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BGB §§ 535 Abs. 2, 536, 554a, 812
Mietminderung bei
Verweigerung eines weiteren
Tiefgaragenschlüssels
1. Bei der Vermietung eines Stellplatzes liegt es generell nahe,
mehrere Schlüssel auszuhändigen, wenn mehrere Personen
Mieter des Stellplatzes und unabhängig voneinander zur
Nutzung des Stellplatzes berechtigt sind beziehungsweise
dann, wenn die Mieter sich ansonsten unzumutbar koordi-
nieren müssten, um sich bei abwechselnder Nutzung des Pkw
gegenseitig den Tiefgaragenschlüssel zukommen zu lassen. Die
Verweigerung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels stellt daher
einen Mangel der Mietsache dar, der sich nicht nur auf die
Nutzung der Tiefgarage beschränkt, sondern sich auch auf die
Nutzung der Wohnung erstreckt, weil mit der Miete des Stell-
BGB § 535, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 II. BV, BetrkV §§ 1, 2 Nrn. 7,
13, 14, 17
„Sonstige Betriebskosten“;
Doppelabrechnung?
1. „Sonstige Betriebskosten“ (z. B. Kosten der Überwachungs-
anlage) können in einem Formularmietvertrag auf den gewerb-
lichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen
benannt sind.
2. Die vertragliche Formulierung „sonstige Kosten im Zusam-
menhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ ist auch
BGB §§ 249, 254 Abs. 2, 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1,
392, 1124 Abs. 2, 1125
Kautionsrückzahlungsanspruch;
vorgerichtliche Anwaltskosten
1. Zur Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs.
2. Dem gewerblichen Vermieter steht ein Schadensersatzan-
spruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechts-
anwaltskosten nicht zu, wenn die den berechneten Kosten
zugrunde liegende anwaltliche Tätigkeit i. S. des §§ 249, 254
Abs. 2 BGB nicht erforderlich war. Das ist der Fall, wenn die
Tätigkeit des Rechtsanwalts sich auf eine schlichte Zahlungs-
aufforderung beschränkt.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, I-10 U 118/11
Bedeutung für die Praxis
Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution
nicht automatisch mit Ablauf des Mietverhältnisses. Dem Vermie-
ter ist nach Beendigung des Mietvertrages vielmehr eine angemes-
sene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden
hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung sei-
ner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des
Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig. Bis zum Ablauf dieser
Frist ist jeglicher Zugriff des Mieters auf die Kaution, insbesondere
durch Aufrechnung gegen die Forderungen des Vermieters, ausge-
schlossen. Der Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten
scheitert bereits daran, dass die den berechneten Kosten zugrunde
liegende anwaltliche Tätigkeit i. S. d. §§ 249, 254 Abs. 2 BGB
nicht erforderlich war. Der BGH hat mit Urt. v. 6.10.2010 (VIII ZR
271/09) entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermie-
ters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforder-
lich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu
ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation
um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt,
bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf
Zahlungsverzug gestützten Kündigung danach keiner anwaltlichen
Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine
eigene Rechtsabteilung verfügt. Für einen Zwangsverwalter, der
– wie hier – zudem selbst Rechtsanwalt ist, gilt nichts anderes.
Bei dem vorgerichtlichen Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten
vom 08.04.2009 handelt es sich um eine schlichte Zahlungsauffor-
derung, die der Kläger selbst hätte abfassen können und zu der es
der Einschaltung seiner Prozessbevollmächtigten nicht bedurfte.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
gegenüber dem Alleinmieter des Grundstücks in hohem Maße
intransparent.
3. Kosten der Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage
sind Kosten der „Gebäude-, Haftpflichtversicherung“ i. S. v. § 2
Nr. 13 BetrkV.
4. Kosten der Überwachungsanlage sind keine Kosten des
„Wach- und Schließdienstes“.
5. Kosten des Aufzugsnotrufs sind Kosten der Beaufsichtigung
und Überwachung i. S. von § 2 Nr. 7 BetrKV.
6. Kosten für den erstmaligen Anschluss des Aufzugsnotrufs
sind begrifflich keine Betriebskosten, da sie nicht laufend
entstehen
7. Die im Klammerzusatz „(Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug
etc.)“ aufgeführten Wartungsbeispiele sind in Anwendung der
Zweifelsregelung des § 305 c Abs. 2 BGB als enumerativ einzu-
stufen.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, I-10 U 96/11
Bedeutung für die Praxis
Im Hinblick darauf, dass nach § 535 Abs.1 Satz 3 BGB grundsätz-
lich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhen-
den Lasten zu tragen, muss dem Mieter – auch dem gewerblichen
Mieter – deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn
übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, auch die „sonstigen
Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen. Soweit nach § 2 Nr. 17
BetrKV beziehungsweise Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV „sons-
tige Betriebskosten“ umgelegt werden dürfen, setzt eine wirksame
Umlagenvereinbarung deshalb voraus, dass die insoweit in Be-
tracht kommenden „sonstigen Betriebskosten“ konkret bezeichnet
sind. Die im Mietvertrag im Klammerzusatz „(Tore, Klimaanlage,
Heizung, Aufzug etc.)“ aufgeführten Beispiele sind in Anwendung
der Zweifelsregelung des § 305 c Abs. 2 BGB als enumerativ ein-
zustufen. Das Kürzel „etc.“ lässt nicht mit der notwendigen inhalt-
lichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile
des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken soll. Ob
eine Doppelberechnung vorliegt, hätte die Mieterin zunächst durch
Einsichtnahme in die zugrunde liegenden Belege klären müssen.
Hiervon hat sie ersichtlich keinen Gebrauch gemacht, so dass eine
Doppelberechnung nicht festgestellt werden konnte.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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Die Wohnungswirtschaft
3/2012
Recht
68