durch-
zuführen. Wie sehr die Wohnungsunternehmen durch diese Änderung
der DIN entlastet werden, hängt nicht zuletzt vom Umgang der Länder
und Kommunen hiermit ab.
39
9|2012