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BGB §§ 249, 278, 280, 281 573c
Schadensersatzanspruch des
Mieters bei Bestätigung eines
falschen Kündigungstermins
1. Wird in dem Kündigungsschreiben eines Mieters ein
konkreter Kündigungszeitpunkt nicht genannt, ist dies so zu
verstehen, dass dann regelmäßig zum nächstmöglichen Zeit-
punkt gekündigt werden soll.
2. Geht die Hausverwaltung des Vermieters irrtümlich von einer
wirksamen Zeitmietvertragsklausel aus und bestätigt daraufhin
einen falschen – weil zu späten – Kündigungstermin, so verletzt
der Vermieter dadurch seine nachvertraglichen Auskunfts- und
Abwicklungspflichten und macht sich schadensersatzpflichtig.
Das fahrlässige Verhalten der Hausverwaltung muss er sich
gem. § 278 BGB anrechnen lassen.
LG Berlin , Urteil vom 15.11.2010, 67 S 115/10
Bedeutung für die Praxis
Das Landgericht erkennt in der falschen Angabe des Beendigungs-
zeitpunktes durch die Hausverwaltung eine schuldhafte Pflichtver-
letzung. Es verweist hierzu auf den Grundsatz von Treu und Glau-
ben (§ 242 BGB), wonach sich für den Vermieter bei Beendigung
StVO zurückgegriffen werden, weil auch eine weniger als drei
Minuten dauernde Blockade der Zufahrt eine rechtswidrige
Beeinträchtigung des Eigentums sein kann.
BGH, Urteil vom 01.07.2011, V ZR 154/10
Bedeutung für die Praxis
Der Eigentümer kann Behinderungen des Zugangs zu seinem
Grundstück auf einem öffentlichen Weg in entsprechender Anwen-
dung von § 1004 Abs. 1 BGB abwehren. Solche Zufahrtsbeschrän-
kungen hindern den Eigentümer an der ungestörten Ausübung
des Besitzes an seinem Grundstück. Dem Abwehranspruch aus
dem Eigentum steht nicht entgegen, dass das Herrschaftsrecht des
Grundstückseigentümers sich nicht auf das benachbarte öffentli-
che Straßengrundstück erstreckt, von dem aus die Zufahrt auf sein
Grundstück blockiert wird. Zugangsbehinderungen kann der Eigen-
tümer unabhängig davon abwehren, ob sie auf dem öffentlichen
Straßenraum oder auf seinem Grundstück stattfinden.
Allerdings besteht eine Pflicht, nicht wesentliche, kurzfristige Beein-
trächtigungen der Zufahrt für Be- und Entladegeschäfte vor dem
Grundstück zu dulden. Dass solche geringfügigen Beeinträchtigun-
gen hinzunehmen sind, folgt aus der aus dem Zusammenleben der
Parteien als Nachbarn entspringenden Pflicht zu einer gesteigerten
gegenseitigen Rücksichtnahme, die in Ausnahmefällen dazu füh-
ren kann, dass die Ausübung der aus dem Eigentum fließenden
Rechte ganz oder teilweise unzulässig wird. Welche Zugangsbeein-
trächtigungen ein Nachbar unter dem Gesichtspunkt der nachbar-
schaftlichen Rücksichtnahme hinzunehmen verpflichtet ist, hängt
von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, für die sich keine
allgemeinen, für alle Fälle passenden Regeln aufstellen lassen.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB § 573
Kündigung gegen Querulanten
Ein Vermieter darf einer Mieterin wegen unzumutbarer Queru-
lanz ihm gegenüber ordentlich kündigen. Eine fristlose Kündi-
gung ist dagegen ausgeschlossen.
LG Halle/Saale, Urteil vom 08.06.2011, 2 S 277/10
Bedeutung für die Praxis
Auch wenn dieses Urteil einen Einzelfall betrifft, zeigt es, dass sich
Wohnungsunternehmen durchaus gegen Querulanten mit dem Mit-
tel der Kündigung nach § 573 BGB zur Wehr setzen können. Hier
hatte die Wohnungsmieterin dem Wohnungsunternehmen vorge-
worfen, falsche Abrechnungen über den Einbau minderwertiger
Dinge zu erstellen, fachlich inkompetent und betrügerisch zu sein,
Sekten anzugehören und eine Nähe zum Rotlichtmilieu zu haben.
Diese und weitere Vorwürfe wurden gegenüber dem Wohnungsun-
ternehmen, dem Aufsichtsrat, Stadträten, der Oberbürgermeisterin,
Instanzen von Bund und Land sowie gegenüber Polizei und Justiz
vorgetragen. Damit ist nach Auffassung des Gerichts die Grenze
des Erträglichen überschritten und ein berechtigtes Interesse des
Wohnungsunternehmens an der Kündigung gegeben.
Die Rechtsprechung ist sehr uneinheitlich bei der Frage, ob Belei-
digungen des Mieters gegen den Vermieter überhaupt eine Kündi-
gung des Mietverhältnisses rechtfertigen und – falls ja – ob ordent-
lich oder fristlos gekündigt werden kann. Schwere Beleidigungen
gegen den Vermieter rechtfertigen meist sogar eine fristlose Kün-
digung. Dagegen reichen nicht ernst zu nehmende Äußerungen
nicht für eine Kündigung aus. So fand beispielsweise das LG Berlin
(DWW 1990, 45) die Äußerung, der Vermieter sei „ein Drecksack,
den man erschießen müsste“, rechtfertige keine Kündigung. Die
Bezeichnung des Vermieters als „Massenmörder“ hielt das AG Köln
(WuM 1988, 126) für keinen ausreichenden Grund für eine Kündi-
gung. Auch einmalige Entgleisungen werteten Gerichte als nicht
so gravierend. Dieses Urteil des LG Halle/Saale stellt jedoch klar,
dass ein Vermieter sich keine ständigen schwerwiegenden Belei-
digungen gefallen lassen muss. Ob er fristlos kündigen kann oder
nicht, hängt dann davon ab, ob dem Vermieter eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses zugemutet werden kann.
RA Rainer Maaß, Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
des Mietverhältnisses neben den speziellen Abwicklungspflichten
auch noch weiter gehende nachvertragliche Auskunfts- und Mittei-
lungspflichten ergeben. Insbesondere sei der Vermieter dabei ge-
halten, gewisse Rücksichten auf seinen Vertragspartner zu nehmen.
So dürfe der Vermieter den Mieter nicht etwa dadurch (länger) an
die Wohnung binden, indem er auf Nachfrage anderer Vermie-
ter über den Mieter unrichtige, einseitige negative oder bewusst
vage Auskünfte erteilt. Wenn sich ein Vermieter beziehungsweise
dessen Hausverwaltung nicht sicher sei, wann das Mietverhältnis
aufgrund einer ordentlichen Kündigung tatsächlich endet, sei er/
sie verpflichtet, sich Rechtsrat einzuholen oder aber von einer An-
gabe des Beendigungszeitpunktes im Rahmen der Kündigungsbe-
stätigung müsse ganz abgesehen werden. Wird jedoch eine solche
Angabe gemacht, muss sie zutreffend sein!
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
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Die Wohnungswirtschaft
3/2012
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