Basic HTML-Version
extern fortgebildet. Gleichzeitig holten wir uns
einen neuen Leiter für den Bereich Finanzierung,
Grundstückswesen und Investition ins Haus, der
mit guten Ideen und Kreativität dafür sorgte, dass
sich die bisherigen Mitarbeiter von klassischen
Allroundern, die jeweils alle Segmente des Finan-
zierungsbereiches betreuten, zu Spezialisten ent-
wickelten. So entstanden vier Aufgabenbereiche,
die heute mit Mitarbeitern, die über fachliches
Know-how verfügen, besetzt sind.”
Kedite ordnen und sortieren
Zunächst sollten die rund 2.200 Einzelkredite –
gemeinsammit den Gläubigern – in einembehut-
samen, auf Transparenz und Vertrauen basieren-
den Prozess neu geordnet und gebündelt werden.
Parallel dazu galt es, die Beleihung der Objekte
zukunftsorientiert zu strukturieren, Querverhaf-
tungen aufzulösen und wirtschaftlich sinnvolle
Portfolios zu entwickeln.
Mithilfe am Markt erhältlicher EDV-Tools wurde
die Beleihungssituation dargestellt, analysiert
und die Bereinigung gestartet. Die wichtigsten
Zielvorgaben waren und sind bis heute der kon-
sequente Schuldenabbau, langfristige Zinssiche-
rung, die Glättung der Darlehensstruktur, die
Strukturierung beziehungsweise Reduktion der
Darlehen sowie der Gläubiger, die Einführung
eines Bankeninformationssystems und die Redu-
zierung der Kreditlinie und ihrer Inanspruchnah-
me. Mit Simulationen und Ad-hoc-Auswertungen
lassen sich Zins- und Tilgungspläne in verschie-
denen Darstellungen berechnen und prüfen, Dar-
lehensentwicklungen simulieren sowie mögliche
Auswirkungen der Ergebnisse auf Objekt- und Un-
ternehmensebenen abbilden. Damit liefert dieser
Aufgabenbereich die Basis für die Finanzstrategien
der WIRO. Die nachhaltige Absicherung und Op-
timierung des Unternehmenszinssatzes hat dabei
oberste Priorität, begleitet vom Ziel, das Unter-
nehmenmittelfristig zu entschulden und die Liqui-
dität des Unternehmens zusätzlich abzusichern.
Deutliche Erfolge sind bereits sichtbar: Die An-
zahl der Darlehen konnte bisher um 558 Verträ-
ge reduziert werden. Auch die Zahl der Gläubiger
minimierte sich bereits um neun Banken bezie-
hungsweise Versicherungen. Aufgrund mangeln-
der Inanspruchnahme wurden die bereitgestellten
Kreditlinien von 92 Mio. € auf 42 Mio. € zurück-
geführt. Waren die Mittel früher noch zu nahezu
100% ausgereizt, so liegt die Auslastung heute
bei rund 25% mit fallender Tendenz.
Neues reporting
Parallel zur Konsolidierung der Unternehmensfi-
nanzen wurde das Reporting gegenüber den Ban-
ken intensiviert und neu ausgerichtet. Geschäfts-
führer Ralf Zimlich: „Wir sorgen durch größere
Transparenz für einen Zuwachs an Vertrauen. Das
ist der wesentliche Teil der Geschäftsbeziehung
zwischen Kreditnehmern und Kreditgebern. Wir
führen eine sehr intensive Kommunikation mit
jeder einzelnen Bank, die sicherstellt, dass je-
des Kreditinstitut die Informationen bekommt,
die es braucht. Wir gehen nicht schematisch vor,
sondern betreiben sehr gezielte Kommunikation.
Dabei kommen wir immer wieder auf das Thema
Transparenz, sie ist der entscheidende Faktor.“
In den vergangenen vier Jahren entwickelte die
WIRO einen gänzlich neuen Anspruch an die Zu-
sammenarbeit mit den Banken. Versandte das
Unternehmen bis 2007 lediglich den Geschäfts-
bericht an Gläubiger und stellte darüber hinausge-
hend benötigte Informationen nur auf Anfrage zur
Verfügung, informiert sie heute ihre Geschäfts-
partner regelmäßig und umfassend. Dabei gehen
die Berichte weit über die aktuelle Unternehmens-
situation und die finanzierungsrelevanten Themen
hinaus: vomaktuellen Bauvorhaben über das Kun-
denmagazin bis hin zum Leitbild. Dazu stellt der
Vorsitzende der Geschäftsführung gemeinsammit
dem fachlichen Leiter die Ergebnisse des letzten
Geschäftsjahres bei den wichtigsten Partnerban-
ken vor, bei einem persönlichen Besuch einmal
im Jahr.
Auswirkungen auf das rating
Mittlerweile hat sich das Rating der WIRO zwi-
schen 2007 und 2012 von 8 auf 3 verbessert.
Geschäftsführer Zimlich führt das auf die bereits
erzielten Erfolge bei der Konsolidierung zurück
und auf das größere Vertrauen, das dem Un-
ternehmen heute entgegengebracht wird: „Die
Wohnungswirtschaft ist ein sehr kapitalintensives
Geschäft. Wir lassen uns Geld von Fremden geben
und sie haben ein gutes Recht, zu erfahren, was
wir damit machen, nicht nur grob oder nebulös,
sondern im Detail. Deshalb berichten wir darü-
ber und informieren auch über unsere Pläne des
nächsten Jahres.“
WIRO-Geschäftsführer Zimlich kann nach seinen
positiven Erfahrungen einen neuen, kommuni-
kationsfreudigen und selbstbewussten Umgang
der Wohnungsunternehmen mit den Banken un-
eingeschränkt weiterempfehlen: „DieWohnungs-
wirtschaft ist sehr heterogen. Auch die Geschäfts-
führungen kleiner Unternehmen können in ihre
Grundbücher schauen, sie analysieren und dafür
sorgen, dass die Banken gut informiert sind. Ih-
nen selbst ermöglicht es, auf Augenhöhe mit den
Banken zu kommunizieren. Und nicht zuletzt gibt
es beimRating eine Position, die dieManagement-
qualität bewertet.“
Mit Schwung in die Zukunft
Bei dem Rostocker Unternehmen werden ange-
sichts der erfolgreich voranschreitenden Konso-
lidierung aktuell neue Projekte vomStapel gelas-
sen, freut sich Zimlich: „Unser Leerstand liegt bei
unter 2%. Wir bauen wieder neue Wohnungen, in
der Größenordnung von 200 bis 250Wohneinhei-
ten pro Jahr. Und wir haben für 14,5 Mio. € aus
dem laufenden CashflowdieMittelmole inWarne-
münde gekauft, eines der besten Grundstücke im
gesamten Ostseeraum. Das konnten wir nur, weil
wir die Handlungsfähigkeit des Unternehmens
wieder hergestellt haben.“
47
8|2012